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揭秘地产大腕们的发家史-第12部分
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俗约阂槐剩导实墓こ掏蹲试兜陀�2亿元。
最为关键的是，盈通公司不只铺设一根政务IP光缆，在挖管道的同时，铺设了更多的管道。然后将这些管道出售给那些急于铺设光缆的电信运营商。一根管道每公里的售价是8到20万元。不到两年时间，盈通公司在广东省内就铺设了3000多公里的网络。除了中国电信，盈通是广东省内拥有光纤网络资源最多的公司。2001年11月，朱孟依将其在盈通的绝大部分股份，全部出售给急于介入电信行业的中信集团。业内流传的价格是11亿元。
在大家蜂拥杀入网络热潮中淘金的时候，朱老板早已经在大家伙儿前进的必经道路上，盖好了淘金用品店，大伙儿金未必淘到，朱老板的钱却肯定是赚到了。
这种眼光、这种人脉、这种前瞻性，着实了得。
张宝全认真的再做EVD，绿地集团还有相当的非地产业务，顺驰红火的时候也弄过影视公司的，富力、碧桂园都有自己的建筑公司，这又算不算多元？楼忠福、杨国强就是建筑起家，要是一直专一，就眼看着地产热浪擦肩而过？看看万通在民生银行中踏空的那三十亿，专一一定行吗？想想各家公司在发展历程中，对多元化上烧的钱，又确实感叹多元不易啊。
万通万科专一；
国美合生多元。
谁胜谁败？
从企业要做百年老店的角度看，二十年太短，怕还要看，
但人寿几何？一个企业家的黄金岁月有多久？
做百年老店的目的又是为何？只是为了企业活的长？还是为了赚钱？
是赚钱重要，还是企业寿命重要？只看钱，会不会有命赚没命化？只为长久，那会不会丧失很多主业以外的盈利机会？
呵呵，专一？多元？
练功为了制胜；
经商为了致富。
练功的时候；
有人说内功好，气息绵长，练好的好似特异功能；
有人说外功好，刚劲勇猛，练好了叱咤风云；
又有人说，内外兼修，内练一口气，外练筋骨皮。
其实嘛，打得倒你就是好拳。哈哈。
经商怕也是一样，分清一分、多元真的那样重要吗？
美元贬值 凭什么让中国经济买单
油价屡创新高，人民币升值趋势加快，国内部分商品物价上行，背后其实都有一个推手左右，那就是近期美元的不断贬值。
由于国际历史原因，原油、黄金等大宗商品交易都是以美元为结算货币，所以美元不断贬值，反映出的一个必然结果就是黄金、原油价格上涨。从目前的情况看，原油逼近100美元大关，黄金冲上800美元历史最高点，虽然有需求增加的推升因素，但如果现在有一个稳定的、强势的美元，那里至于油价、金价冲天呢？
美元持续弱势，那相对应的人民币、欧元、日元必然升值了，而人民币的升值预期，更造成了大量的国际资金流入中国股市、楼市，对我们的实体经济影响甚巨。
需求增加、美元弱势导致油价上涨，从而引发部分粮食用于转化乙醇，从而引发国际粮价上扬，粮价上扬，从而引发肉、禽、蛋饲养成本增高，价格直接上行。而CPI上扬后，传统对策为加息，来控制流动性。
但目前的美元弱势局面，进一步增加了我国主管部门的调控难度，目前人民币、美元的利率已经相差不大，如果人民币利率继续上行，超越美元利率的话，那将进一步引发国际资本涌入中国，这些投机资金不但可以享受到人民币升值的利益，如果投入人民币资产，还可以享受到高于美元存款的利率，四处得利。大量国际游资的涌入，必然会引发楼市、股市的新一轮价格膨胀，泡沫隐患令人担忧。
在这种局面下，中国人民银行的调控难度非常之大，加息导致人民币升值加速、国际游资涌入、楼市、股市价格飞涨；不加息的话，部分商品的物价又难以得到控制，流动性过剩。这种两难题，太过于难解了，我们正在为美元贬值而买单。
美欧国家动辄要求人民币升值，要求中国政府承担国际责任，而当今之际美元持续走软，引发如此局面，美国政府的国际责任又何在？笔者浅见，在加息与不加息间痛苦抉择的同时，还应敦促美方让美元走出持续弱势，美元贬值这种单，还是应该让用餐者自理。
产大腕紫禁之巅的第一轮交锋
月圆夜，紫禁颠。一剑西来，天外飞仙。
叶孤城、西门吹雪，白衣、长剑、血。
长剑寂寞，高处风雨，请拔剑，一剑光寒十四州。
对中国的房地产业来说，紫禁之巅自然就是——北京，哈。
这里汇聚了来自全世界的高端买家；
这里有无与伦比的购买力；
这里有全国最高的曝光度，在这里做好，立刻可以名扬业界；
但是，
这里也有极高的市场壁垒；
这里的土地价格是全国最为昂贵的；
这里同样汇集着，一群和你一样的、来自全国各地的野心勃勃的人，大家都等着在紫禁之巅一较短长。
冯仑、老潘联手制造的超级泡沫
1993年初冯仑率众离开海南，投身北京创立民营经济开发区，并面向社会招商募股取得了巨大成功，注册资本高达8个亿的北京万通应运而生。1993年底，北京万通开发的第一个地产项目一一万通新世界广场以每平方米3600美元到5000美元的天价，销售成功，创造了当年销售速度最快、销售率最高等多项纪录，成为了北京房地产业的奇迹。
现在回顾这一项目的时候，你都无法不感叹这是一个奇迹！
先来对比一下：
2005年中国人民财产保险股份有限公司出资17亿元购买了位于北京核心区域CBD的银泰中心整栋东塔楼，面积7。8万平方米，折合每平方米售价在2万元左右。
2007年9月，北京城建决定以不低于14。5亿元的价格整体出售位于北京核心区域的世华国际项目，折算下来每平方米的保底售价将在1。5万元左右。
这可是在万通新世界以每平方米3600美元到5000美元的天价卖出去的十多年后啊。尽管1993年底，人民币与美元的汇价在5．70人民币：1美元。但折算下来，万通新世界1993年的每平方米销售价格也达到了2万到3万元。
在1993年就卖出了2007年的房价，太牛了！
现在哪个开发商能以10年后的价格，在18个月内，把房子都卖出去？
这种惊人的价格，这种惊人的销售成果，直接让冯仑、老潘名扬业界。
他们是怎么样完成这个奇迹般的销售的呢？
1992年，潘石屹受命回京，创办北京万通。
按潘石屹的说法，“1992年，我连北京那几座大立交桥的名字都叫不上，就到处去找地。后来有人介绍块地，一看，也不错，是地铁上的一块，就拿下这块地，开始做万通新世界广场。”
当时老潘学习态度很好，认为自己对房地产还不在行，就邀请刚刚从香港北上京城淘金的邓智仁合作。当时北京的房地产是完全的卖方市场，根本谈不上什么市场概念，邓智仁将香港比较成熟的市场营销，策划包装手法带到新世界广场，值得庆幸的是，恰逢当时北京的写字楼市场处于一种饥渴状态，香港手法包装过的万通新世界立马在市场上引起了轰动。
万通新世界的写字楼卖到3600多美金一平方米，是当时市价的三倍。万通新世界广场12月底才动工，11月初就销售了百分之七八十了——当时连一方土都还没有挖呢。
在开售的六天内，万通几兄弟就拿到五个亿港币的回款，万通的人都晕乎了，一个个迷迷瞪瞪的。
老潘的回忆是：“我一看不对啊，就赶紧跟他们开会，说大家一定要有平常心，我们要能经得起失败，我们更要经得起成功。”
“那天晚上我们在酒店摆庆功宴，搞销售那帮小姑娘有的抓手，有的抓脚，把邓先生从楼上抬到了楼下。后来我们又去唱卡拉ＯＫ，邓先生死死抓着麦克风，一首接一首，唱得声嘶力竭，完全是疯了一样——我从来没见过这么唱歌的。那天冯仑也在，结果把冯仑喝进了医院，打完吊针，还躺了两三天，我去看他，说‘那天送你去医院……’冯仑说：‘我去过医院吗？’”
但是，最后的结果，可没有这个开头这样眩目多彩，或许是这个1993年的天价直接烧完了北京市场的承受力吧。
1995年以后，北京市商业物业开始滑坡，万通新世界商城1996年正式开业，其后经营状况一直不佳。万通开业之初定位为一家高档商场，1998年10月8日，运作了整整两年的万通新世界商场并没有给投资者带来想像中的回报，甚至失去了继续生存的能力。万通的决策层作出了一个惊人的决定————从五星级的高档商场转变成小商品批发市场，也就成了现在的万通小商品城。
现在的售价也没超越1993年的水平，唉，可惜当年的那些卖家啊。
这个案例的教训是：对开发商来说，吸收先进地区的操作手法，那是太有必要了，这可是1：3的暴利空间啊。对购买者来说，再华丽的包装，也遮盖不了高价这一致命伤啊。
总体看来，尽管这个项目结果不尽美妙，但如此奇迹、梦幻般的开头，已经足够奠定了冯、潘在业界的大腕地位了。
插曲
邓智仁的滑铁卢
一场玫瑰一场梦
在此次万通新世界奇迹中，最具光芒的人物不是潘石屹，也不是冯仑，而是来自香港的邓智仁。
邓智仁在北京乃至上海房地产史上，他是一个最传奇性的人物，创造出多个房产销售奇迹，可以说他曾经是潘石屹的启蒙老师，1995年仅一个万通新世界广场，他赚进将近一亿元的佣金；几年间，经他手卖出的外销房，销售额达100多亿元。
邓智仁创造业绩传奇当时主要依靠三板斧。这三板斧是：第一，向社会公开统一收费标准，不准员工收取佣金差价，收复失散的民心民意；第二，实行股份制，让员工持有股份，充分调动员工的积极性；第三，变革房地产广告发布方式，开整版广告先河，让房地产代理成为堂堂正正的行业。
从1984年到1993年，邓智仁对房地产市场的触觉一直非常敏锐，从未失手，让利达行这个12000元港币起步的小公司变成了年利润2000多万的香港地产服务业霸主。
玫瑰静悄悄地开
初到北京的邓智仁挟香港利达行之余威，以迅雷不及掩耳之势，横扫北京房地产业，颇为风光了一阵。当时邓智仁手握北京万通新世界大厦、西单国际大厦、投资广场、国宾花园等著名项目，其代理的商品房销售占北京房地产外销市场行的70％以上，可谓要风得风要雨得雨，一时之间无人能出其右。其中邓智仁在代理万通新世界广场时创下的单项租金纪录，在代理西单国际大厦时创下的销售单项记录，至今在北京无人能望其项背。
但，就在邓智仁攀登巅峰的同时，他也埋下了导致自己陨落的火种。
1992年，北京市政府赴港招商。一个叫刘常明的开发商告诉邓智仁说，他在北京有个飞达玫瑰园，劝邓智仁投资，必有赚头。
于是，香港利达行以其40％的股权作抵押，通过4家公司集资1亿港币，首期动用6000万港币，以投资的形式预购了北京玫瑰园20多万平方米的别墅（80套），并藉此成为该项目的销售总代理。让香港人去北京买房子，这在当时还是一个很具挑战性的项目，为此利达行动用了3000万元港币在香港做推广。在邓智仁的努力下，1992年底至1993年上半年，玫瑰园竟然卖得很火。
遭遇调控风暴和……
就在玫瑰园销售火爆的同时，发生了刘常明挪用首批购房款的丑闻，邓智仁处心积虑，步步进逼，通过一连串的股权转让最终以8000万港币冲抵债务整体收购玫瑰园的开发权。1994年初，刘常明因欠下巨额债务、心态失衡而一命归西。邓智仁当然成了一战而胜的大赢家。
在对北京的经商环境分析上，邓智仁和一帮具有丰富投资经验的股东、律师们却做出了幼稚的假想。他们想当然的认为，北京是首都，玫瑰园又是第一个来港招商项目，市场操作自然规范合理，而地方政府肯定会全力支持配合，协助他们这些第一批投资北京的外商排忧解难。
然而后来事态的发展，完全出乎邓智仁的意料。
邓智仁全面接手玫瑰园后突然发现，刘常明提供给他的许多批文竟多处违规：销售许可证是刘常明打通高官关节由北京市特批的，可审批文件则是昌平的地方文本而并未得到北京市政府的复核，也就是说，玫瑰园的合法地位尚有待重新确立，从此，邓智仁掉进了跑批文、走关系的漩涡中。
1994年，中央提出了“宏观调控，治理整顿”的经济方针，并严令停建“楼堂馆所”，像玫瑰园这样的外销别墅项目首当其冲遭遇冲击。银根紧缩导致业已开工的玫瑰园停停建建，陷入进退无度的窘境，邓智仁只好拿利达行的钱一次一次地给玫瑰园输血。期间，玫瑰园的另一家大股东又频繁发生更变，人进人出，转来转去，利达行的股份增加到了90％，玫瑰园变成了邓智仁一个人的事。
1994年9月，在邓智仁的奔波下，北京市土地管理局终于与利达公司正式达成土地出让协议。根据规定，土地出让年限为70年，利达公司向土管局支付土地使用权出让金每平方米300元，共计1。5亿元，到1995年底分3笔付清。
一面要支付源源不断的工程建设款，一面要缴清巨额土地出让金，邓智仁已经到了深陷玫瑰园而欲哭无泪的地步。但是，为了能继续运转下去，他只好走上负债经营的地步。
1994年底到1995年上半年，北京房地产市场进入空前低谷，市场异常萧条，豪华别墅和高档公寓更是全面滞销。玫瑰园的销售陷入停顿，而利达公司拆借的短期高息资金陆续到期，邓智仁纵有天大的本事也无力回天了。
到1995年秋天，利达公司已经先后向玫瑰园注资9000万元港币，那笔巨额的土地出让金也在缴纳了8100万元之后，就再也难以为继了。
风雨过后还是风雨
在邓智仁最为困难的时候，一位叫梁振山的人士出现在了邓智仁身边。
据说，梁振山在邓智仁的眼里是一个很有“背景”的人，调动资金如同“探囊取物”，因此被任命为玫瑰园公司总经理，主要职责是对外融资。
但是，过了不到半年，邓智仁就发现梁振山这位利用玫瑰园的名声招摇撞骗，并私刻公章进行非法融资，而且还大笔挪用他好不容易筹措来的资金。于是，邓智仁愤而将梁振山开除。梁振山转而攻击邓智仁利用玫瑰园骗钱，并鼓动一批债主上门追债，还将玫瑰园的窘境公之于媒体，玫瑰园危机首次被曝光于天下。
1997年，玫瑰园的一期工程的186套别墅建成，并部分通过验收取得产权证，达到了入住水平，另外，还有202套别墅主体已经完成，有待装修，但此时，邓智仁已经没有后续资金跟进了。
1997年3月，邓智仁带着简单的行李，黯然离京，归隐广州。
1997年5月，邓智仁把他的北京利达行及玫瑰园别墅以象征性的价格转让给了香港金时有限公司老板陆苍。他入主的条件是：替邓智仁还清数百万港币欠款，还有玫瑰园欠下的债务：6．5亿元人民币。
玫瑰园后传
陆仓又把梁振山请了回来，但是，没等卖出一套房子，8月份的一天，到任不到4个月的梁振山突然在北京王府公寓的家中被公安局带走，从此渺无音讯，北京媒体再次把聚光灯对准了玫瑰园，上百位购房的港人集体向法院提起诉讼，陆仓没有钱对付众多的债主，结果是十五、六家法院的封条贴进了玫瑰园。
1997年9月10日，北京第一中级人民法院裁定北京利达行玫瑰园别墅有限公司进入破产还债程序，要求债权人向法院申报债权。三个月后，共有105家债权人进行了债权登记，债权申报总额高达人民币十亿元。
1998年3月，受法院委托，北京市房地产价格评估事务所对玫瑰园进行评估，确定“玫瑰园别墅区”项目用地及地上物品的价格为人民币5．99亿元，同期，北京市审计事务所对玫瑰园的所有账目进行审计后，玫瑰园资不抵债，总额只剩下1亿余元。
1998年7月21日，法院公告：北京利达行玫瑰园正式破产，由法院清算组接管，并择日拍卖。
1999年6月，玫瑰园拍卖公告正式发出，起拍价为人民币3．88亿元，梁希森以高出基价1000万元的价格拍得玫瑰园。
梁希森1996年进京，其后成为了玫瑰园的施工商。梁希森之所以接手玫瑰园，是因为玫瑰园欠了他2．38亿元的工程款。
其后，北京房地产市场日益火爆，梁希森接受的玫瑰园咸鱼翻身，梁希森获利丰厚。
点评：玫瑰园的这个案例简直是一个典型的房地产烂尾、盘活全方位教材。
从万通新世界的这个案例可以看出，邓智仁的策划功夫绝对是业内的绝顶高手。但其在玫瑰园的惨败，说明开发好一个项目，不是靠策划好就能够完成的。
首先，如果从合作伊始，邓智仁如果好好审查刘常明的相关开发手续、资质，就未必会一头栽进这个陷阱。
其次，当发现这是个陷阱后，有两种解决方式，一壮士断腕、割肉离场；二调集资金、拼死一战。对这两种方式，很难判断孰对孰错。相比而言，前者的风险要小一些，但挫折感太重，性格偏好风险收益的人，肯定会倍觉屈辱和难受；后一条路，风险自然要大得多，但收益也大。
可惜，邓智仁没想到宏观调控是如此的利害。
最后，需要说明的是，很多策划人总认为是自己的策划点燃了市场的激情，但这个观点未必正确。在本案例中，尽管邓智仁已经使尽了浑身解数，但因为整体市道太弱，始终无力回天。
公鸡打鸣后，太阳升起，但公鸡不打鸣的话，太阳照常升起。好的策划，是借大势赚大钱，但这并不同于自己能创造出一个市场来。
北京——万科最大的鸡肋
有潇洒成功的，自然也有步履蹒跚的。
北京，这样巨大、这样重要的市场，对业界老大万科而言，多年来一直是块含在嘴里的鸡肋，一直有点味道，舍不得吐掉，但舌头都舔累了，也很难吃到多少肉。哈哈。
进入北京市场后，北京万科频繁地换帅，谭志伦、姚牧民、吕葵、林少洲等人都曾先后执掌过北京地区的帅印。但，帅换得勤，市场起色也不大。
北京万科自1994年开发城市花园始，2000年、2001年先后推出万科星园及青青家园、2004年推出万科西山庭院，累计开发总量超过100多万平方米。但这四个项目的建设用地都是在2000年之前通过协议出让获得的。
其后，万科整整五年在北京一块地都没有拿到。
直到2005年，万科通过招标挂，拿到了一块面积仅为4。3万平方米的土地。但对北京万科而言，却有着非同一般的意义：它标志着北京万科终于突破了土地零储备瓶颈。
尽管万科较早进入北京，然而，与万科在长三角等地的快速扩张相比，包括北京在内的环渤海区域业务一直发展缓慢。其中，北京万科尤甚。
对此，万科集团总经理郁亮并不讳言：“北京万科在整个万科系统里面，业绩水平不理想。
郁亮曾公开表示：“虽然万科在北京做得不理想的原因有很多，但主要还是在于我们自己，当时在策略上失误了。1993年万科进北京，在顺义做城市花园其实很成功，但那时我们一味想进城，现在万通开发的万泉新新家园、亚运新新家园那两块地，我们当时都有机会拿到，但是放弃了。这样就失去了一次良好的扩大地盘的机会。”
不满足于做城郊发展商，“向城里走”与北京“向外”的发展趋势相悖，被郁亮认为是“造成万科在北京目前的被动局面”的最大失误。
很多业内人士对此则另有说法：万科为什么在北京拿不到好地，一方面与行业状况有关。中国最初涌现的大地产商，都或多或少具有土地资源上的优势，万科是没有任何政府背景的唯一特例；另一方面，也与万科坚持规范运作，拒绝以暗箱交易获得土地有很大关系。北京房地产市场的水，那是很深的。
万科在紫禁之巅的第一轮交锋，成绩惨淡。
许荣茂把握完美时机
仔细观察许荣茂许老板的操盘手法，无论是进入北京、还是进入其他城市，总能看到许老板那极其高明的、炒股般的手法。
完美的高抛低吸、完美的介入时机、完美的获利，然后转身离开。
1994年，国家宏观调控政策出台，中国房地产业出现大起之后的大落。在当时很多做房地产投资的人破产，许多人对房地产业避之惟恐不及时，许荣茂却从福建移师北上，从澳大利亚回笼资金，大举进入当时还十分低落的北京房地产业。
有媒体报道，许荣茂对此的回忆是，“当时的北京，房地产市场属于最低点，而北京因为首都的缘故，聚集了境内外具有高档楼盘消费能力的人，却没有相对应的产品。”
许荣茂随后在北京大开大阖，先后开发了亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等项目，都是高档外销公寓，1995年起，北京的高档外销公寓开始的热销，完全证明了许荣茂的判断。
“当时我们在北京的5个项目、3000多套房全部卖完了，销售额达几十个亿。”
在北京如日中天的时�
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