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揭秘地产大腕们的发家史-第4部分
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这时节，黄怒波开始了自己的商海生涯。
神龙见首不见尾的朱孟依朱老板在1990年已经来到香港，获得了香港永久居住证。这种变动无疑为以后合生创展的在港上市铺就了一个容易的、低调的前奏。
业界有传闻，朱在广州的发迹得益于他在广州有着良好的政府关系。因而预知到了未来广州新城发展的契机，大片购下广州偏僻一偶的天河区农田。
极具前瞻和超大气魄的朱老板，1990年到1991年奠定了以后财富几何级增长的牢固基础。
许荣茂许老板的眼光那更是精准，做生意的时机拿捏的妙到巅峰。《天龙八部》萧峰大战聚贤庄，同样一套启蒙的“太祖长拳”到他手里便威力无穷，打遍天下群雄；同样是盖楼、卖房，许老板做的就是漂亮。1988年，他进入房地产业，那时他投资120万美元在家乡建一个织布厂。一些人说，他本来准备投资建个酒店，但是当时私人投资酒店是被禁止的。
有消息说，当时许老板告诉所有的人，他建得是一个工厂，但事实上，是在建酒店。整个项目都是按照酒店的设计和标准建造的。当工程完成时，政府的政策发生了改变。许荣茂成为首位中国三星级酒店的私人老板。随后，许投资数百万美元在福建兴建住宅和渡假村。
一个项目建设周期一般是18个月左右，时间跨度还是比较长的，从酒店这个案例可见许老板对政策把握之超前，对相关信息的预测、了解能力，项目的建设时间同样把握刚刚好，即抢在了所有对手的前面，也充分利用了政策的擦边球，从程序上毫无违规之处。
1990年到1991年，特别是1990年，整个国家的GDP只有3。8％，许荣茂见在福建的生意已经发展空间已不大时，便举家移民澳大利亚，在那开始投资房地产。完美的高抛低吸，不愧是证券行出身。
张玉良1990年到1991年，还在当公务员呢，正忙着给单位盖房子呢，以后房地产生意的不少人脉正在此时进行铺垫。
楼忠福1990年底又一次被评选为第二届“浙江十佳青年经理”，这是他第二次从浙江省委书记的手上接过这个荣誉证书了。金华市和东阳（县）市这两级的荣誉，就更是十个手指都算不完的了。
楼忠福和东阳三建头上的这些改革光环，加上楼忠福在体制内外广泛的朋友圈子和良好的人际关系，至少在金华市内是可以省很多麻烦的。但还是有麻烦躲不过去的，这一时期，楼家遭到过一次洗劫，楼的妻子被打断了七根肋骨。
一个人、一个企业有时候很脆弱的，一场飞来横祸是很恐怖的。
1990年，对老任也是具有里程碑意义的一年。1989年底，华远集团总经理一职出现了空缺，就任志强能否担任华远集团的总经理一职在西城区政府产生了很大的争议，争论未果的情况下，两派达成共识，由任志强主持日常工作，但不涉及他的级别待遇。
由于老任能力超强，1990年1月7日，媳妇终于熬出头了，任志强被正式任命为华远集团总经理。于是，努力多年的任志强终于能够放开手脚一搏，到1991年，华远集团的房地产业务已经遍及海南、广东及深圳等地，任志强也成为名副其实的发展商。
1990年，33岁的张宝全在北京电影学院已经大二了，呵呵。
已经是北滘镇建筑工程公司经理的杨国强1990到1991年事业也是顺风顺水的，财富迅速积累，当然还看不到未来首富的财富量级，但已经开始彻底摆脱贫苦。在担任经理4年后，即1993年，杨国强和杨贰珠等拍档竟能出资3395万元，收购北滘建筑工程公司，由此可见，这两年做包工头生意还是很红火的。呵呵。
1990到1991年，张力、李思廉两位还只是相识，离相知创业的时机已经很近了。张生还在搞装修，李生还在香港、内地来回跑。
黄家兄弟熬过了89风波带来的巨大冲击损失后，在1990和1991年大获成功。创建了一种全新的营销模式：脱离中间商，直接与厂家进货签合同，这样做压缩了家电在流通过程中间环节的成本，使消费者可以得到最大的实惠，使黄光裕卖的商品在消费者心目中树立起物美价廉的形象；1991年国美率先在《北京晚报》中缝登上商品的报价广告，打起“买电器，到国美”的标语，每周刊登电器的价格。当时国营商店对于广告的认识还停留在“卖不动的商品才需要广告”的层面，即使后来也有人想学习国美的广告策略，但黄光裕已经以每次800元的低价包下了报纸中缝。很少的广告投入为国美吸引来了大量顾客，电器店生意“火得不行”，”所有存货一卖而光”。黄随后陆续开了多家门店，“国豪”、“亚华”、“恒基”，店名不一而足。
值得注意的是，当年是个百舸争流的时代，绝大多数商人都是什么来钱做什么，连万科都拍电影呢，哈哈。黄家兄弟是众多大腕中，最为专一的，拒绝了多元化道路。
当年，百货业那是占据商业市场统治地位，专业店还凤毛麟角。有消息传，在国美发展的过程中，考虑到当时电器产品的种类还很少，黄在专营方面也曾摇摆过，尝试过多种经营。黄光裕曾经拿出个卖场，这个卖场有三百多个平方，拿出百十来平方卖别的，经过尝试，最后认为还是不对的，还应该是做专营。
黄光裕曾经对媒体说起过这段往事，“那时北京有个很有名的发烧音响专卖点，叫超音波，他在我七大品类里头只做了一个品类，比我做的还精，但做得很好，这对我的触动很大。但我认为，他做的是发烧音响，市场面太窄，经受不了市场的变化，所以国美坚持了原来的路。”
何谓多元，何谓专一，通过这个案例，可以好好体会下。
接着上回书，咱继续开讲。
“一九九二年又是一个春天，
有一位老人在中国的南海边写下诗篇，
天地间荡起滚滚春潮，
征途上扬起浩浩风帆。”
什么是伟人？“匹夫而为百世师，一言而为天下法”，定乾坤、净社稷、指航程、明方向，邓公南巡一席话，万千争论化云烟，向左向右归结为向前看，市场经济高潮再度来临。
也就是在邓公南巡后，张玉良、黄怒波也或主动、或被动的投入了商海，本文探讨的十六位大腕于1992年全部进入了商界。
1992年，张玉良36岁时任上海市农委住宅办副主任，副处级。一种说法是，按照张玉良当时的年纪、级别以及不高的学历，仕途前景不会太美妙，于是有野心的张玉良决心下海。
另一种说法是，1992年，一纸任命书让张玉良下海了。面对任命书，张玉良当时也犹豫过，觉得机关里旱涝保收，但最终还是下海了。
张玉良事后自己回忆说：1992年下海以后，什么都没人管，就是给了一张任命的纸头，然后自己去借房子、自己去买车、自己去发展。最初的时候，当然还比较原始，什么能赚钱就去怎么做。“下海以后第一个项目我印象很深了，我觉得我在机关有关系资源，当时而且上海开始要大规模的城市改造，缺动迁房，我一想动迁房要离开市区近一点，这样老百姓可以搬迁能过去，另外一个我还得找一个我的关系比较熟的，因为我在农委的时候，他们讲我做人比较好，所以交了不少朋友，所以我第一个项目做了三个小项目一个是在浦东的六里镇，现在已经很成市区化了。”
也正是旧城改造这个巨复杂、巨需要人脉、巨需要耐心和投入、也利润巨大的项目，成就了绿地的伟业。
黄怒波这一年也投奔了商海，黄诗人这时被指派往中国城市出版社任主持工作的副社长。当时的中国城市出版社基本上靠卖书号为生。社里的人，谁都有捞钱的道，谁也不怕谁。几年中，一连有6个社长被赶出了门。
诗人的眼里肯定是更加容不得污秽的，而且是倒卖书号的这种污秽！文人尤其看重的就是好书，倒卖书号无疑于倒卖诗人的精神世界，象征意义颇浓。
黄怒波坚决不让倒卖书号了。被断了财路的人士们，纷纷捏造了众人想都想不到的罪名，往党中央总书记、国家主席及能送到的所有领导和部委递材料告黄怒波的状。罪名有嫖娼、吸吗啡、私藏猎枪等等。
随后，建设部里组成人事、纪检、监察联合工作组进驻出版社。检查结果自然是还诗人的清白。工作组走了，黄怒波咽不下这口气。愤怒之下，把抓着问题的人员，立刻解聘除名，有的部门干脆解散，把人员遣散。没多久，出版社遭遇无妄之灾被迫停业，后经法律裁决，又恢复营业。为了解决出版社30多人的生存问题，建设部特批了一个咨询中心，交给出版社去运作。
这个咨询中心就是后来的中坤科工贸集团，1995年中坤集团正式成立前，它仅是一家由中国市长协会组建参股的股份制企业。
就是在这个咨询中心，靠复印、印制名片、卖玩具娃娃和电脑配件，黄怒波积累到了自己的第一桶金。
当年靠复印、印制发财的不在少数，后来举国皆知的“新疆德隆”唐万新、唐四哥最早也是做拍照、印制的，攒够了第一桶金，然后开始收购原始股、开始德隆神话历程的。
与张、黄的初始下海不同。此时的王石、冯仑、老潘、朱孟依等大腕正面临着人生的一个重大关口，那就是海南房产泡沫，当时有将近2万家房地产公司套在了这场泡沫之中。
同志们，思考一下这个数字的意义吧，2005年的统计数据是全国当时共有房地产开发企业56290家。由此想象下，1992到1993年，全国大概能有多少家房地产企业？近2万家房地产公司套在其中，可见惨烈、可见惨烈的覆盖面之大。
1988年，海南房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257％。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米，从1993年下半年开始呈现回落趋势（周诚主编：《中国房地产市场年鉴（1996）》第194页。）。另据统计，海口市地价1991年最高为98万元／亩，到1993年涨至最高位为680万元／亩，而到1996年初则下降到约100万元／亩，跌幅达八成五，基本上回落到1991年的水平。
一场泡沫最后的遗产，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
能成功逃脱这场泡沫的公司，确实有些意思。在当前这个泡沫论争越演越烈的时候，重新回顾这段历史，回顾一干大腕们是如何成功逃离泡沫的，更具意味。
万科险些陷在北海
1992夏天，北海市委书记王季路和市长帅历国到深圳招商，王石向市长介绍了万科在上海的开发情况后，市长略一沉吟，“这样吧，有一块40平方公里的土地，地价可以象征性地付一点，就算送给万科建设开发吧。”
为了吃透北海政府对这块土地的规划意图，王石邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。在北海建委会议室，帅市长请两位专家给建委讲课。
汤学义从基础设施投入分析讲起：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1。5亿~2亿元，40平方公里就得60亿~80亿元，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是140亿~160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？”
听着汤教授的课，王石后脊梁浸出冷汗，没要这40平方公里的土地。
尽管没陷在北海，但万科在此轮泡沫中也是“很受伤”啊，万科参与开发的武汉万科广场、成都万兴苑、深圳海神广场、福景大厦、天津金桥高级公寓、鞍山东源大厦都因资金短缺而濒临烂尾。
幸运的是，万科在1993年4月成功地发行了B股，从股市弄到了4。5亿港元，这笔资金让万科在国家银根紧缩的政策下，逃过了一劫。
合生 低成本拿地，扛住泡沫
1992年，合生创展成立，随后便开始遭遇国内的宏观调控，但令人惊奇的是，合生在此轮调控中，似乎未受任何影响。
从1980年代出道以来，几年时间内朱孟依积累了丰富的人际关系和超强的市场洞察力，这让他能够有资本在1992年与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司并进军广州。
朱老板购买的第一块地是位于天河区的大块土地。当时那并不是市中心，但朱的盘算是：在广州市政府的未来规划中，天河区将被发展成商业中心。刚刚起家的合生创展出巨资拿下了处于规划之中的天河大块农田，开发建设华景新城项目。当时的广州，仍然以市中心的小盘销售为主，合生创展的大盘开发成为首吃螃蟹者。
朱老板赌对了广州市的发展方向，随着广州的扩张，天河区的楼价、地价稳步上升。到1996年，在成功开发四期项目后，华景新城已随着广州城市中心东移，成为天河著名楼盘。
从万科、合生的这两个案例中，可以总结出熬过泡沫、战胜泡沫的第一个法则，那就是－－－手中资产要具有好的流动性。
什么是泡沫？实际上就是在一定的价格上，你的资产的流动性突然衰减、或者消失了；消除泡沫就是等到经过一定幅度的时间、或者价格调整，流动性再度增强、恢复。
很多人扛不住这个调整的时间或价格幅度，就出局了。
万科从股市弄到了4。5亿港元。除了在恶性通货膨胀期间，货币的流动性比较差以外，其他经济发展时期，货币的流动性是最佳的。1993年以前，人民币汇价一直较港元高。但1993年以后，人民银行宣布进行汇改，取消外汇券，人民币1年内跌至1美元兑8。4元人民币，这时港币才终于超越人民币价格。当时，港币兑人民币黑市牌价曾跌到100∶140。这4。5亿港币，当时价值非凡啊。
当时企业的规模也没现在这样大动辄百亿，4。5亿保得万科平安啊。
合生的流动性体现在土地上，尽管海南泡沫破裂、宏观紧缩，但朱老板的土地拿到的价格极其低廉，并没有炒高过，这就好比你在海南是500元的地价成本，就算泡沫从7500元破裂了，跌倒1000元了，还不至于让你赔本，但就是利润狂跌了，一轮行情你白辛苦了，赚了个眼瘾而已。
但广州不是海南，呵呵，随着广州的发展，实际需求又有效的支撑了天河区的地价、楼价，保证了合生顺利度过调控。
万通逃在了山腰上
老潘事后常拿这段往事说的嘴响，但从现在的数据看，万通六兄弟跑的那是一点都没错，但并不是在泡沫的最高点出逃的，他们逃早了将近一年。
之所以讨论这个时间点，不是要求全责备，挑人家的问题，而是想尽量还原当时的情况，从而让大家更加明白，究竟怎样做，才能在一场泡沫中，安稳脱身。
按老潘的说法是，1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。
为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。
从数据来看，万通撤退的时候，海南的房价在5000元／平方米左右，到半年后，房价蹿升到了7500元／平方米。离顶部差了2500元／平方米。呵呵。
从万通的案例，很多人体会到的是信息的重要性，是老潘看到了“海口市在建人均住房面积已达50多平方米”这一内部资料，让万通作出了正确的决断。呵呵，其实，事情没有这样简单的。
首先我们来讨论这一内部资料的含金量到底有多高，你觉得能用“五斤橘子和一条香烟的代价”换来的信息价值会有多高？
当然，有时候信息的价值不是能这样通过物品的价值类比的，但由此可以推知的是，当时这一内部资料的获取程度并不是太难，也能够确信，当时在海南的2万家开发商中，肯定还有其他的一家或几家开发商了解相关数据。（不要把其他开发商想的很傻，你万通一群外来户都能拿到的信息，多少有当地背景、高层背景的开发商会不知道？）
问题的关键在于，万通看到相关信息后，作出了撤离海南的决定。
肯定有读者会说：海口人均50平，北京7平，傻子才不跑！这一般是从结果倒推原因的典型心态。
呵呵，回到当时的历史环境下，有的老总面前肯定还有一份数据，“1992年海南省经济急剧增长，GDP增速高达41。5％，比1991年增速高了26。6个百分点”，“在海南淘金大潮中，曾经一天涌入了十几万人”。
海口在1990年代，当地人口还不到30万。
同志们，测算一下，就算不按照一天十几万的这种增速计算，那海口的人口增速也绝对是非常高的啊。
看到这个数据，你还觉得海口人均50平的数据是那样高不可攀吗？人口的流入是巨量的，而土地的面积总是有限的，谁能保证海南的人均住房面积第二年还这样高？
1992年，海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73。6％，那1993年会是多少？
正常思维肯定认为，就算不能保持这样的高速，但总是会高于全国平均水平的吧。
继续做下去的理由同样存在。市场永远都是这样，做多、做空的理由永远都有。
你身边耳濡目染的都是一夜暴富的实例，满天都是馅饼，这种环境下，你会急着跑吗？
1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；
次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。
要不是6月23日的讲话，以及随后的政策，海南的泡沫真会在1993年度自然截止吗？
大家自己思考吧。
结合万科逃离北海泡沫的案例，从万通、万科身上，我们可以总结出逃离泡沫、战胜泡沫的第二个法则－－－就是“把握好自己”。
万科之所以没有进入北海，是觉得自己吃不下这样大的规划。
万通之所以逃离海南，再次说明一下，他们撤离的时候离泡沫破裂还有近十个月的时间，主要是六兄弟觉得自己赚够了，钱也没一开始那样好赚了，又有点风险的苗头，就收手了。
这里面实际体现的都是对自我能力的一种把握，王石、冯仑、老潘都很清楚自己要什么、能要什么。
面对万科在北海那样的机会，很多老总可能就拼进去了，“人家造楼，我们造城”，呵呵，这种广告语，地产业的人不生疏吧？
有的企业、企业家就喜欢做小马拉大车、以蛇吞象、以小博大的生意。合生现在的京津新城、楼忠福的天都城，那都是多大的土地面积啊，比万科北海的这个案例怕是有过之而不及，老楼、老朱难道没请专家论证过？没算过这些数？得了吧，这些老板算盘精得很。联想拿下IBM电脑业务、TCL海外并购不也一样，都是以小博大，这种做法确实风险很大，但真就一定失败吗？未必。
主要大家风格不一样，万科20年来，几乎没有把全部财力、精力押倒过一个项目上，企业、企业家风格使然。万科相比而言是很稳健的。
总结下来，就是万科、万通在市场行情很好的时候，懂得克制自己的贪欲，万科知道自己能吃几斤饭，万通知道吃够了就要消化，知道落袋为安。
楼市也罢、股市也罢，在行情好时，能战胜贪婪，会出货；在行情坏时，能战胜恐惧，敢买进，能保持自己的理性分析，能知道自己干什么，那就肯定是市场高手了。
战胜泡沫的第三个法则就是————运气。
运气这个东东太重要了。
万科B股发行要是晚几个月，哼，可能就未必能发出去了。没有这4。5亿港元，万科的日子怕是得难过很多吧。发行要是早几个月完成，哈，公司估计就把这些钱都投出去了，完蛋的可能更快。4月份拿到钱，6月份调控政策出台，刚好手中有钱应对困难。
老潘当时找的那个人要是不爱吃橘子，哈，那5斤橘子就未必能换来内部资料了。
广州的发展要是放慢一年、两年，朱老板在天河的农田里，还能撑下去吗？
再说一个案例，更多的能体现出运气的作用。
“1993年，事业上一路顺风顺水的杨国强首遭危机。那一年，据王石在其自传《道路与梦想》中回忆：一季度和二季度，钢筋、水泥和木材等建材价格翻番上涨。给万科造房子的建筑队为此两度以停工为要挟，要求开发商修改合同，为其增加建筑费用。核算下来�
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