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在成功的路上-第8部分
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6。市郊路段
在私家车普及的今天，市郊地段是个不容忽视的好地点。由于主要顾客群为拥有车辆的人士，所以必须设有〃停车场〃等硬件设施，并以醒目引人的广告招牌招徕顾客。
以上是六大地段的特『性』分析，虽不能全部包括，但也具备普遍『性』。所以在开店或做其他生意时必须认识该地点的特『性』。考虑货源的补给、人『潮』是否会汹涌而至。房租是否合理等问题，以此为突破口，拟定最佳经营策略，以通过认识地段环境的变化，建立自己的金字招牌。
对于场地的选择，开始时一定会在心中做一番构想，到了具体进行时，因为某些限制，可能会退而求其次，因此，就算是候补地点，也要亲自去考察。因为顾客的流动『性』和不确定『性』是很大的，所以不要省略了实际去考察了解的步骤。这里列举了几项要点，供你在决定经营地点时参考：
（1）确认消费者的流动量……即使隔一个角落、一个拐角，销售情形可能就大不相同；
（2）不要只局限于屋前的道路和市政设施，也要考虑起实质作用的因素（如消费者的消费需求和动向等）；
（3）查明有无竟争对手，并对竞争对手作一些理『性』的分析；
（4）开发货源时，不要仅托付给专业人士，要同时动员几个熟人，或是朋友。总之，货源越宽越好；
（5）在签订有关协议前，一定要仔细过目，多向有经验的人征求意见。
你应该知道在有些城市会出现仅隔一条街就完全没有客人的情形。地图只能引导你到想去的地方，却无法告知你该地区的实际情形。当你在选择地点时，要把经营类别、销售的商品和顾客群逐一考虑。
地点的选择是小本公司经营重要客观条件之一，用〃酒香也怕巷子深〃这句话来形容是最恰当不过了，在这方面一定要综合考虑，权衡利弊。
七、不同行业的选址技巧
1。如何选择商店位置
对于一个企业来说，公司所处的环境至关重要。若经营门市生意，就一定要选址于繁华街道或商业场内。如果没有店铺生意的业务，不妨将公司搬到商业大厦之上去经营。
如前所述，在寻觅理想经营地点时，有很多方面的因素要加以考虑：（1）人口和交通情况：人口密集的地区，会为门市生意带来大量的顾客。车水马龙，交通越方便，也会使企业运转越得心应手。（2）周围竞争情况：假如该地区存在大量的相同企业，可能会有两种情况：第一种情况是成行成市带旺了那一个区域。例如，电脑市场，那里电脑店面云集，生意反而会更好做。另一种情况就是，那一些存在于附近位置的店铺，会构成同行间的严重竞争。例如大家同样是百货商店，只相隔几米远，便会造成巨大的竞争。（3）原料的供应情况：假如企业所在地邻近原料供应场所，则企业会在生产上得到较大的方便。（4）劳动力供给情况：每一个区域或地区都有自己的工作标准，例如香港中环可能是全港工资标准最高的地方，而屯门、大埔则显然会相对工资较低。不过同时要考虑地址是否较为偏僻，是否有人愿意到此上班。（5）租金情况：譬如说香港寸金尺土，租金当然是企业一个不小的支出，旺区的租金动一动就跳一跳。最差的情况，就是一些横街和后巷。有时候连邮递员和警察都不知道的位置，租金也相当昂贵。
生意人不能单纯以某一个因素作为考虑因素。例如香港中环地区的租金太贵，会计师楼和律师楼搬到上环去，但生意会一落千丈，因为会计师楼和律师楼讲究形象，设址在中环，格调就会高一级，租金昂贵不重要，如果能带来更大的生意，则完全是超值的。单求便宜的租金，粤北租金相当优惠，但是连基本的生意你可能都找不到，那是失去地利的缘故。生意人不能贪租金便宜，而搬到一些偏僻冷落的地方。
我们经常看到有些新开的商店，没几天就关门了，最常见的原因就是商店位置选择不当。俗话说：小生意就是靠地点的生意。由此可见商店的位置可以决定商店经营的种类与方式。
如上所述，对于商店的选址，除了考虑当前的各个方面外，还要了解将来发展计划。如交通开发计划，社区发展计划及商业区的建设计划等。同时更要了解同行竞争者的动向。而事前要考虑哪些问题呢？
（1）该地区交通情况是否良好？只有交通发达，消费群体才会多，才能酝酿商机。
（2）该地区是否有方便的银行服务？
（3）该地区是否高商店主要供应商较近？
（4）该地区是否有吸引地区事物，如公园。剧院、学校等？
（5）该地区同行业的竞争是否激烈？
（6）于邻近商店是否能形成相容互补？
（7）若在郊区开店，道路是否良好，停车场是否足够？
（8）商店在该地区是否有发展潜力？
（9）若在市中心开店，考虑该地区是否有便利的大量运输系统，或能否允许通行大型货车？
（10）同类商品是否有别于其它的大型商店？
依据上面的提示，如果你的评估结果，回答〃是〃较多，那么设置商店位置则为理想；如〃否〃多，则要慎重考虑一下在本地区开店与否。
2。餐饮业如何选址
民以食为天，店以人为先。餐饮业的兴隆与否，由广大的消费群体所决定。只有靠近广大居民的生活区域，符合居民的消费水准，餐饮业才会兴旺发达。
无论经济怎样迅速发展，人民的生活水平怎么提高，吃饭总是不能少的，〃吃〃是人的生存之本。人们怎么才〃吃〃得实惠，〃吃〃得方便是广大消费者关注的问题，所以餐饮店面位置的选择将是你生意兴隆的有利因素。具体的条件大致有以下几个方面。
（1）是否靠近消费群体。只有消费的存在，才会有市场的存在，看一看现在及将来，是否靠近居民生活区及生活服务区。
（2）了解居民的消费习惯。由于受周围环境及工作环境的影响，人们的饮食习惯不尽相同。
（3）了解当地居民的消费水准。这个资料是消费地区消费活动的直接指标。也是餐饮业的重要指标，依此，可以制订出消费水平合适的餐饮服务，确定服务档次。
（4）考查店面周围环境。如果周围环境污染严重，噪音影响很大，人们是不喜欢到这个地方来的。尽量要选安静、卫生的地方。
（5）店面前是否有宽敞的停车场所。一般来说，消费者不但喜欢得到优质服务，更喜欢自己财产的安全，行动的方便。宽敞的停车场所，会给在拥挤的都市生活的人们带来许多舒适。
3。文化娱乐场所的选址
文化娱乐场所是人们消遣和休憩的地方，特别是在快节奏的经济发展大『潮』中，人们希望拥有一片放松的空间，调节紧张的情绪。文化娱乐场所的选址同样是至关重要的。
文化娱乐的特点是：放松、消遣，所以应当是给人们能带来乐趣的地方，同时也应该是人们增长知识、陶治情『操』的好去处。故此，文化娱乐场所的选址应该注意以下几点：
（1）文化娱乐场所应处在人们较密集地方的附近，但要保持一定的距离。离人们较近是指能够方便人们，充分利用闲暇时间，同人群要保持一定距离是指娱乐场所少影响人们的正常休息。
（2）要有便利的交通。便利的交通能方便八方客人，同时也是人口集中或流量特别大的地方。
（3）要有宽敞的停车场所。娱乐业主要是生活水准较高或是人们会客聚友的地方，所以难免要有众多的车辆，有了停车场方便了顾客，也给自己带来利润。
（4）文化娱乐场所周围环境。就是要在空气清新、环境优雅的地方，能起到一定的陶冶情『操』的作用。
（5）文化场所与娱乐场所又有所不同，文化场所虽然要交通便利，但要远离嘈杂的环境，以便人们静心学习。娱乐场所则突出高雅与闲致，给人以清新的乐趣。
4。农副产品加工业选址
随着经济大『潮』的汹涌波涛，许多行业在都市中悄然兴起，形成了无微不至的服务网络，同时也增加了各行业的竞争。一个企业为了生存与发展不得不谨慎行事，一不小心就有翻船破产的可能。作为本世纪末、新世纪初的中国大市场就算是农业这片处女地了。我国地广人多，资源丰富，有百分之七十以上的人口分布在农村，农村可谓是一个大市场。
之所以这样说，首先是因为我国农村分布比较广泛，并且地理条件各异，资源分布也较为广泛和丰富。
其次是因为我国人口众多，是大聚居、小分居的状态分布，有利于实行统一的管理，有充分开发市场的潜力。
再次是因为我国经济的逐步发展，及市场经济制度的不断完善与发展要求有不同的行业来满足人们日益增长的物质和文化需求。鉴于以上的各种条件迫切需要有更多、更优秀的行业为之服务，进而在世纪之交在经济上取得一席之地。对于农村生活及发展的需要，应从农副产品的加工着手。
农副产品的加工，可分为简单加工和深加工。对农副产品的加工，要从不同角度考虑。
（1）农副产品的加工，首先应有得天独厚的资源优势。加工的产品应取材方便、资源丰富，这是产品加工的基础。
（2）农副产品的加工，应解决运输问题。农村受地理条件与经济条件的影响，交通运输一般并不十分方便，而投资建厂则要充分考虑交通问题，是否有利于原料的运输和产品的外运。
（3）农副产品的加工，一般属于技术条件要求不太高的产业，劳工的需求量通常很大，此时要分析劳工资源的分布情况，以及劳工的技术知识条件。
（4）不同地区的劳务工资水平不尽相同，劳务工资水平的高低，直接影响劳务的成本。
（5）要了解当地『政府』的政策。没有规矩不成方圆，每个地区，都有自己的地方规则，要充分利用地方『政府』对建厂的优惠政策，避免与地方法规的冲突，为企业的生存与发展营造良好的环境。
（6）充分了解当地的生活习惯与消费水准，应从民众的真正需求出发，制造出适合民众消费水平的产品。
经过对各方面的考虑与分析，投资建厂对农副产品的加工还应从人民消费水平出发，尽量生产出质优价廉的产品，从不同角度不同层次满足人们的需求。
5。制造厂的选址
由于制造厂需要大量的原料来源，又需大量的转运仓储，所以制造厂要离原料基地较近、并且地面较广的地方，一般应在郊区或更远的地方。
由于制造厂生产的产品要远销各地，各地的原料又要运输过来，所以设厂应在交通便利的地方，或是交通动脉附近。制造厂往往需要众多的劳动力或高新技术，一般厂址应靠近劳动密集的地方或技术较为密集的市区附近，这样可以减轻职工及技术人员的住宿、交通费用开支。
制造厂一般会造成一定程度上的环境污染或噪音影响，故此尽量要远离居民区居民的粮食、饮水基地、随着环境保护意识的提高，设厂都要设置消除污染或噪声的设备。
一个制造厂是一个完备的系统，关系人民生活、学习和就医等方面的问题如果能得到地方『政府』或国家优惠政策的保护，会使企业有一个良好的运作环境。
八、租门面的技巧
当你大致选好开公司的地段后，下一步，就该进入具体租赁哪家门面的阶段了。
门面的方位、大小如何，尤其是租金的高低，对于公司经营的好坏都有重要的影响。如果你看准了一家门面，对它的方位、大小都比较满意，那么，怎样确定租金水平便成为头等重要的问题的问题了。
从开公司的角度说，无疑都希望租金越低越好，所谓〃物美价廉〃；但从出租方面的角度看，其想法则恰恰相反，都想给自己的门面讨个好价钱。
那么，在此情况下，怎样才能确定一个合理的租金水平，达到既能尽量压低租金价格又能让出租方接受自己的低价呢？
最好的办法，当然是要掌握巧妙的讨价还价的窍门和方法。
很多人都明白，即使位于同一处的不同门面，甚至是同一个门面，不同的人去租时，其租金水平也不一样，有的甚至差别很大。其中的原因，就在于不同的人讨价还价的能力不一样。
一说到讨价还价，也许会使许多创业者感到头疼。因为谁也不会跟钱有仇，他们也想以尽可能低的价位来租赁一家自己满意的门面。但问题在于，他们不知道究竟怎样做才好。
一般说来，在谈判租金的问题时，出租方往往都会〃漫天要价〃，承租方必然也要砍价。
只不过，不同人在砍价的程度上有所不同，而且即使是相同的砍价标准，结果也是有成功和失败之分。
为了能让自己在租金的砍价问题上取得最成功、最满意的结果，就必须掌握一些讨价还价的技巧。
1。怎样面对出租方的漫天要价
解决这一问题，需要从以下几点着手：
（1）『摸』清市场行情，判断出对方的要价水平究竟比平均租金水平高多少，做到知己知彼，熟门熟路。
最好能掌握实际的资料，以实际例子来说明对方的要价太离谱，让其主动产生降价的想法。
（2）确定出自己和对方大致都能接受的合理中间价，以中间价作为谈判的目标。
（3）在具体的讨价还价过程中，不要一开始就把中间价提出来，而要开一个比中间价低的租金价格。只在这样，才能慢慢接近中间价，并最终以中间价甚至比中间价低的价格达成协议。
俗话说：〃漫天要价，就地还钱〃，当你向承租方表明价格后，对方一般都会认为这并不是你心中的真正价格，而是还有上升的余地。在这种心理的作用下，如果你提出的价格是你真正想要的价格，就会使双方的交涉陷于停滞，甚至失败。
一定要记住，只有从低价谈起，才能给自己留有余地。而且，低价谈起、高价成交，也容易使对方接受，使其不致于产生〃吃亏〃 的感觉。
2。如何把租金砍到最低价格。
上面所说的〃合理的中间价〃，往往都是租门面时的当地平均价格，而不是〃最低价格〃。
无疑，每一位创业老板都是希望能把租金砍得越低越好，最好能够低于原租者和相邻店铺承租者的价格。
而要想做到这一点，必须掌握以下几种讨价还价的绝招：
（1）要尽量先挑剔对方的弱点，表明自己对于租这家门面并不十分满意，而之所以仍然想租它，还有自己的一些考虑。比如，可以说出是出于认为对方诚实、可靠、信誉好等其他因素。这样，可以起到一箭双雕之效：即可以避免对方报高价，或使对方把已报的高价很容易降下来；又赢得了对方的好感，为以后的杀价作好铺垫。
一个成功的承租方，要让出租方从交易开始直到出价时，一直犹豫能否达成交易。
（2）以弱者的身份进入砍价的角『色』。
尽管在出租方看来，承租方的砍价是正常的，但是，出租方是否接受这种砍价及接受的水平如何，则取决于对承租方所提出的砍价理由是否认同。
通常地，弱者都能激起人们的同情心，如果承租方能够以弱者的身份进入砍价角『色』，向对方表明：自己之所以这样砍价，是由于自己太弱所致，比如开店经验不足、资金上暂时还有些困难等，则一般承租方都会接受这样的砍价。
（3）以〃市场疲软〃 为由向对方展开狂轰滥炸。
在砍价时，承租方如能列举出几条〃市场疲软〃 的表现，说明自己在租了门面后面所赚的仅仅是〃微利〃，难以负担较高的租金，并让对方信服，必能收到砍价的好结果。
（4）以退为进，以守为攻，向对方流『露』出自己〃想放弃〃 的想法。
如果出租方没有其他客户，承租方对以制造出自己〃并不十分想租这家门面〃 的意思。
这样，出租方就会害怕失去机会，从而愿意接受低价格。
不过，使用这种方法时，务必做到自然，千万不要过于强调〃想放弃〃的想法，否则就成了〃此地无银三百两〃，让出租方发现你在虚张声势，反而暴『露』了自己的真实意图。
（5）充分展示自己的独特优点。
如果你能表现出自己坦诚、可信的一面，并让对方认识到和接受，则即使是低价格，对方也会认为〃值〃，很可能接受。
（6）以给干股的形式杀价。
所谓干股，就是在不必让对方投资的情况下而给予其一定的股份，让其参与分红。
这是一种杀低租金价格的好方法，在绝大多数情况下都会被对方接受。
（7）劝导说服。
如果承租方能详细分析自己所掌握的各种情况，把开店成本列出来，并举出一些他人低价承租的实例，则无疑可以使对方产生一种真实感，想到〃原来事情是这样的〃，并产生出〃原来这种价格我也并不吃亏〃、〃别人也是这么做的〃等平衡感，从而对方也就容易接受低价格。
（8）利用外围关系，以感情投资发动攻心战术。
在讨价还价的过程中，可以多提一下对方所熟悉的人物，拉近彼此的距离，使对方产生亲近感，或直接接利用外围关系功服对方，让其降价。
一旦对方感到与你之间并不是普通的商业交易关系时，也就不会过于在意价格的高低了。
在成功的路上 第五章筹集创业资金（1）
一、做好创业前期准备
俗话说〃兵马未动，粮草先行〃，在创办企业时，你必须筹集足够的资金，并为此付出大量的心血。有些人认为，这个社会闲资极多，找人投资并不难，只要有赚钱的门路，哪愁没钱赚。其实，如果你们真有那么多赚钱的门路，早就已经发达了，根本不需要研究如何创业。通常很多人自认的发达门路，都是假的，或是半真半假的，不能接受考验，或没有机会接受考验。
日本创业家中日修说：有钱谁都会创业，关键在于没有钱怎么创业。创业之始，从购买设备到修建厂房，从收购原料到支付报酬，都得不停地往企业投钱。不管你怎么具有空手套白狼的高超本领，筹集一笔足够的资金是在所难免的。不少人自认非平庸之辈，很有打下一片江山的雄心，也看准了市场，临到真要下海一试身手，却发觉没有资本，只有感叹的份。也有一些人在粗略估算之后，颇有胜算把握，便匆匆干起来，苦战良久，该有的订单迟迟不来，不该有的费用却节节升高，自己的积蓄用完后，借贷无门，只好黯然收场。由此看来，起步资金和后援财力的充沛与否是创业成败的最关键的首要因素。
在创办企业时，你必须要有一个好的筹备资金的计划，否则，不管你们有多么好的构想、企划，如果没有完善的筹备资金的计划，一定会遇到营业不振、倒闭等困扰。因此，在选择了创业项目后，即应决定需要多少投资，在开业后直到上轨道前这一段时间内的周转费用又该需要多少，有多少流动资金可掌握等。
一般来说，创业者资金筹措的方式不外乎以下几种：自有资金、向亲友借贷、银行贷款。创业资金最好是自己所有的，即从自己的储蓄金或变现自己的动产和不动产来筹集资金。这是风险最低，在实现个人创业美梦及心理压力上最不痛苦的方式。因为创业资金来源于自己，便会对自己全然负责，一进一退皆自定，没有怨言，没有患得患失。赢了的话证实自己的才干，输了的话也反省到自己的缺点，不再为此承受更多的压力和痛苦。我们不反对向别人借钱，但是比重不宜过大，尤其是小本生意，自己最好有过半的资金付出。因为向别人借钱，容易走两个极端，或是患得患失，压力太大，输不起；或是利用别人的钱做生意，好高鹜远，轻率不实在，反正是别人的钱，非大赢不回头。这两种极端对创业危害极大。就目前的投资环境看，创业者向银行借款手续已比前几年方便许多，但部分银行害怕承担风险，对于〃看不出前途〃 的事业仍会拒绝贷款。在中国，资金原本短缺，在众多雄心勃勃的下海者中，从银行贷款的人微乎其微，更何况这不仅仅取决于你的项目是否有前途，很多关系上的事情说不清楚。
合伙人各方的出资总额加上企业的借款，就形成了合伙企业的投资总额，这就是企业的粮草。在工商管理机构登记的注册资本，一般是合伙各方的出资总额，合伙各方的出资额比例，称为股本比例或出资额比例，合伙各方就是按此比例来分享利润和承担亏损风险。如果合伙企业的出资额�
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