我们房地产这些年-第10部分

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费。”不过，这部条例既未规定收费标准，也未规定土地使用年限，更未涉及土地权属，一切都需经双方协商决定。

1980年12月5日，还是深圳市建设委员会房地产公司与香港就罗湖小区一块4000平方米的商住用地签下了第一份有关土地使用费征收的协议。双方约定，港方有偿（每平方米交纳土地使用费5000元港币）、有限期（协议使用限期30年）、熟地（市房地产开发公司负责三通一平）使用该块土地。这份协议几乎涵盖了今天在全国施行的土地使用合同所有的核心内容（有偿、有年期）。正是这份协议，不仅冲破了特区早期建设的资金约束，也开创了新中国土地资源由无偿使用转向有偿使用的先河。

1981年11月，经深圳市的努力，《深圳经济特区土地管理暂行规定》正式颁布。其中不仅明确了土地使用费的计费标准，而且规定“境内外用户”都须交纳土地使用费。按规定的标准征收土地使用费首次以法律规范的形式被予以确定。

深圳市政府开始悄然进行土地资本化探索，按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。这使得内资企业独立房地产开发成为可能。征收土地使用费后，确实为深圳筹集了一些建设资金，但这对于当时“百业待兴”的深圳仍然是“杯水车薪”。

关键问题是政府没钱。一份历史资料显示，1985年，政府要搞“七通一平”（土地前期开发）的费用很大，深圳市政府向银行举债6。5亿，每年要还利息5000万人民币左右。而土地使用费收入最高的年份1985年，大概也只有1200万，还利息都不够。当时罗湖区和上步区这一片的开发区已基本建成，眼看还款期到了。市政府既要还付利息，又要开发新区，到哪里去弄钱？必须有新的办法。

穷则思变。

1986年3月，深圳市领导邀请一批香港人士前来考察，并请他们帮助引进外资建设深圳并发表高见。席间，一位香港知名人士就资金问题发表讲话时就笑道：“这（指土地）不是钱吗？你们老祖宗马克思都承认土地就是财富。”一语道破了“天机”。

沿着这条思路，深圳开始了革命性的改革探索。1986年4月，深圳市委、市政府从各单位抽调人员组成的调研组正式成立，其课题就是“如何推进土地使用制度改革，能不能拍卖土地”？

调研组首先开始了在市内的调研，期间深圳市专门邀请了香港著名经济学家、时任香港大学经济系主任的张五常教授来作了一次报告。报告中，张五常对深圳当时采取的行政划拨和浪费土地资源的状况深感痛惜：“深圳已经开发的土地如果以每平方米5元出售，每年可得到2个亿；如果每平方米50港元，便得到20个亿。而香港目前的地价是以每平方米万元港币计算的！”

语出惊人的经济学家再次启发了深圳。

1986年7月，调研组提交的《深圳经济特区土地管理体制改革方案》中写道：“所有用地实行有偿使用，协议、招标、公开竞投。各搞一个试点，先易后难。”

1986年11月17日，由当时的主管副市长带队，以市委政策研究室和市政府基建办为主共同组织的深圳市房地产改革赴港考察团在新华社香港分社的大力协助下，开始赴港考察。在为期十天的考察中，考察团先后拜访了当时的港英当局的各相关部门；与各界专业人士进行了座谈；观摩了一次大型的官地拍卖会；现场考察了香港的诸多房地产项目……深圳考察团的到来也引起了港方的高度关注，当时的香港四大华资地产公司之一的一家企业专门派人到考察团驻地介绍香港房地产业情况；一家中资公司的总经理和两名副总经理热情地邀请考察团参观该公司，并对深圳的改革提出了中肯的建议；以仲量行高级合伙人梁振英为代表的一批港方专业人士，前后用了三个整天的时间，免费给代表团介绍情况，带领考察团现场参观并现场讲评香港的官地拍卖，与代表团一道研讨深圳的土地使用制度改革问题……赴港考察在给代表团带来“震惊”之余，更多的是收获。1986年12月28日，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》的调研报告交到了市领导的手中。

翻阅这份如今已发黄的报告令人有诸多感慨。报告中写道：“香港政府十分珍惜1066平方公里的弹丸之地。把全港土地收归政府。在全面规划和初步开发的基础上，采取高地价政策。通过政策和公开拍卖的形式，为香港政府获取巨额收入。在高峰年代的1980—1981年度的卖地收入占当年总收入的37％。进入80年代也平均达到17％。更为重要的是，香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制了整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融（房地产贷款占全部银行贷款的31。6％）、股市（房地产股票和与房地产有关的股票占所有上市公司股票的70％以上）和香港整体经济的发展。难怪专家们说，香港政府把仅有的一点点土地玩活了。”

此后，改革方案按预定计划顺利推进。

自新中国成立以来，我国的土地一直实行公有制，即国家和农村集体所有制。除国家因建设需要征用农村集体土地须支付征地补偿费外，土地使用者均为无偿无限期使用土地。深圳在“外引内联”的巨大需求和压力下，亟待破解城市基本建设资金匮乏这个最基本也是最紧迫的难题。正是建设资金不足这一根本性约束，逼出了深圳的“拓荒牛”们向土地要资金，从最初的以合作开发土地的形式向外商收取费用、到收取土地使用费……

几乎是与深圳同步，上海也在探讨土地批租的政策以及第一块土地出让试点的过程之中。

土地使用制度是强国富民安天下的大事，是政府对城市进行有效管理的手段，是城市规划实施的根本保证。进行土地有偿转让试点是全国各城市面对的问题。曾担任上海市土地管理局第一任局长的蒋如高说，国家要改革开放，城市基础设施建设面临缺乏资金的巨大难题。资金从哪里来？很多外国朋友向我们建议，说城市的土地非常值钱，而我们搞建设不是利用土地而是借债，说我们是“捧着金饭碗讨饭”。

在这种情况下，中央提出要把城市土地利用起来。当时国务院副总理田纪云转告上海市委书记芮杏文，要上海试点。1986年6月11日，市委常委首次听取市房屋、土地两局汇报，讨论了这个问题。蒋如高当时汇报的题目是“关于土地开发经营问题”，还没有用批租的概念。

1986年9月，上海市政府组织房地产考察团赴香港考察。时任上海市委常委、市委秘书长的曾庆红是顾问，时任上海市政府副秘书长兼浦东开发办公室主任的夏克强是团长，成员来自规划、土地、计委、社科院等部门。当时不以政府的名义，而是以学术团体的名义考察。蒋如高回忆说，考察回来后，首先是起草土地使用有关办法，并经新华社香港分社在香港征集各方意见。我们聘请了七名香港顾问，包括测量师、律师、建筑师、企业家等。其中最主要的是香港仲量行主席梁振英先生。他帮我们具体策划、研究办法、翻译标书等，整个“使用办法”前后经过八次大的修改。成稿前，市有关部门领导坐镇深圳，把香港各方面代表人士逐一请过来听取意见，真是花费了各方大量心血。

为什么借鉴香港的土地管理模式？蒋如高解释道，因为香港的模式容易采用。当时港英政府的土地制度是所有权归英王，而使用权可以有年限的出让，并且土地的使用受到明确的限制和严格的管理。而我们的土地所有权也是归国家所有，不能转让、不能出卖。当时国有企业已经把所有权与经营权分离。对照这个意思，土地也可以把所有权与使用权分离。参照香港的模式，就是所有权仍归国家所有，使用权可以按不同的年期和具体的用地条件，实行有偿使用或有偿出让。这是一个基本的体制上的参考。另外，当时香港是世界上比较活跃的城市，全世界的投资者对香港的制度很熟悉，参照香港的制度，不用做过多的宣传与解释，就能吸引全世界的投资者。

进行土地管理方面的体制改革，是一项前所未有的工作，上海市领导对此十分重视。经过一年认真细致的研究，1987年11月29日，《上海市土地使用权有偿转让办法》及其配套的六个“实施细则”出台。这个政策是经过当时的国务院四位副总理的圈阅和上海市市长江泽民的批准才发布的，是法律层面的突破，在当时影响极大。

当然，上海首先进行土地批租毕竟是个新鲜事物，也引起了争议，焦点集中在土地批租和新中国成立前的“租界”有什么不同？是否会出现新的“治外法权”？这主要还是一个思想认识的问题，市委领导要求做好解释。“租界”是把中国的主权出卖了，而土地批租是要投资者接受我们国家的法律和管理，只享有使用权，到期土地仍由国家收回。为了做好社会宣传，有关方面还精心组织了数篇宣传文章在《解放日报》上发表。当时还请来梁振英先生给上海的干部讲课。就这样，社会各界一点点地对土地批租有了了解和熟悉，质疑之声渐渐消失了。

1986年

●　1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室，落实邓小平同志提出的出售公房、调整租金，提倡个人建房买房的改革总体设想。

●　2月，城乡建设环境保护部发布《关于开展城镇房产产权登记、核发产权证工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展新中国成立以来第一次城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。

●　6月，全国人大通过《中华人民共和国土地管理法》，标志着我国土地管理事业真正进入了有法可依的历史阶段。

●　8月，深圳特区涉外房屋的房产证、产权转移登记手续改由市房地产管理局办理。

●　10月，《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》颁布，对外商投资企业收取土地使用费，这是上海市第一次对土地进行有偿使用。

●　10月，深圳华侨城建设全面动工。4。8平方公里的土地上将崛起世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等一批深圳“名片”，开创旅游地产的新模式。

1987深圳拍地烟台房改

如此严肃的南方如此美好的体制

像一首纯诗

水和土，是博大简洁的意象

保存了每个劳动者朴素的歌声

——陈朝华《南方水土》

“当晚敲定，半夜就干”这是1987年广东人挂在嘴边的一句话。

但这又谈何容易？或如《共产党宣言》中所说的那样：　一切固定的、古老的、素被尊称的观点正在瓦解，而新的一切该是什么样子又无人知道。

不过，中国确实发生着更为激烈和深远的社会变化。天南海北的男女老少到了广州，无论干部还是“倒爷”，无论因公还是因私，大都想方设法挤出时间跑去花园酒店、白天鹅宾馆大饱眼福。大家列队而入，能看的地方一个也不放过，眼中全是惊讶的目光，嘴里全是由衷的赞叹。仅仅敞开大门任人参观这一项，就已足够让人大开眼界。而这一切，显然都是殖民地加资本主义的香港带给我们的。

1987年10月，中国共产党第十三次全国代表大会阐述了社会主义初级阶段理论，提出了党在社会主义初级阶段“一个中心、两个基本点”的基本路线，制定了到21世纪中叶分三步走、实现现代化的发展战略。十三大报告特别强调要加快建立和培育社会主义市场体系，指出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场；单一的商品市场不可能很好发挥市场机制的作用。”这是我国社会主义经济发展史上第一次明确提出了建立房地产市场的概念，确立了房地产市场的地位和作用，为推动我国房地产业的发展奠定了理论基础。

让我们把目光再次投向深圳。

每个“伟大”诞生前都要经历阵痛，“中国土地第一拍”也毫不例外。虽然1987年4月国务院就提出了“土地使用权可以有偿转让”的意见，但深圳开始试点协议和招标出让土地使用权的消息不胫而走之后，外界还是议论纷纷。如何说服人们，如何让自己更加“理直气壮”地迎接“革命”的顺利诞生，深圳人“忐忑不安”。

1987年5月，在正式的改革方案出台之前，《深圳经济特区土地管理体制改革方案》论证会在西湖宾馆召开。国家土地管理局、广东省国土厅、一些兄弟城市的土地局有关负责人到会，会议的议题主要就是研讨深圳的改革方案是否可行，是否可操作。在论证会上，香港戴德梁行主席梁振英提出：“方案是可行的，但必须修改《宪法》和《土地管理法》，否则外商是绝对不敢来买地的。”

无论如何，宪法问题是个大难题。而推动宪法的修改在当时看来，不啻为“奢望”。按照当时的规定，修改《宪法》需要30个全国人大代表联名才有提案权，而当时深圳只有五名全国人大代表，连提案权都没有。

1987年10月中旬，中国城市土地管理体制改革理论研讨会在深圳迎宾馆六号楼召开。为改革找到理论上的根据，是深圳组织这次会议的初衷，但世事难料，到会的全是搞理论的名家，中国社科院、人民大学、复旦大学、中央党校都有人前来参加。这些专家大多带着研究生一起来。会上老师、学生分成两派，老师基本上对改革持反对态度，研究生持肯定态度的较多。双方争论的核心问题是土地有没有价值，如果没有价值怎么会有价格？《资本论》一页一页地翻着找根据，会上吵得一塌糊涂。

1987年10月27日汇编的《深圳体改简报》里记录了这次研讨会的一些详细内容：“一种意见认为，地球本体是自然物，非人类劳动所能创造，并无人类劳动凝结。土地没有价值，不是商品。此外，《宪法》规定不允许任何组织和个人买卖、出租、转让土地，土地使用权不管采取何种方式转让都是不合法的……另一种意见则认为，土地是商品，因为土地凝结了人类劳动，比如说土地上的‘七通一平’；此外直接物化在某块土地上的劳动量仅仅是衡量土地价值的一部分，还有一部分是从社会总价值量中转移而来与土地结合而成的价值，而且往往与直接物化在该地的劳动量无关。改革本身具有超前性，包括理论与实践的超前，不应回避矛盾，受制于现行某些法规。为适应经济发展的需要，有必要对现行法律中的部分条款做适当的修改。”

而事实胜于雄辩，深圳的代表在发言中说道：“大家一直在争论关于土地是不是商品、有没有价值的问题。可我们在现实中无论是协议还是招标，把钱都收上来了，你们说它有没有价值？”

争论归争论，该做的还要做。好时光，不等人！此前深圳刚刚极其低调地通过协议、招标方式有偿有限期出让了两块土地。

9月8日，深圳市首次以协议方式有偿出让土地。这块地位于振华、中航交叉路口，面积5300余平方米，土地用于建单身职工宿舍。中航工贸中心以议标的形式成交，成交价106万元。签字以后即交付21万元履行合同的定金。合同履行后，抵作地价。地价余款，中航工贸中心在30天内向政府一次付清。按合同要求，中航必须在1989年3月1日前完工。合同书规定，这块土地使用年限为50年。

9月11日，深圳市第一次以招标形式出让第二块国有土地。深华工程开发公司在九家投标公司的激烈竞争中获胜，它以合理的土地标价、良好的建筑规划方案和企业资信取得一块46355平方米住宅用地，为期50年的使用权。该地块位于罗湖区深南东路南侧、北斗路东侧，旧名牛屎湖。两年后，今天的“文华花园”在这块土地上拔地而起。

11月，国务院批准国家土地局的报告，确定深圳、上海、珠海、广州、天津、厦门、福州等城市为城市土地使用制度改革试点城市。由此我国土地使用制度改革正式实施。

深圳市委、市政府立即决定再跨一大步，举行公开拍卖。

300多年前，英国人威廉·佩第爵士留下一句经典名言：“土地是财富之母。”

300多年后——1987年末，在中国特区深圳，首次揭开公开拍卖土地使用权的面纱。

这是一次酝酿已久的拍卖，这是一次让全世界都瞪大了眼睛的拍卖。

历史将永久记住这一天：　1987年12月1日。深圳人敲响了土地拍卖的槌声，中国土地市场瞬间发生“惊天”之变。这一槌，在中华人民共和国的历史上，人们足足等了38年！这场拍卖，破天荒地将土地的所有权与使用权分离，是对传统土地管理体制的重大突破，引起了国内外极大关注。

那是个晴朗的下午，深圳会堂700人的会场座无虚席。上至中共中央政治局委员李铁映、国务院外资领导小组副组长周建南、中国人民银行副行长刘鸿儒以及来自全国17个城市的市长，下至28位香港企业家及数位经济学家亲临拍卖现场。中外20多家新闻媒体的60多位记者记录了这一历史时刻。多数香港人对普通话还不熟悉，拍卖采取了“双语”，主拍卖官、时任深圳市规划国土局局长的刘佳胜讲普通话，副拍卖官、时任深圳市政府基建办综合处副处长的廖永鉴讲粤语。

刘佳胜后来回忆说：“如此高规格的土地拍卖仪式，后无来者。”

刘佳胜首先介绍了拍卖地的有关情况，这块编号H4094的地块紧靠风景秀丽的深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。深圳市政府事先在报纸上刊登了《土地竞投公告》。拍卖前三天，已有43家企业领取了正式编号参加竞投，其中外资企业9家。

拍卖就要开始了，中航工贸中心的一位干部领着他的助手匆匆跑进了深圳会堂：“才看到报纸，来晚了。我们也要参加。”这位干部成了这次土地使用权拍卖的最后一位领取应价牌的竞争者。他的应价牌编号是：　44。

“土地使用权拍卖击槌器”是这次拍卖活动的一个举足轻重的“大局”，这只枣红色的做工相当精致的击槌器，正面镶嵌着一块铜牌，上面端端正正地写着：“深圳市人民政府笑纳。香港测量师学会敬赠。1987年12月1日。”香港测量师学会会长刘绍钧先生说：“这是专门从英国定做的，我们镶上这块铜牌，以记下这个具有历史意义的时刻。”

如今，这只枣红色的小木槌静静地躺在深圳市博物馆里，它身上“1987年12月1日”字样，显示着它不同凡响的身世。

紧张、激烈的角逐出现在4点30分，刘佳胜、廖永鉴分别用普通话和粤语喊出了拍卖底价：　200万，每口加价5万元。话音未落，各竞投企业的法人代表争相出了白底并标有红色编号的应价牌。“205万！”“210万！”……会场四处几十块应价牌齐刷刷地举起来。

有人等不及了，“呼”地一下站起来，响亮地喊出了“250万”。会场气氛顿时爆棚。地价很快上升到390万。场内突然出奇的安静。片刻，市工商银行房地产公司的代表大声喊出：“400万！”场内爆发出一片掌声。

“420万！”深圳特区房地产公司经理骆锦星坐在那里笑眯眯地举起了11号应价牌。又是掌声一片。

随即，“430万”、“440万”、“450万”！声音一浪高过一浪。经过17分钟的轮番叫价，报价已升至520万元。此时全场鸦雀无声，眼看规定的时间就要到了，就在主持人准备击槌时，场中又爆出一声：“525万”，这是骆锦星的声音。全场稍稍骚动后，又回到了平静。

“时间到！”刘佳胜一槌敲下，拍卖成交。沸腾的掌声淹没了拍卖官的声音。摄影镜头的闪光灯频频闪起，历史性的镜头此刻凝住。

深圳，也是全国，首块土地50年使用权通过拍卖的形式以当时的天价找到了主人。

深圳拍卖土地使用权的意义不仅仅是它用这种方式获得了前所未有的土地收入。它的意义更在于，一向被人们视作是资本主义专利的市场机制，已开始在中国土地配置和使用上发挥作用，土地也开始在流动的过程中得到了增值。有人说，整个拍卖时间虽然只持续了17分钟，但这是为此后深圳开创出“一夜崛起”速度奠定基础的17分钟，也是整个中国迎来土地真正成为“黄金”时代的17分钟。

第二天，国内和香港各大报纸差不多均在头版报道：“这是新中国自1949年新中国成立以来的空前壮举，也标志着中国大陆的改革开放进入了历史新时期，是市场经济的一个里程碑。”

深圳敲响了中国土地拍卖的“第一槌”，成了中国历史上土地拍卖的惊天第一拍，开创了用市场配置土地资源和土地使用权有偿转让的先河，这是中国土地管理制度在理论和实践上的一次重大突破，直接刺激了深圳乃至全国的土地拍卖市场，引发了我国土地使用制度的革命。

至今，那一天深圳会堂的轰动场面在骆锦星脑海里依然清晰。

“我们虽然做了充分的思想准