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次贷危机与房产泡沫-第8部分
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（1）日本地少人多，土地紧缺，存在着地价和房地产价格不断高涨的可能性。随着国民经济和居民收入持续增长，不仅对土地、住房产生了旺盛的需求，而且拥有了对高地价、高房价的巨大承受力，这是地价和房地产价格连年高涨的一个原因。
（2）日本房地产泡沫时期政府的不作为是泡沫得以成长的另一个原因。在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，反而一方面任由大量信贷资金流入房地产领域，另一方面，连续9次大幅度下调官方利率，从1985年的85％降低到1987年2月的25％，对投机行为也不实施调控，这种做法无异于放任泡沫的滋生和扩散。
（3）从货币的角度来看，大量过剩资金是泡沫形成的第三个因素。日本多年的经济高速增长，资本处于绝对过剩的状态。同时，日本央行采取长期保持较低利率和增加货币供应量的金融政策，日本金融机构大量放贷给房地产企业，两个方面的因素同时起作用，导致了日本资金的绝对过剩。这客观上助长了日本不动产经营活动的猖獗和投机热潮。
3泰国地产泡沫破灭录
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在泰国历史上，1997年7月2日是一个非常悲惨的日子。经济崩溃使得很多泰国人改变了他们的人生道路，金融风暴的创伤使泰国民众在多年之后仍然痛心疾首。为什么泰国会成为震撼世界的东南亚金融风暴中倒下的第一块多米诺骨牌？
政策推动 泡沫酝酿
1984年以后，泰国政府为了促进当时的经济发展，把房地产作为优先投资的领域，并强迫商业银行把贷款中的一定比例投向“低成本住宅计划”，同时给予住房按揭以税收抵免的优惠。
与此同时，由财政部所控制的政府住房银行推出了“超级储蓄计划”，把按揭利率由165％降低到105％，从而打破了之前由商业银行所形成的垄断局面，并迫使商业银行也调低了利率。最终，随着按揭利率的走低，住房的需求明显增加。这一轮房地产市场的繁荣一直持续到1990~1991年国内的军事政变和海湾战争爆发黄成业日本、东南亚国家与美国泡沫的比较研究［D］上海：复旦大学，2006。
敞开国门 吸引外资
外资过度进入造成资本闲置，是导致泰国房地产泡沫的主要因素之一。20世纪80年代以前，泰国和许多发展中国家一样，鼓励进口替代，泰国的出口基本上以资源型产品为主。1979年，第二次石油危机造成了泰国国际收支上的困难，在一定程度上促进了泰国政府的经济改革。泰国遵照亚洲“四小龙”的经验，从80年代初开始了全面的产业结构调整，把出口导向型工业作为国家发展的重点，鼓励制成品的出口。鉴于泰国工业基础设施落后，建设资金短缺，泰国政府在财政政策、货币政策和外汇管理上进行了一系列急剧改革，开放资本市场，刺激本国储蓄，促进资金流动。
泰国迅速地打开大门，吸引来了大量外资。原来一向缺乏资金的泰国居然出现了资金过剩的现象，借贷非常容易。许多缺乏资金的中小企业得到资金之后，创造了许多工作机会，产业部门得到较快的发展，人民生活水平也得到相应的提高。但是，随着时间的推移，其负面影响也越来越严重。
在金融自由化的旗号之下，泰国中央银行对外债几乎不加任何管制。企业、财务公司和商业银行都可以直接对外举债，并且通过外汇市场结汇得到很高的资金流动性。1993年，泰国开始对外开放金融市场，因泰国国内求贷资金的利息率大大高于国际市场，国际市场的大量资金涌入泰国寻找利润。因此，进入泰国的外债迅速增长，从1992年的200亿美元增加到1995年的659亿美元，1997年高达9342亿美元。丰厚的房地产利润，促使房地产商向银行大量贷款。对于外资来说，进入或撤出泰国都非常容易，手续简单，成本很低。由于撤除了所有障碍，自80年代后期，大量外资源源不断地流入泰国。
于是泰国人陷入了与其他国家一样的行为误区，泡沫经济给投资者制造了一个幻觉：与其把资金投入实际产业部门，辛辛苦苦还赚不到大钱，还不如投入股市和房地产，有可能在很短的时间内获得高额利润。与日本泡沫经济的不同之处是，大量外国资金突然涌入泰国是导致泰国泡沫经济的一个重要原因。
投机主导 泡沫积聚
1992年，泰国新政府上台以后，推出一系列政策推动了土地价格的上涨，其中包括土地重估、在一些城市对容积率的规定、在曼谷推行了新的规划（master plan）。同时，泰国的证券交易委员会也对上市的房地产公司提出了“必须保持充足的土地储备”要求。显然，这些政策对于房地产市场都起到了推波助澜的作用，大量的开发商和投机者都涌入了房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的发生。
在国际资本的炒作下，泰国曼谷等大城市的房地产价格迅速飞涨。泰国房地产业的超高利润吸引了更多的国内和国外资金。从1989年至1996年的七年内，国内发放的住房贷款总额增加了5倍多。1996年房地产投资额占外国直接投资额的一半。一栋栋豪华的宾馆和写字楼在曼谷等地拔地而起，此外还大量兴建度假别墅和高尔夫球场。在 1997年，泰国空置的新住宅有85万套，仅在曼谷就有35万套空屋，房屋空置率超过21％。曼谷已经有了两座国际会议中心，从各种角度来看都足够了，可是仍有四座要投资兴建。医院的病床数超过实际需要3倍多，但是仍然盲目投资扩建。许多拥有土地的人几乎是在一夜之间就变成了腰缠万贯的富豪。炒卖房地产似乎成了非常保险的发财捷径。
经济衰退 泡沫破裂
泰国房地产业迅速发展的同时，泰国的股市也空前活跃，泰国的富人一夜间大量出现，超前消费之风盛行，泰国居然成为奔驰车的第三大进口国，银行贷款也大幅增加；同时，股市房市投机活动猖獗，利率升高，劳动力的平均劳动工资水平上涨，国家也盲目发展资本和技术密集型产业，但效果不佳，造成亏损，这些都抑制了实质性产业的发展，最后危机终于爆发。
进入1996年以来，由于国际机电产品市场的需求低迷，泰国在国际市场中的地位急剧下降，贸易赤字更为严重，当年泰国的经常项目逆差高达147亿美元。而当时泰国政府对国际环境的判断和经济决策又出现一系列失误（如误认为香港回归和台海紧张局面将给泰国带来大量来自中国香港地区和台湾地区的投资），再加上泰国金融系统本身的状况不佳，而监管力量又十分薄弱，这些都使得市场对于泡沫已经有所察觉。
此外，外资的撤退加剧了泡沫的破灭，而促使外资做出这个决定的原因还在于泰国经济的衰退。很多国际投资基金已经着手撤出泰国，从而对泰国的汇率造成了巨大的压力。虽然泰国中央银行曾在1997年5月进行过泰铢保卫战，但最终不得不放弃固定汇率制度，实行“管理下的浮动汇率制度”；从而导致汇市和股市的超幅下跌，泰铢贬值1倍以上。从1995年底开始，泰国的股市出现下跌，到1997年4月已经下跌了70％，其中房地产类股票累积跌幅高达85％，银行和金融机构类股票累积跌幅也高达80％。
泰国地产泡沫成因分析
（1）过度借贷与缺乏监管的自由化金融体系难辞其咎。从1990年开始，泰国的房地产开发贷款和住房贷款以20％～30％的速度增长。此外，外资透过离岸金融进入房地产市场。90年代初，由于利率低企，在西方国家的银行体系和金融市场中累积了大量的流动性，而此时在以泰国为代表的东南亚国家，利率仍旧相对较高，因此大量的外资流入了泰国。在实行金融自由化之后，泰国本地的金融机构可以方便地借到外币贷款，而这些贷款最终并没有流入实业领域，而是进入了房地产市场。泰国政府对流入泰国的大量外国流动资金没有采取任何管制措施和引导，外资流向失控，使过多的资金流入房地产，酿成房地产过热，大量新盖的楼房卖不出去，银行的大笔贷款无法偿还，致使银行出现巨额呆账坏账，也是泡沫破灭的导火线。
（2）在国内的房地产金融方面，也存在着过度竞争且缺少有效监管的问题。商业银行、财务公司、保险公司、信贷公司等各种各样的金融机构，以不同的方式便利地获得资金并投入房地产市场。其中，财务公司的负面作用尤其巨大。由于监管过松，这些机构被允许通过发行高利率的票据和从国内和国外的银行借贷的方式获取资金并用于发放贷款。1997年初，总共91家财务公司，到年底有56家被停业，而这又使得那些依赖财务公司进行流动资金贷款的本地企业也陷入财务困境。
（3）泰国的房地产泡沫不仅表现在“价格”层面，也体现在“量”的层面，无论是空置率还是贷款占GDP的比重都超出了合理的范围。到1996年，房屋空置率持续升高，仅办公楼就有30万平方米无人问津，空置率达到50％。
（4）利率的上升。从1994年底开始，泰国四大商业银行的贷款利率从14％提高到危机发生之前的16％，而在危机发生之后的半年内又快速上升到19375％。利率的上升提高了投机者的资金成本，也加剧了开发商的资金压力。1997年2月5日，一家大地产发展商Somprasong Land 未能支付一笔3100万美元的可转债的利息，成为泰国第一家未能及时偿还债务的发展商。在其后的几个月内，又有多家地产商相继未能偿还到期债务，从而加速了银行催债的过程。
4中国香港地区的房地产泡沫
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房地产业在香港整个社会经济活动中具有重要的地位。20世纪50年代，香港把握机遇，依靠自由贸易成功地成为亚洲“四小龙”之一。到了70年代后期，随着土地和劳动力成本的上升，香港制造业出口竞争力减退，于是将大部分制造业转移到中国内地，而香港则逐步转型为以金融、贸易和服务为主的经济体。至于香港房地产业，则在这次产业调整中得到了迅速的发展。
由于香港土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。据香港著名的测量行——仲量行统计，从1984年香港房地产市场复苏算起，到1997年7月的13年半期间，香港住宅楼价整整上升了3倍，升幅之大令人咂舌。在住宅楼价的带动下，写字楼、商铺等价格均有可观升幅。地产市场的价格水平已日渐与市场的实际承受能力脱节。并且在1997年到达顶点后，泡沫开始破灭，楼价一路下跌，至2003年年中，香港楼价已下跌70％左右，导致大量负资产（指持有物业的市场价值已经跌至按揭金额以下）人士产生，给香港经济带来了严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。
在当年的巅峰时期，港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近20万港元的“天价”，豪宅10万元平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在着严重的泡沫。而正是这一阶段，20万后来沦为“负资产阶级”的中产市民接过了房产高价的“接力棒”。
1997年，特区政府接管香港后，为了遏制涨得离谱的房价，董特首施政的第一炮，就是推出“八万五”建屋大计，即政府每年推出85万套政府补贴公屋，以不到市场价两成的价格出售给符合资格人士，目的是将楼价降至香港市民能够负担的水平。政策一出，香港住宅市场立即感受到压力。这年夏天的亚洲金融风暴，使房价一泻千里。大伤元气的香港私人房地产业再遭遇大量政府补贴公屋的冲击，显得雪上加霜。楼价下挫二至三成。在人人看跌的情况下，房地产价格不断走低。
早在1994年初，美国摩根士丹利公司已发表研究报告指出：香港地产市场的“泡沫”正渐渐形成，虽无即时爆破的危机，但要提防两种可能：一是某些事件或环境令香港经济急转直下，又或引起极大的政治或经济不安；二是利率突然飙升。整体而言，导致地产泡沫形成的原因有如下几个方面冯邦彦香港地产业百年香港三联书店，2001。
香港房地产市场供求严重失衡
香港的土地供应中，住宅土地的供应尤其严重不足。1995年以后放宽的土地供应中，绝大部分是住宅用地，以弥补过去多年的严重短缺。然而，从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年，因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场中发挥调节需求的作用。换言之，这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后，赶不上需求。
从需求看，上世纪90年代以来香港人口的增加速度远远超过港府原来的估计，截至1996年年中，香港人口总数已达631万人，按照港府1992年时的估计，这将是2006年以后才达到的数字。由于人口的急增，香港的住户数目从1991年的1582000户增加到1996年的1856000户，其中约78％的增幅是基于13％的人口增长，主要源于中国内地合法移民和海外劳工的涌入，以及较早期移民海外人士的回流。
经营高度集中、市场低度竞争加剧楼宇供求失衡
在香港特定的土地管理制度下，经过多年的竞争与发展，香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面，约十个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计，以楼面总面积计算，从事地产发展的最大规模10家集团在1994年至1996年的市场占有率分别是52％、56％和63％，其中，在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60％、63％和76％，数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。
根据香港消费者委员会的调查，香港虽然没有法律障碍阻止任何人加入楼市成为地产发展商，但是，新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争时，却面对着有限的土地供应、高昂的地价、高财务成本、较弱的议价能力等一系列不利因素。因此，香港的房地产市场不属于具高度“竞争威胁”的市场，自1981年以来，没有新的大型地产商能够打入市场（这是指有能力每年供应量达5％或以上的新私人住宅楼宇发展商）。
由此可见，经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在，以及部分地产商囤积楼宇牟利等因素，都加剧了楼宇供求的不平衡。
大量资金涌向香港地产市场而形成“资产通胀”
从1989年6月到1994年3月期间，香港因受制于港元联系率制被迫跟随减息，在负利率环境下，大量资金从银行体系流入地产、股票市场，大幅推高地产、股票价格，形成“资产通货膨胀”。
1997年，投资者将“九七”回归从负面因素转而视为正面因素，预期“九七”后香港经济将进入一个新发展时期，因而纷纷入市投资。期间有大量内地资金亦从不同渠道流入香港，进入地产市场。这一时期，楼宇已从居住用途转变为投资工具，而且被视为一种看涨的投资工具。大量资金的投机加剧了供求失衡。
银行贷款的增加推波助澜
1996年第4季度，香港银行业放松了对住房按揭贷款的审查标准，直接促使大量炒楼力量进入房地产市场，使得本来就已经非常高的楼市价格再度暴涨。根据1998年的统计，在过去的20年里，香港与房地产有关的贷款占GDP的比重从20％～30％上升到1998年的70％左右。1979年，香港的房地产贷款占其贷款总额的比重为24％，而到1998年则上升为48％，增加了1倍。80年代初期，用于购买私人住宅的贷款占GDP的8％，而到1998年则上升为40％。香港房地产市场的发展蕴涵了大量的泡沫。房地产价格增长率与GDP增长率在1986～1996年间的平均值达24，而1997年8月份在香港楼市高峰期，该指标高达36～50。
表741993～1997年香港房地产贷款情况（10亿港币） 项卫星，李宏银行信贷扩张与房地产泡沫：对东亚金融危机教训的反思东北亚论坛，2005（2）
年份
指标
1993年1994年1995年1996年1997年
建造及物业发展与投资180249262333441
占贷款总额比重（％）1518171820
购买“居者有其屋”及“私人机构参建居屋计划”单位3540475160
占贷款总额比重（％）33333
续表
年份
指标
1993年1994年1995年1996年1997年
购买其他住宅楼宇233259302371480
占贷款总额比重（％）2019292122
房地产贷款占贷款总额比重（％）3840394245
5中国内地的房地产泡沫
…………………………………………
海南省房地产泡沫
我国的海南省曾是房地产“泡沫”的重灾区。20世纪90年代初，占全国人口6％的海南岛积压商品房却占到了全国的10％。在20世纪80年代末，海南成为全国各地投资者、投机者渴望发财致富的乐园，并在90年代初的头两三年达到高潮。当时，海南省的房地产投机活动呈现出典型的泡沫经济的特征，房地产需求与价格正相关。从海南省房地产的价格波动看，1988年房地产平均价格为1350元平方米，1991年为1400元平方米，1992年则猛增至5000元平方米，比1991年增长257％。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元平方米，从1993年下半年开始呈现回落趋势。在海南省房地产泡沫疯狂膨胀的年代，全国各地的热钱纷纷流入海南，使得每平方米的房地产以每天二三百元的速度上涨。在这种投机气氛下，在房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，而在这5000家企业中大约只有几百家因为某些原因实现了胜利大逃亡吉剑锋我国防范房地产泡沫的政策研究［D］福州：福州大学，2004。
1995年，当这股挟带着巨大泡沫的经济狂潮尘埃落定时，全国有800多亿的资产就像“烂尾楼”一样被钉在这片土地上。房地产泡沫过后，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，随处可见的“烂尾楼”赤裸裸地在向世人诉说着10年前的狂躁，展示着房地产泡沫破灭过后的伤疤。尤其是那么多“烂尾楼”的存在，严重影响了外来投资者的信心。而与房地产业息息相关的耕地占用税、土地出让费、营业税、契税这“四大财源”几乎全部消失，海南经济跌入低谷。泡沫破灭后，海南经济陷入了长达五年之久的低迷。
表751987～1995年海南省房地产价格变化情况周成主中国房地产市场年鉴1996中国计划出版社，1996
年度平均价（元平方米）涨幅（％）
1987年975
1988年135038
1989年上半年13500
1989年下半年97528
1990年125028
1991年140012
1992年5000257
1993年上半年750050
1993年下半年400047
1994年350013
1995年上半年315010
由于中国当时处于经济转轨阶段，市场经济体制正在逐步建立而市场还远未成熟（特别是房地产市场），因而中国房地产泡沫的成因又有自己的特殊之处。
1992年初，中国东部沿海地区大大加快了改革开放的步伐，大量资金涌入这些地区。对未来地价走势的良好预期引发了大量的土地投机。在这种投机气氛下，在房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，至少有5000家企业参与过房地产交易，它们大都通过各种关系，采取合法、非法手段批到土地，然后拿地皮作抵押向银行贷款，拿到贷款之后再将地皮炒出去。在这些炒家的哄抬之下，地价、房价短期内暴涨。投机需求造成的地价暴涨造成更大的土地投机，最终形成地产泡沫。因此，土地投机是海南房地产泡沫形成的直接原因。
房地产泡沫留给海南的遗产是数目巨大而不详的金融不良资产。房地产狂热而无序的投资开发，造成企业资金被“压死”，民间资金被“套牢”，严重影响了国民经济的发展。在1992年到1998年之间，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省为359个百分点，大起大落，位居全国之首。
房地产泡沫始于金融业的混乱和失控。当时各路资金通过各种渠道竞相涌进海南，除四大商业银行扮演主角外，被卷进来的还有股份制银行、城市信用社、农村信用社、信托公司、财务公司、大型国企、乡镇企业和民营资本以及各种名目繁多的集资款，最终从泡沫中全身而退者却寥寥无几。在这一轮房地产泡沫中，最大的赢家是从金融机构贷款的个体商人，最大的输家是拥有所谓房地产抵押物的金融机构。
北海市房地产泡沫
北海市位于广西壮族自治�
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