业主-第35部分

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“难道你们就没有办法？程祖佑你说说，我北方的工程可是在急等着用钱啊！”赖家兴说。

程祖佑乜了一眼彭玲，心想这是这个女人的事，跟自己的业绩无关，无须在老板面前卖乖，更不愿在她面前说出自己的想法。他只是说：“架空层是彭副总负责，我相信她会有办法的。”

赖家兴看着他们两人，说：“大敌当前，大家要精诚团结。”他很为自己突然想起某部电影的一句台词感到高兴。“架空层销售工作虽然是小彭负责，但是你现在是房地产公司的总经理兼董事长，协助小彭办好这件事也是你义不容辞的事情。”

程祖佑心想，谁不知道这董事长兼总经理除了每月多两千元薪水外是徒有虚名，这个女人根本就没有把自己看在眼里。

赖家兴话锋一转说：“这两天我也在想这件事，妈的，业主在观望也好，我们把余下的架空层停车位先处理掉。”

彭玲问：“我已经用几位高层领导和他们家属名义，做了几十本产权证。”

赖家兴大声说：“好，那你就叫我的亲友和总部全体员工，分批去办银行按揭购买架空层车位。”

业主　第三十二章（1）

1

蔚蓝色的天空上没有一朵云，一尘不染，晶碧透亮，极目而去好像是望不到边的海洋，深邃不见底。金沙河入海处的海平线上方染着淡淡的绯红色，上去一点转成了金黄色，再高一点则又变成浅紫色，再上去是一种被光辉渲染出来的碧色、浅碧色，然后与再上面的蔚蓝色连成了一体。

赵明今天的心情特别愉快，脸上显露出近来难得的灿烂笑容，他轻松地握着方向盘，驾车疾驶在两旁种满花草和棕榈树的河滨大道。

李慧坐在副驾驶座，摇下车窗凝眸远望，感慨地说：“嗨，这两年市政府对河滨道的改造还是卓有成效的。你看，多美呀！据说一直到海边共有二十八公里长。”

赵明的脚稍稍松开油门，让车子减速并转向慢车道，说：“可以说这是金海市这几年来成效最显著，对百姓最有利的，也最受金海人称赞的‘形象工程’。而且还带动了大道北面的房地产开发。你看，这一段都是新建高尚住宅小区，挺漂亮的。”

李慧抬手向左前方指了指，说：“听说前面那十几幢高层大楼就是全省最有名的金侨集团开发的。”

赵明说：“我侄子住在里面，我去过好几次，当选业主委员会主任以后，还特地叫他介绍到那里的物业管理中心和业主委员会拜访，给我的印象的确很好。金侨老板是东南亚著名的老爱国侨领，非常讲商业道德，讲诚信。金侨集团所开发的楼盘不仅建筑质量优良，而且小区绿化景观以及配套设施、设备全部按照广告上的承诺兑现。据省建设厅干部介绍，金侨是全省最讲信誉也是最成功的开发商。只要他们开发到哪里，哪里的楼盘就立马看好。可惜呀，金海像这样的开发商真是凤毛麟角，少得可怜。而像赖家兴这样的不法奸商又太多了，他们把我们逼上了梁山。你说，要是他们不抢夺我们的公共财产，没有赖掉我们的物业管理基本金，我们今天还要上法庭去告他吗？”

“唉！”李慧叹了口气，“赵主任，我们当律师的接触社会黑暗面和民间不平事可能多一些，所以对此类事件有点见怪不怪了。真的，要不是您出来带领我们维权，也许我也会选择走沉默之路。一些业主对小区维权持沉默态度，当然有的是自私自利想吃现成饭；但也有相当部分并不是自私缘故，他们跟那些自私的人有本质上的不同。他们自诩是小区的良民：业委会号召大家补交预交物业费，他们来交；业委会发动捐款，他们也捐款；业委会禁止违章搭盖，他们绝对不会越雷池一步，也不会去占邻居便宜。可是，为什么他们对维权行动始终保持沉默？原因是他们根本不相信，在目前法治环境里弱势群体维权斗争会有好结果。用金海俗话说‘看破世道了’。”

“因此，我们必须打赢这两场官司！”

“如果没有案外因素，我对我们这两场官司的胜诉是有把握的。”

“我的第六感觉和粗浅的法律常识，好像也让我感觉这场官司我们不会输。不过，天有不测风云。现在的法律环境，在没有拿到胜诉判决书之前，都充满着变数。我早就跟你们法律专委们说过，只要我们是正义的，是合法的，是为广大业主维权的，不以胜负论英雄。你刚才说的‘案外因素’指的是……”

“比如说某个上级领导给法院施加压力，或是被告的一些幕后活动等等。”

“我明白了，如果我们的官司也遇到什么‘案外因素’，我们就上诉，市中院不行就省高院，省高院不行就申诉到最高法院。”

“赵主任，要是这样，我们就需要付出巨大法律成本和艰难的诉讼里程噢！”

赵明没有回应，只是默默地开着车。

2

金海市中级人民法院新办公楼是一座仿罗马式花岗岩石柱的圆顶大楼，矗立在河滨大道东段，楼前有一片偌大的花园广场，颇有气派，不失为金海市一座壮观的标志性建筑物，同时还展现了金海市是一座重视法治的省会形象。

“哇！”赵明学年轻人的口语惊讶地喊着，“好气派呀！从外型上看，完全不亚于我在美国看到的法院建筑物，甚至有过之而无不及。李慧，我从这里已经看到了法律至上和法院的尊严。我很反对拿纳税人的钱去建豪华的政府机关大楼，但是赞成建设这样宏伟和现代化的法院大楼。”

李慧说：“从市中院大楼再回头看区法院那座破破烂烂的小楼，确实有很大进步，可是我认为它还不能说明我们实现了完全的法治。”

赵明说：“李慧，我不知道说得对不对，只有宪法至上，法律与法官不再受到权力的制约，正义才能真正得到伸张，弱势群体的权益才能真正得到维护，邪恶势力才能真正受到严惩。”

李慧点头说：“您说的对，赵导演，这两个官司打下来，您可要成为法律专家了。”

“成法律专家不可能，也许对法律和法院的审理程序会更了解一些。”赵明说着把车拐进法院大门。

大门口保安拦下了他们的车，赵明出示了法院开庭传票，保安开启电动拉门后，示意将车子停泊到大楼后面指定停车位。

赵明停好车和李慧并肩走了二三十米花岗岩路，再登上十几级花岗岩台阶，进入足有三四层楼高的圆顶大厅的时候，油然生起了他当年第一次踏着红地毯步入首都人民大会堂的时候才有的敬仰之情，他多想驻足观赏一遍大厅的建筑结构和精美装修啊！但现在不行，法庭的尊严是不允许迟到的，他赶紧跟在李慧背后走入电梯。

业主　第三十二章（2）

他们找到传票上注明的行政庭门口，门半开着，探身看七八十平米见方的法庭里空无一人。赵明对李慧说他要到走廊看看。他沿着长廊东头漫步踱去，东面左右两边各有六间大房间，每一个房间有两扇门，抬头看隔一扇门上方都挂有一块“庭名牌”，如民事一庭、民事二庭、民事三庭、刑事一庭等等。他想起一位法学教授朋友曾经说过：与西方法院的专门化相比，中国大陆法院如同什么都卖的百货店，行政化管理模式，使一家法院成为一个超全能型衙门。记得他还说过从西方法院的名称上，普通人一眼就可以分辨出该法院受理的是哪一类的案子，比如税务法院专门审理税收案件、交通法院专门审理交通事故案件、行政法院专门审理公民告政府案件……我们却把所有不同类案件的审理都集中在一个法院，到底是好还是不好？这只有让法律专家、民意代表和执政党的政治家们去研究。自己无须操心，而且也根本操不了这个心。不过，令他高兴的是，中国总算有了审理民告官案件的专门法庭了，这说明执政党开始考虑和重视政府部门和官员违法损民的严重问题了。他蓦然忆起上个世纪七十年代末，小平同志重新主持中央工作以后，中国青年艺术剧院曾经排演过一部剧名叫《权与法》的大型话剧，讲的是权力跟法律搏杀的故事，戏的结局当然是大光明——法律最终战胜了权力，让观众带着欢愉和满足的心情走出剧场。今天长乐花园业主委员会，状告市房管局在没有任何法律依据和业主提出产权异议的情况下，仍一意孤行替开发商办理架空层停车位产权证的行政乱为，其实也是一场权与法的搏杀；唯一不同的是，双方的搏杀场从戏剧舞台搬迁到了二十几年后现实生活中的真实法庭上，虽然庭审结果到底是权力大还是法律大，尚不得而知，然而他现在对业主委员会的最后胜诉还是抱有信心。

当他返回行政庭的时候，里边除了李慧一个人坐在原告席外，旁听席上还坐了十几位业主。其中三位是购买架空层停车位并取得产权证的业主，跟南建房地产公司一起作为被告第三人，坐在靠近被告席的地方。他走进来的时候，好几位业主起身跟他打招呼，有两位第三被告业主也笑着跟他点头示意。他还过去跟他们寒暄，只有坐在最边上的一个业主在恶狠狠地朝他瞪着眼，他没有理会这个人，便径直走到原告席，坐在李慧身边，抬起手腕看了看表，离开庭时间还有两分钟了。

这时进来两个男子在对面的被告席坐下，其中一人是房地产交易中心法制处姓聂的副处长，赵明跟他打过交道，另一个更年轻一点的他不认识，但可以肯定不是房管局局长，也不是萧建，因为他曾经见过他们的尊容。

不一会儿，法官进来了，后面跟着女书记员和两位均约五十来岁的男、女人民陪审员。法官坐到立有审判长小牌子的居中法官席，两名陪审员分坐在法官两旁，当法官指示原被告到书记员处登记，并问及第三被告人到了没有的时候，陶律师急匆匆地跑了进来，向法官表明了是第三被告人南建房地产有限公司代理律师身份，法官批评了两句并示意他坐到被告席上去，也是作为第三被告的那三位业主，都移坐到被告席第二排座位。

开庭了，法庭上的气氛顿然严肃了起来，场面上鸦雀无声。

法官宣布：本庭收到原告金海市长乐花园业主委员会要求被告金海市房地产管理局撤消颁发给十二个第三被告的架空层停车位产权证诉讼，涉案被告第三人众多，虽然都是同一性质，事实也大同小异，但是应该让所有的被告第三人都能享到法律赋予他们陈述申辩的权利，所以决定十二个案逐个审理。每一位第三者都要当庭陈述，所以本案审理将进行三天。接下来请原告开始陈述。

李慧“代理词”的事实与理由准备得非常充分，而且在法庭上足有45分钟的陈述也有非凡的发挥。她首先以长乐花园业主委员会依法成立并备案，有业主大会授权，有一定的组织机构，有业主共有的设施、设备、物业管理用房和对物业管理费和车辆管理费节余部分的管理与支配权，在物业管理和公共财产保护上有广泛的责任与权利等等事实理由，都非常有力地证明了业主委员会完全具有诉讼主体资格。

赵明从李慧一开始陈述，就注目于台上的法官，他从法官专注的神情中读出其内心对她论点和论据的认同。他回眸端详片刻，看到她显得特别的兴奋、激动和自信，很为她今天的表现感到高兴，并向她投以赞许和鼓励的目光。

李慧的第六感觉似乎感觉到赵明赞许的目光，更坚定了自己的勇气和信心。她接着陈述：“第二点，被告对第三人之间长乐花园架空层停车位的独立交易行为以房屋交易的名义进行受理、登记、确权、发证等一系列具体行政行为，超越了被告的行政管理职权范围，属于越权的违法行为；还有被告在没有依法收取、核实出卖人合法的权属证明情况下，对第三人之间就长乐花园架空层停车位的独立交易行为以房屋交易的名义进行受理、登记、确权、发证等一系列行政行为，又属于主要证据不足、违反法定程序、滥用职权的违法行为。理由如下：一、被告没能向法院举证证明：被告有权将架空层停车位的单独交易以房地产交易的名义进行管理、确权。二、关于‘房屋’的分析理解——被告没有权力和理由违背主管部门的规范解释和汉语言的通常解释，对房屋的含义做任意扩张的、‘特立独行’式的解释，将不属于房屋的架空层空间部分擅自纳入房屋范围，并对此单独交易进行登记、确权、发证。我们从概念上分析，架空层不属于房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第二款规定‘本法所称房屋，是指土地上的建筑物及构成物。’这一立法解释的表述属于形式逻辑上的单称判断，而不是全称判断。所以，被告关于由此条可以得出‘土地上的建筑物及构成屋都是房屋’的结论，显然是错误的，不能成立。

业主　第三十二章（3）

“我们知道，中华人民共和国建设部在《房地产统计指标解释（试行）》（建住房＇2002＇66号）中开宗明义地规定：房屋，一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2—2米以上的永久性场所……

“还有，只要我们不是文盲，查过词典的人都会知道《现代汉语词典》（2002年增补版）第356页也明确解释，房屋是房子的总称，房子是指有墙、顶、门、窗、供人居住或做其他用途的建筑物。

“再就是在被告向法院提交的证据7《商品房买卖合同》复印件也表明：签订合同的第三人双方也认为‘架空层车位’与商品房是根本不同的两个概念，‘商品房’的外延不能包含‘架空层车位’。既然如此，那我们看看国家主管部门对商品房是如何定义的，我上面曾经引用的建设部颁发‘建住房＇2002＇66号法规’对商品房的定义是：由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。请注意，这里指的是‘房屋’。因此，合同双方才有必要在合同将‘商品房’与‘架空层停车位’予以明示区别。”

李慧放下“代理词”抬眼瞅了一下对面的被告们，只见聂副处长目光恍惚，陶律师低头寻找文件。她心里冷笑了一下，继续说：“一、从设计目的上分析，架空层不属于房屋，而是房屋的公共设施，众所周知，架空层的结构是架空承重之间的开放式的空间，其建筑理念来源于湘西的‘吊脚楼’、闽南以及东南亚一带‘骑楼’等传统建筑。因为南方气候温热多雨潮湿，架空层的主要功能是为了解决南方住宅底层的通风、透气、防水、防潮防虫、通道、避难和扩展视野、美化景观等需要而设计的，其直接服务对象就是架空层上方的所有住户，客观上不允许为某个人单独服务，更不允许为某个人单独所有。为了充分利用架空层的地表面积，以及解决因开发商为了牟利而违反城市住宅小区必须按照比例配备停车位的规定造成业主停车难问题，所以才进一步拓展了架空层停车等附属功能；但不能买椟还珠，废除甚至损害其主要设计功能。应该说，架空层的设计目的，其实与传统意义上的门、窗、楼梯、电梯、道路一样，都是为了增加住宅的舒适度、方便度而建造的。二、从结构上分析，长乐花园的架空层不具备房屋使用功能，它不能分户独立，不允许变更设计的要求进行围墙封闭，更不允许居住、储物……”

她突然想起赵明曾经教她在法庭陈述或辩论的时候，除了口齿必须清晰之外，还要运用音量、语调、轻重音、节奏和停顿等语言技巧，让自己的讲话吸引并打动在场的所有人。于是，她稍微停顿了一下，有意识地看了看法官席和被告席，看到法官和人民陪审员都在目不转睛地注视着她，还看到被告席上的聂副处长和陶律师他们正在瞋目而视。她感觉到自己的陈述已经产生作用了，干脆脱开“代理词”文本，其实对自己所要陈述的内容已经倒背如流、成竹在胸。

她昂起头轻轻地清了一下嗓子，用清脆而有力的声音，继续说：“三、从规范性文件分析，长乐花园架空层不属于房屋，首先属于公共部位，兼有公用设施设备的功能，架空层的主要结构是下部与上面楼层公用的基础，四周只有与上面楼层公用的大柱而没有墙、门、窗，上部用的是上一层楼房的地板，显然不是房屋，《金海市城市规划管理技术规定》第二十九条规定：‘金海市城市规划区内的建设项目，必须按照比例配备公共停车库，住宅建筑架空层作为停车库的，其建筑面积不计入容积率。’同时在《规定》附则中明确规定公共停车库（场）属于居住小区公共服务设施。在第三人作为建设单位没有给长乐花园小区建设其他任何公共停车位的情况下，而且又在《购房合同》上没有规定架空层停车位属于开发商的情况下，长乐花园全体业主当然可以认为本小区架空层停车位属于公用部位。

“四、从交易对价角度分析，长乐花园架空层应当属于小区全体业主共有，业主们在购房价格上已经包括了土地转让金和架空层的建筑成本等建设成本，同时也承担了包括架空层在内的住宅公用部位公用设施设备维修基金，第三人作为建设单位没有将出卖物及时、完整、诚实地交付给买受人，反而将已经出卖给长乐花园小区全体业主的标的物，再次出卖，本属非法；被告作为行政机关，不但没有制止、处罚其非法行为，反而进一步为其登记、确权、发证，确实令人惊叹！

“我们来认定一下主要事实：一、被告向法庭提交的书证。二、《房地产交易与房屋权属登记审查意见表》复印件证明。三、被告认可该车位的登记属于产权转移登记程序（见复审二意见栏）。

“现在我们来看一看被告具体行政行为的违法性：根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，《城市房地产转让管理规定》第二、七条，《城市房屋权属登记管理办法》第十七条，《X省城市房屋产权登记条例》十七、十八条，《建设部办理房地产交易与房屋权属登记办事时限及必收要件》等等法律、法规的规定，第三人申请转移登记的，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件，包括新建商品房的转移登记，房地产开发企业也应当提交房屋产权证明书，登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，才能核准登记。然而我们有惊人的发现，被告所提供的证据，除一份被被告收回并保管的已经作废的权属证书，又交给了第三人南建房地产有限公司，在涉案交易时让该第三人作为有效的权属证明文件再交给被告审查。被告竟然以此确认卖方第三人南建房地产有限公司对涉案的架空层车位权属清楚、产权来源资料齐全，并予以核准登记，给买方第三人确权、发证。

业主　第三十三章（1）new

“还有，原告向法庭提交的17、18、19号证明，就本案争执的架空层车位权属问题，原告多次向被告提交了产权异议申请，请求被告暂缓确权，被告也给予受理。但被告没有向法庭举证证明曾履行公告程序以及曾履行关于异议不成立的告知程序。请注意，早在上个世纪末金海市颁布了《城市房屋权属登记管理办法》和《城市房屋产权产籍管理办法》两部法律，清晰地规定了严格的房屋权属登记程序中不能或缺‘公告’这个环节，同时还规定‘对登记申请有异议的，经登记机关调查核实，决定驳回异议的，应当书面通知异议人。’遗憾的是，被告至今没有向原告以书面或口头形式通知‘驳回异议’。”

她最后以金铃般声音和铿锵有力的语调结束自己的陈述：“综上所述，被告对第三人之间就长乐花园涉案的部分架空层停车位的独立交易行为，以房屋交易名义进行受理、登记、确权、发证等一系列具体行政行为，属于‘主要证据不足，违反法定程序，超越职权，滥用职权’的违法行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项的规定，请求法庭依法判决撤消被告的上述确权发证行为，并承担本案的诉讼费。陈述完毕。谢谢！”

赵明感觉跟在拍戏一样，自己的情感在跟着角色的内心动作线走，内心在随着剧情跌宕而起伏。其实早就熟悉这篇洋洋万言的代理词内容，而且还多次参加讨论和修改，然而今天在法庭上专注投入地聆听李慧流畅和略带一点情感的陈述，却另有一番感觉。他在心底为她叫好，若不是法庭纪律约束，他一定会激动地站起来鼓掌喝彩。他在李慧陈述的过程中，多次观察法官和人民陪审员以及被告代理人聂副处长的表情，从他们专注和认真的神情，好像看不出他们有理由有信心辩驳原告律师的陈述内容。

当法官指示被告代理人陈述辩词的时候，聂副处长脸上一块肌肉轻微地抽动了一下，而且还偷眼瞄了一下原告和旁听席。这种表情在报考艺术院校表演专业的众多考生中是常见的，这是一种内心没有“信念感”和肢体紧张在身体上的一种反应，赵明看出聂副处长此时心里是矛盾的复杂的