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谁都不能相信-第25部分
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再比如，合同附件约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人；3、买卖双方同意下列项目权益属于卖方：会所，小区停车位，泳池，屋顶和外墙面广告权，各类球场等休闲娱乐设施，及其他卖方投资建造的经营性房产和设施。
屋顶、外墙面等使用权应该属于全体业主所有，可现实情况是不少楼盘，特别是一些地段好、位于商业闹市区的楼盘，开发商往往把屋顶、外墙面等使用权据为己有，因为其中有利可图。
在格式化合同中，发展商很善于保护自己，早已想好了退身之路。
如购房合同规定，甲方若逾期交房超过3个月，开发商按乙方累计已付款的10％向乙方支付违约金。也就是说无论延期多长时间，开发商的赔偿金额是一个定数。无论是1年、2年还是10年，都只是10％的违约金。而违约的另一个问题是产权证办理，例如有一个格式合同关于产权登记的约定是，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。很显然，此格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，双方承担的违约金数额相差悬殊。其实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。
面积缩水一直是购房者的心中块垒，而发展商也同样在此处设防，想方设法阻止购房者退房。签定补充协议便是意料之中的了。某地产开发商就要求购房者在签署《商品房买卖合同》时，同时签订一份《补充协议》，补充协议规定：“面积发生误差时，不予退房，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。”再如“每平方米单价保持不变，房价总金额按产权登记面积计算，房款多退少补。”
按国家法规，交付使用的房地产实际套内建筑面积如果与合同规定面积差异在3％以上（不含3％），买方有权解除合同，卖方不仅要在10日内退还买方交付的购房款和利息，还要承担购房总价款5％的违约金。这对开发商显然构成了一定压力。
房地产买卖双方发生争议时，最好的办法是协商解决，如果解决不成，可以通过仲裁和法院诉讼的方式来解决争端。但实际情况是，目前不少开发商在项目销售上，习惯约定为“仲裁”。按不少开发商所说，“仲裁”相对“省事”。有关人士指出，“仲裁”等于是最终的裁定，双方不能再向法院提起诉讼，而法院诉讼不一样，一审不满意，可以二审。
更深一层的原因是，仲裁委员会的人员并不是法官，而是律师、学者或者公务员等，而且可以自己指定三位仲裁员中的一位。显然对于关系众多的发展商来讲，处于有利地位。同时，仲裁的费用比诉讼要多，这也会成为购房者的障碍。
老孔对格式合同有一番宏论：“胳膊是拧不过大腿的。遇到要签合同时，比如说旅游吧，对方给我一大张写的蝇头小楷密密麻麻的纸，我就问，可以改吗？通常的答复是，不可以。人性一点的答复是，可以在下面的空地把你的要求写上去。一共才两三行字的地方，能写多少？所以我就一闭眼签了。再比如说保险合同，读懂都不易，更别说改了。在这种合同面前，你就是弱者，如果你想要得到你想要的东西，只有拿出赌一把的勇气来，让别人格式化一下。不然，就聪明一点，放弃。”
他还意犹未尽地阐述道：“的确，有合同可以改，甚至可以当场用笔写下来，想怎么写就怎么写，可是对于这种百依百顺的合同，是不是更没底了？是不是感到对方随时可能拔腿溜号？再者说，买一车大芯板可以，买套房就不成了，光律师费就得多少？所以，在现在这种所谓的卖方市场条件下，只能做有限的抗争。说到底，谁都不能想信，只能相信自己。”
绕来绕去，老孔还是没忘了推销自己的旷世名言。我对他的宏论虽不敢苟同，却也不得不赞服其中的道理。比如说，零首付，不少房地产商打出了“零首付”，其广告词为“没有钱也能住房”。很多人怦然心动。不过他们同时忘记了零首付的条件是月收入在6000元以上。同样他们也忘记了在此种“优惠”的条件下是不可能与开发商讨价还价的，只能接受种种“不平等条约”。
第三部分以售楼小姐的裙子为号
买涨不买落，是消费心理学的重要现象。车降价了，消费者们判断出，一个持续降价的周期开始，于是纷纷“持匕逮狗”，希望车价落到底再出手。而房价仍然在“看涨”，所以大家纷纷买进，希望它还能涨，相信所有买了房，尤其是做投资的，听到建设部某官员讲中国的房价十年内还要涨3倍，一定是手舞足蹈。
不想对这种预言做什么评价，因为还没有勇气想象，目前北京上海的房价已在世界名列前茅，上海的房价已达9000元以上，上面还有空间吗？中国社会科学院研究生院的刘建昌撰文指出，根据各地统计局公布的城镇居民人均可支配收入、城镇人口、个人消费信贷余额计算，上海家庭债务比例高达155％，北京家庭债务比例达到122％。部分大城市的家庭债务比例已经超过了2003年美国的家庭债务比例115％。
刘建昌指出，我国家庭债务的主体是以住房按揭贷款和汽车按揭贷款为主的个人消费信贷。我国从1998年开始大规模开展个人消费贷款业务，今年6月末已经超过17000亿元，比1998年扩大20多倍。
我们拿什么来支撑比我们自身重3倍的重量？
踊跃买房和拼命炒房，是现代化进程初期的合理现象，战后的日
本和60年代的香港便是典型，日本人最后炒房都炒到美国去了，而香港则诞生了李嘉诚，一个令全亚洲人都崇拜不已的掘金偶像。
但是，在看一看现在的英国、美国、加拿大和北欧，有谁像中国人这般疯狂呢？在人口不增，房产处于存量周转的状态下，不可能存在大规模的房产开发，自然也不会有巨大的房产投机。世界500强中没有房地产开发商，更没有房地产投机商，盖因于此。
所以，银行出现烂账，发展商被烂尾压死，小业主被高价套住，住户与发展商打不完的官司，是注定了的。游戏不可能不结束。
学聪明一点吧，少贪一点吧，不然等到看客们都已离席，舞伴们也已回到休息室时，你一人却还在场内疯狂旋转。这时，可没人给你乐之吃。
老孔说，那个时候，售楼处的小姐们一定会把裙子剪得短短的，好向顾客们放电。
孔太却说老孔是“色迷心窍”，楼不好卖，自然工资就发不出，奖金更别想，哪有钱做新裙子？
我说，等到售楼小姐的裙子短到不忍卒看时，买房。
第三部分永远的灰洞
不要小看房屋租赁中介，只要有人居住的地方，它就存在。在发达城市中，它们的门脸数量甚至超过了银行、超市和药店，但可惜它们的信誉远低于后者。它们给人的印象是灰色的，虽然其中的佼佼者试图脱颖而出，发挥光彩。我们的经纪业总是给人一种不能轻信的感觉，所以我们需要与它周旋的智慧。
只要你有看不懂、闹不清的地方，那里就会存在中介。当你偏要用它的时候，那你就象牵着一个陌生人的手走一条黑乎乎的胡同甬道，不定什么时候，他一撒手，你咕咚一声，就一头栽进沟里，满头脏血。
中介无所不在了，除了柴米油盐日常用品和自己的本职工作外，都得求人，找工作、找对象、找保姆、找小时工、租房子、买房子、卖房子、出国留学旅游、工商注册、飞机票、火车票等等，都有中介，都离不开中介。如果说企业和市民是一块块砖，那中介就是砖缝里的泥浆。
可惜，中介的名声确实很差。有资料表明，有28。9％的人与中介机构不同程度地打过交道，而在这些人中对房屋中介、婚姻中介、职业中介、留学中介、工商登记中介、项目中介等六种中介服务印象好的比例不到10％，其中房屋中介有24。1％的人评价为差，职业中介则有39％的人表示不满，而有报道说，半数以上的北京人认为房屋中介是骗人的多。
这房屋中介究竟差到何种程度，耳听不如眼见，我斗胆做了一次租房客。
第三部分局
首先来到的是一家房屋信息公司。该公司座落在一个中高档小区内的一套居室内。推门进去，只见客厅里摆着几张桌子，几位女性职员，每人面前放着一部电话和几张纸。见有人来到，一位短发立即热情地迎了上来，认真地询问要求。我详作要租两居的房子，她立刻就报出了一大堆有关的信息，其中有两套刚刚落成的著名的曙光花园小区中的新房，厅大房大，家俱、电器、电话、空调一应齐全，而且房租极为便宜，每个月1700元。见我对这两套房感兴趣，这位小姐麻利地从桌上的几张纸里翻出电话，给房主打电话，我刚想凑上前，她说：“你不能看”，马上用手捂住纸条。电话打通之后，她让我与房主直接说话，电话里房主对我的要求几乎一应俱全地答应，而且当晚即可看房。这真让人喜出望外，又便宜又好的房子哪里去找。便立即与这家公司签了合同，交了800元，换回来一张白纸，上面写了十三条信息，户型、地段、户主、电话，这时小姐还不忘告诉我，他们只提供的是住房信息，并不保证成功，但如果不成功或者中途换房，他们依然可以继续提供房源信息，为期一年。
高高兴兴地拿着这张纸出得门来，逛逛街，晚上看房的时间便到了，连忙拿出联络图打电话，一位手机没有开，另一位响了很久才有人接，那人告诉我他正在吃晚饭，等饭后再说。一顿饭吃到晚上八点半，再打电话，他竟然回到家了。在电话里他说明天下班后再约看房，而且另有一拨人同时看，你们谁出价高，就归谁，公平竞争。我感到心脏咔嚓一下骨折：这么快就着了道了，这短短几个小时的时间，刚才信誓旦旦谈好的事情就变了，老母鸡变了鸭。
第二天给那家公司打去电话质问，那位小姐态度良好地说，我们也不知道房主为什么变卦，不过我们马上可以给你报新的房源，你要的房型地段也有。等到我依照新的资料打过去时，同样的房子，每个月涨到了2500元，而且必须年付。
从此以后，我每隔一段时间就打一次电话过去，每次都能有一次信息服务，但是近些日子，我感到有些烦了，恐怕再也坚持不住“骚扰”他们了。
生意就是这样做成的。谁骗你了？谁也没有。可是你总有一种吃亏上当的感觉。北京人管一种高明的招数叫“局”，“局”绝不是骗，局就是局。
这样局精炒之极，你进去了，就休想能再出来，你掏出来的钱休想能拿回去，这玩的是一种智慧。
第三部分拖
不设局，则玩的是胆量、耐性。
第二站来到的是一家房屋中介公司，蜗居在一家三星级宾馆的一间房内，推门而进，屋里陈设简陋，有一张沙发和几张桌子，几位年轻人，有男有女，正在勾肩搭背说的热乎。见我进来，立即打住，笑脸相迎。我说明要求的房间和地段，他们马上就说有房，立即接通房主要求看房。我提出先看附近的一套，经理便说要押上100元钱的定金，如果谈不成，立即可以退。因为有了上一次的经验，我“自作聪明”地说，“如果不成你们不退呢？我可是吃过亏。”经理马上把那100元甩过来，“那我们不收你的，100元不至于吧”。弄的我倒是没了面子，乖乖地把100元又交回去。看了房不满意，我提出来要看另外几套，经理马上说，那就要押1000元。刚才经理那么一甩已经“镇”住了我，我老老实实地与他们签订了中介合同，交了钱，但留了一个心眼，把委托期由1个月改成了一个星期。接下来几天看房，我说不满意，提出不再看了。一个星期后去找他们退钱，一位负责人模样的人说经理不在，明天保证给退钱。第二天如约而至，没想到经理还是不在，去开会了。经理留下话来，退钱要等三个月后再说，这三个月期间他们要调查我有没有私下跟房主见过面，有没有背着他们租下了房子等等。总之，一句话，要拿这1000元，三个月以后。
三个月！这三个月不知会发生什么事情，他们还在不在此地，而且你还要真能有闲功夫跟他们泡三个月，不然，你就当这1000元给偷了。
听了我的这番奇遇之后，一位搞过房屋中介的朋友不挪揄地说，没打你吧，这就算不错，这倒房的就靠这挣钱，要让他们把钱吐出来，比登天还难。这事要比谁更横，你比不上他横，那他这钱就算落下了。
这两回经历让我受惊不小，立即停止冒险。
后来，在工商部门的协助下，我要回了那1000元，但那800元却是索要无门了。
第三部分乱
调查表明，房屋中介在市民心目中更多的只是充当了一种房屋信息提供者的角色，离真正意义上的中介服务还有一定的距离。由于一些中介公司的不规范经营，导致人们对其产生了一些负面印象。
有资料表明，有47％的人认为目前中介机构存在的问题是广告虚假，一些中介机构超范围经营，设置圈套让人受骗，38。5％的人认为收费混乱，没有规范的统一收费标准，乱收费，多收费的现象较多。33。5％的人认为是中介人员素质低下，24％的人认为归口管理不严，20。5％的人认为是缺乏资质证明，13％的人认为是机构设施差。
南京市房产中介服务机构已有1000多家，而真正持有《房地产经纪机构资质证书》、《收费许可证》、《营业执照》三证齐全的合法房产中介机构，仅50多家。眼下南京房产“黑中介”主要存在骗取购房者看房费、购房定金及不按物价部门规定收费等问题。尤为突出的是在“二手房”买卖中，“黑中介”以抬高房价等手段，“宰”了购房者多则上万元的费用，有的还以换证等名目收取几千元的费用。
零点调查公司近日一项调查显示，北京、上海、广州三市分别仅有11。3％、15。3％和10。8％的市民曾借助房屋中介租房或买房，其中北京市民认为“房屋中介骗人的多”的受访者比例高达56。4％，而广州市民对此的担心仅为16。4％；相反，广州市民认可房屋中介为租房者提供方便的比例则高达45。7％，北京只为23。6％。
自1994年以来，北京市工商部门核发的被称为“中介”的各类信息咨询公司已有16067户。与这个数字相对应，1998年北京市工商局“12315”投诉举报中心接到有关房屋中介服务的投诉402件，而1999年投诉房屋中介的数字则飙升到821件。在这些投诉中，争议总金额高达65万元，被投诉的中介公司共有430户，其中有的中介公司被反复投诉的次数高达23次。
第三部分伎
不少消费者认为，许多被投诉的中介公司甚至在开业伊始就已存有叵测的居心，工商部门的调查也印证了这一事实。所以充分了解中介公司的惯用伎俩，很有必要。
伎一，痒痒肉。虚假信息误导消费者以从中获利，是黑中介的常用手段。这些中介往往向租房者提供一些无根无据的房屋信息，并在公司当着租房者的面装模作样地给所谓的“房东”打电话，并在电话中大谈房屋情况，随后将电话号码交给租房者并收取信息费，但往往当租房者再次给那位“房东”打电话时却杳无音信，此后从中介陆续得到的多个电话号码都没有结果，租房者要求退款时，却被以已提供信息服务，并且还可以继续得到服务为由而受到拒绝。我在“微服私访”时的第一站所遇到的便是此种伎俩。
过了几个月，我想起来自己的不忿还又给那家信息公司打过电话，这回干脆没人接听了。我想他们肯定是搬家了。
老孔对我的这个忿忿不平并不同情。他说我并没有被骗，最多也就是跌入了别人伪装的陷阱，换个比喻说，好比在一个菜馆吃饭，我点了一个鱼香肉丝，店家并没有给我上一盘醋溜白菜，只是鱼香肉丝无法下咽罢了。信息…电话号码已经给我了，而且也已通了电话，甚至我还去看了房子，见到了房主，至于价格合不合适，那是我和房主之间的事，不能怨提供信息的人，更何况人家早已有言在先，不保证成功。人家也有道理，客户要花1000元租北京二环以里的三居，任谁也不能成功，相反倒是客户在故意消遣人家。
客户为什么愿意交这800元呢？奥妙就在按众所周知的游戏规则，交易成功中介向客户收取相当于一个月房租的中介费，我租的是月租两千元左右的房子，中介费是这800元的两倍多，既然都能达到目的，自然就会选低成本的方式。客户的痒痒肉就在此处。但是，为什么我又觉得有些冤？因为我毕竟最后没能找到称心的房子，如果是中介公司，它号称一包到底，肯定能租到称心房。即便最后不成功，它也是“会退钱的”。
事实上，这些信息公司所提供的信息质量低下，重复率高，具有明显的欺骗性。近年来由于消费者的成熟和市场的规范化等，已经渐渐退出市场。
伎二，权当喂了狗。以“全市最低价”、“不成功退款”等承诺吸引客户，然后以不断刁难的方法将一无所获的消费者的钱攫为己有，是那些中介公司的手段之一。我的“微服私访”时的第二站遇到的就是这种情况。
为了达到“入袋为安”的目的，黑中介公司在把客户哄到手后，通常想方设法不让客户“遁套”。
一些中介业务员在带租房者看房时，有意诱导租房者与房主交换联系电话（不排除有爱占小便宜，准备放中介公司鸽子的），当租房者此后对该房不满意时，中介公司则以租房者已与房主建立联系，属于中介成功为借口，拒退押金。
利用“托儿”充当房主，制造种种障碍使租房者看房失约，反“咬”租房者一口。
利用合同条款，长期地占用客户的资金，例如我在“微服私访”时的第二站时对方合同的一个月的委托期限以及后来经理说的三个月的“调查期”。当追回这个押金的成本（时间、费用和精力等）超过押金时，相信大部分人都会放弃。
我没好意思告诉老孔的是，我那1000元要是要回来了，但是由于那家公司的注册地在北京的远郊区县，托人费了几个周折，托到的人就可以坐上一桌。所以钱到手的当天晚上就花光，请帮忙的朋友吃了一顿、K了一把还不够。
有一些公司有一些人专吃小钱，几百一千，不疼不痒，要起来挺费劲，时间越久，要起来的成本就越高，许多人索性就不要了，权当喂了狗。这些公司这些人就盼着您这样想，这样做，当狗有什么不好，不还是宠物吗。
伎三，小费中介公司在带客人看楼时，还会按“次数”收取报酬，钱不多，一次５０元左右，但这是明显违规的。当业主委托放盘、客户求盘的时候，中介公司会首先收取１００元左右的“茶水费”，这也是不合规定的。此外，当有客人放盘时，中介公司会说“放盘纸”（注：贴在中介行外的介绍纸片）已经满了，你如果要贴的话就交８０元，保证你２０天不撕掉。对放盘情况所知不多的客人往往会“乖乖”交钱。
服务行业都有小费，导游有小费，行李员有小费，侍应生有小费，小姐有小费，所以中介也要有小费。连贴张纸都要交钱，看来房屋中介真是生财有道。
伎四，串通与“房主”串通坑骗消费者。消费者应当查看房主身份证、房产证是否对应，防止空房或房屋已经出租、出售。
这次的微服私访使我感慨良多，中介这个行业问题很多，但是市场潜力巨大，进入门槛低。就连外国的洋经纪也看好中国的市场准备大举介入。与假种子、假农药、假药相比，这些跑媒拉纤倒小房之类的中介还不算黑，充其量只能算成“灰”，那就叫它“灰洞”罢。
所以我以后不叫骗人的中介叫黑中介，改叫灰中介。
第三部分赖（1）
我知道老孔最近把他的旧房子卖掉了，据他说，价钱还不错。他也是通过中介公司卖的，其间没有什么麻烦。他的经验是，找最好的中介公司，坚持一切有利于自己的条款，自始至终将自己处于有利的地位。
他说，在卖房的时候，也曾犹豫过，生怕横生枝节
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