友情提示：如果本网页打开太慢或显示不完整，请尝试鼠标右键“刷新”本网页！
我们房地产这些年-第19部分
快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部! 如果本书没有阅读完，想下次继续接着阅读，可使用上方 "收藏到我的浏览器" 功能 和 "加入书签" 功能！
�
听着汤教授的课，王石后脊梁浸出冷汗，便果断打消了要这40平方公里土地的念头。
尽管没陷在北海，但万科在此轮泡沫中也“闪到了腰”，万科参与开发的武汉万科广场、成都万兴苑、深圳海神广场、福景大厦、天津金桥高级公寓、鞍山东源大厦都因资金短缺而濒临烂尾。幸运的是，万科在1993年4月成功地发行了B股，从股市里获得了4。5亿港元，这笔资金让万科在国家银根紧缩的政策下，逃过了一劫。
同被列为房地产泡沫三大重灾区的还有广东惠州。今天有这么一句话形容惠州的历史渊源：“20年前东莞是惠州的，30年前深圳也是惠州的，160年前连香港都是惠州的。”
随着90年代初流行一句口号：“80年代看深圳，90年代看惠州。”这座踌躇满志的城市便吸引了全国各地的淘金者们纷纷来此开发房地产。炒卖地皮，抢购楼房，开发商开始了在惠州的“圈地运动”。据保守估算，当时全国各地有超过260亿的热钱涌入惠州，高潮时期上千家房地产开发公司汇集当地。而大亚湾似乎更得到了外地投资者的青睐，1993年上半年，大亚湾开发区房地产开工面积近100万平方米，规划了30多幢高层建筑，最高的58层。
可是历史却跟惠州人开了一个大玩笑。从1993年下半年开始，惠州绝大部分房地产公司纷纷关门，仅剩下数十家勉强维持运作，给惠州市留下近百栋烂尾楼。犹如一场大戏才刚刚拉开帷幕，剧情尚未展开便落幕了，舞台上留下了一堆乱七八糟的道具。惠州成了与海口、北海齐名的烂尾楼城市，而惠阳和大亚湾则是惠州烂尾楼最为集中的地方，遗留了60万平方米的烂尾楼，50万平方米空置商品房，积压资金8。5亿元。惠州陷入了几乎瘫痪的境地，大亚湾开发停滞。
许多年后，经历过这次泡沫的房地产企业家再次相聚的时候，谈及当时场景时总会惺惺相惜地握住对方的手说：“水太深，才难舍难分。”
据说，七八年后一位到惠州考察的跨国公司总裁还很困惑：“惠州怎么会有这么多建了一半的房子？这里一定发生过什么事！”
对于惠州以及海南、北海，这里的确曾发生过事情，并且，那也不是什么风花雪月的事，从而决定了它对今天乃至今后的启示也绝不会云淡风清。
实际上，这场疯狂的财富游戏并不只局限在当年的海南、北海、惠州这些“重灾区”。那时，只要是有点资金和实力的企业，都选择把资金投到房地产开发上。一个经典的例子是，当时珠海有一家国人皆知的著名民营公司——巨人集团，这家企业本来以高科技产品起步，中央领导每次来珠海考察必来巨人。但就在1992年，也许是有感于全国形势一片大好，公司决定建一栋巨人大厦自用。在讨论时，有人说大厦应该盖18层，因为18是个吉利数字，有人反对说18层有地狱之嫌，最后将楼高定在19层。但是，很快就改为了38层。可不久一位领导来公司参观，见这座大厦的位置非常好，就建议盖高一点，可以由自用转到房地产开发上。于是，巨人大厦又从设计中的38层改成了64层。再后来又有人觉得64层有点犯忌讳，于是巨人大厦又增高到了70层。结果呢？只挖了一个长约400米、宽约200米的大坑，资金链就断了，如日中天的巨人集团也因此而被拖垮。据知情人称，从38层之后，巨人大厦的楼层已经变成了数字游戏。对于这样的数字游戏，巨人集团的领袖人物史玉柱是有反思的，他后来总结道：“我们在做这一系列决策时，正赶上全国房地产热，全国在发烧，我们也跟着昏了头。”
房地产也罢，珠海也罢，对于史玉柱而言，无疑都带着宿命的味道。十多年后的2009年底，在那块荒芜已久、沦为废品收购站的巨人大厦旧址旁边，一个新的“巨人大厦”重新破土动工。赶来捧场的马云说了句俏皮话：“巨人重归故里，寻回失落青春。”看着新翻的泥土，再看着充满伤心往事的旧地，史玉柱这位商业强人百感交集： 他终于可以拿着在别处挣到的钱，回来疗治曾经的伤痛。
1993年的房地产狂潮让后来的中国人第一次知道了什么叫“泡沫经济”，随后也让中国人第一次感受到了什么叫“宏观调控”。
这是一次没有任何商量余地的宏观调控，看似事发突然，但其实酝酿已久。1992年后，中国经济万马奔腾逐渐失控，固定资产投资超速增长，金融秩序紊乱，货币投放过大，通货膨胀席卷而来。
这是一次立竿见影的宏观调控，连西方媒体都评论说，如果中国政府没有“壮士断腕”的勇气，后果将不堪设想。
1993年6月——那个令人难以置信的初夏，是中国房地产业发展史上的一个转折点。在中央采取一系列宏观调控政策之后，中国房地产业开始脱胎换骨，面目改观。
时任建设部房地产司司长的谢家瑾，在分析1992—1993年间出现房地产泡沫的特殊背景时，归纳出四点原因： 一是从1989年开始治理整顿，经过了一段“休眠期”，到1992年聚积了较强的爆发力；二是邓小平的南方讲话产生了很大的影响；三是当时正处于计划经济向市场经济的转轨时期；四是中国房地产业还处于很不成熟的状态。
不可否认，由于1992年、1993年上半年中国房地产市场的高度“泡沫”，使本来已属高价商品的商品房价格，一下子又跃上了一个高台阶。从此，中国的商品房就在贵得离谱的轨道上运行，远离了中国成千上万的普通老百姓。
相对于那些因房地产泡沫破裂而近乎绝望、欲哭无泪的人，提前从海南逃出来的冯仑、潘石屹等六个合伙人则气闲神定，寻找着下一个机会。他们正走在成功的路上。
1992年底，潘石屹到了北京，通过朋友介绍，认识了怀柔县一位主管经济的副书记。这位书记特别开明，说话开门见山：“你们来吧，在我这儿注册公司，先领个执照。”
没几天，工商执照就批下来了。一天，潘石屹在怀柔县政府食堂吃饭，正好县体改办主任坐在旁边，两人边吃边聊。主任说，北京市政府下发了一个文件，给怀柔县四个指标，搞定向募集的股份公司，可现在没人做。潘石屹说，我们来做一个行不行？主任说，好哇，可是就怕时间来不及，要准备材料，下星期就要报上去。第二天，潘石屹就直接找到了北京市体改委主任贺阳，贺阳说，以后都要按公司形式组建，你们报就是积极支持改革，这是个好事，应该支持你们。
接下来，潘石屹开始跑发起单位，在一个朋友的父亲的帮助下，找到（‘文’）了中国工程学会（‘人’）联合会和（‘书’）中国煤炭科学研（‘屋’）究院，两家很快同意作为万通的发起单位，之后他们又说服了纺织部下属的中国华诚集团。
有了发起单位的盖章还要填注册资金的数额，潘石屹给冯仑打电话，问填多大。冯仑说：“咱们现在做事要往大里做，不能小打小闹。咱们都在海南待过，8不就是‘发’吗？我们就注册八亿元吧。”
注册的新公司叫做“北京万通实业有限公司”，材料交上去了，北京市体改委马上批了，人民银行也很快批了。
公司注册下来了，融资八亿的权利也有了，但股本金没有到位就还是空的。北京市规定股本金两个月就得到位，否则就取消。哪来这些钱呢？
几个人商量了半天，想到了广告。他们选的是《金融时报》，做了一个整版的广告。按国家体改委的规范意见，应该叫招股说明书，他们起草时借鉴海南的叫法写成“招股通函”。
广告刊出后，不到一个月，股本金全部到位，异常顺利。
1993年，房地产市场面临宏观调控，北京华远房地产公司有意将阜成门“新世界广场”项目转出来，招股成功后，有了资金的“万通”就接下了这个项目。
“万通六君子”虽然经历了海南房地产大潮，但就真正意义上的房地产开发、销售经验远远不足。于是，他们就请了一位老师。
这位老师就是潘石屹日后的死敌——香港利达行邓智仁。那时，邓智仁刚刚从香港北上京城淘金，他揽下了新世界广场的销售代理。
当时，北京的房地产是完全的卖方市场，根本谈不上什么市场概念，邓智仁将香港比较成熟的市场营销、策划包装手法带到了新世界广场，立马在市场上引起了轰动。北京万通新世界广场被誉为京城房地产发展史上的一个里程碑。
做万通新世界广场主要靠广告，当大家还没开始打广告时，一打广告的效果，就像没吃过药的人第一次吃感冒药，再重的感冒一片药就治好了。当初万通大约投入了1000万元的广告费，这在当时是个天文数字，《人民日报》海外版、《文汇报》、《大公报》上都是整版整版的广告。
万通新世界广场的销售，可以说是创造了北京房地产市场的一个奇迹。他们的写字楼销到3600多美元一平方米，是当时市场的三倍。万通新世纪广场1993年12月24日才动工，但11月初就销售了百分之七八十了，当时连一方土都还没有挖呢。
当在开售的第六天拿到五亿元港币的回款时，六个年轻人都晕了，一个个迷迷瞪瞪的。你想，五个亿，这对刚刚成立的北京万通这样一个名不见经传的公司，意味着什么？
新世界广场项目之后，万通进入了一个高歌猛进的阶段。潘石屹回忆：“第一个举措是收购北京电影制片厂，厂长都到万通上了半年班，最后收购失败。”之后他们相继收购了贵州航空公司、武汉国投、陕西证券，并且成为民生银行的大股东。高峰时期万通控制了70亿元的资产。
冯仑回忆：“公司扩张后，全国十几个城市都有业务，如同梁山兄弟一样，我们走到哪里都不用带钱，一下车‘兄弟’们前呼后拥，异常风光。”一时间，他们成了最招人注意的民营企业。万通接着就通过金融机构互相拆借等方式来扩张，投资在房地产、商业零售以及高科技等许多行业。
与此同时，在对事业的发展思路上六个合伙人的分歧日益明显，分道扬镳已成必然。
1995年6月，分手的时刻到了，地点选在浪漫情调弥漫的上海黄浦江畔。分家之后，冯仑继续掌控万通；潘石屹创办了红石房地产开发公司，也就是SOHO中国的前身；易小迪创办了阳光100集团。另外三人则告别了房地产，王启富后来做起了地板生意；刘军回归高科技农业开发；而最后离开万通的王功权则选择了国际风险投资。
1993年
● 1月，《房地产开发报》（《中国房地产报》前身）面向全国公开发行。
● 1月，经国务院批准，“中国房地产开发总公司”更名为“中国房地产开发集团公司”，同时以“中国房地产开发集团公司”为核心，组建“中国房地产开发集团”。至此，中国房地产开发集团在全国145个城市中拥有178家企业。
● 6月23日，国务院宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制银行资金进入房地产● 6月24日，中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，针对房地产出台16条调控措施，首次对房地产市场进行大规模清理整顿。
● 7月，深圳市人大通过《深圳经济特区房地产转让条例》，该条例对“房地产预售”做了专门规定，明确了商品房预售条件，深圳成为中国最早推行商品房预售制度的城市。
● 11月，国务院房改领导小组在北京召开第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。
● 11月，《广东省房地产开发经营条例》颁布。
● 12月13日，国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。
1994房改再启顺驰扩张
鸟是一种会飞的东西不是青鸟和蓝鸟。是大鸟
重如泰山的羽毛
在想象中清晰的逼近
这是我虚构出来的
另一种性质的翅膀
另一种性质的水和天空
——周伦佑《想象大鸟》
1994，一个值得回味的年头。
通货膨胀的卷土重来应当说一年前就已开始，如今已成压顶之势。新一代领导人的执政能力面临挑战。从某种意义上而言，朱镕基的出现是一种必然。这年1月28日，人们意外地发现朱镕基竟出现在全国宣传思想工作会议上，而且还发表了重要讲话，只见他把手一扬，拧起眉毛说：“必须紧紧抓住和十分珍惜当前这一难得的历史机遇，坚决推进我们酝酿多年想干而又没有条件干的改革。”
大家终于明白： 朱镕基已经痛下决心，全方位推出“改革新政”，让改革之风吹遍全中国。“改革新政”的内容如下： 财税制度改革、金融体制改革、投资体制改革、企业制度改革、住房制度改革、物价体制改革。
天生就是改革家的朱镕基，真正走上全国性的历史舞台是在邓小平南方视察前后。其时中国的改革事业正处在“万马齐喑”的低潮期，中国社会面临重新上路、加速推进改革的重要历史关头。他幸运地碰上了这样的历史机遇，而历史也幸运地碰上了他。因为他敢于改革，他是“铁腕”。一切尽皆表明，1994年的改革非常关键，没有这次改革就不会有日后软着陆的成功，就不会有中国经济的高速发展。
到了1994上半年，经济过热的现象已经比较明显，朱镕基来了个紧急刹车。当时的利率提高到了接近14％，国库券的利率为14％，银行利率也接近14％，这样，通货膨胀很快被压了下来。
如果没有别的措施的话，中国经济在1994年利率上升之后一定会是硬着陆。但是，我们在把利率上调的同时，做了一个对冲操作，我们把汇率下调了，调到1美元兑8。7元人民币。利率上升，国内需求下降；汇率贬值，海外市场就打开了。所以，实际上可以说，1994年是整个世界消化了中国国内的经济危机。因是之故，中国的经济没有硬着陆而是软着陆。从1994年一直到1997年，凡是面向内需生产的企业，在这段时间减员增效、下岗分流；但是，沿海地区面向外需生产的企业，是开足马力大生产，利润很丰厚。1994年，也是中国的贸易逆差转为贸易顺差的一年，此后我们就拥有了越来越多的外汇储备。也就是说，尽管中国当时的内需是减少了，但是，我们又发现了外需。正是因为发现了外需，所以，当时一些经济部门的领导和经济学家感觉非常好，原来事情可以这么做，海外市场潜力这么大！那我们今后有什么问题，依靠海外市场就得了！
在人民币汇率“并轨”改革促进下，中国加快了对外开放，外资和国际产业向中国转移加快、出口越来越旺。“九五”期间，净出口对GDP的贡献大大超过以往阶段，中国成为全球制造业的中心，成为了一个出口导向的超级大国。从此，出口便与消费、投资一并成为拉动中国经济快速增长的三架马车。
衣食住行，无一不与百姓生活息息相关。其中，住房问题是最复杂，也是解决起来最棘手的一个问题。前已述及，中国的住房改革几乎是伴随着改革开放同步进行的。
将国家的经济发展与人民生活改善结合起来，无疑是打破住房矛盾的切实路径。不过，从改革开放初期一直到20世纪90年代初，解决人民吃饭穿衣以及生活必需品的任务明显更为迫切，客观条件的制约使得住房制度方面的改革只能停留在试点阶段。
在此期间，国家的经济形势与社会状况也发生了巨大的变化。
首先，在1992年10月中旬举行的中国共产党第十四次全国代表大会上，建立社会主义市场经济体制的改革目标正式确立下来。经过十多年的改革开放，在经济领域的很多方面，我们已经告别了计划经济体制，经由商品经济阶段向市场经济体制过渡。但是，与其他方面的改革相比，住房制度改革显得较为滞后。
其次，人口特别是城市人口的快速增长，为各级地方政府解决百姓住房问题带来了巨大的压力。虽然我国在改革开放初期及时地实行了计划生育政策，但由于人口基数太大，短时期内仍无法使人口总量降下来。据统计，1980年，中国人口总数9。83亿；1994年，人口总数达到11。99亿。另外，城市的高速发展使农村人口大量涌入城市，住房紧张的问题更加突出。而上述矛盾只能通过住房制度改革加以解决。
再次，城市居民在解决了温饱问题后，改善居住条件的需求显得尤为迫切。以一份1987年1月北京住房抽样调查结果为例，数据显示，婚后无房户占调查总人数的31。63％；18岁以上子女与父母同居一室的占25。44％；三代同室的占11。39％；与亲戚同住的占10。02％；两对夫妇同居一室的占2。53％；人均居住面积2平方米以下的占3。8％。由此可见，像北京这样的大城市里的居民，居住条件亟待改善。
房子是人一生中重要的固定资产投资。有恒产者有恒心，恒产者越多社会越稳定，而且房地产能带动很多其他产业的发展，所以许多国家都对住房改革非常重视，很多国家都会实行不同的房地产金融体制。经过改革开放十余年的积累，我国城镇居民储蓄逐年攀升。可是，在旧的住房制度下，城镇居民却不能用积攒下来的这些钱去为自己和家庭购买所需要的住房。这无疑是一种尴尬的局面。
在住房制度改革的过程中，一直存在两种思路和两种途径。
第一种思路是以租金改革也就是以价格改革为重点，即提高房租。第二种思路是以产权改革为主导思想。这种思路主要是以住房私有化为主要改革思想，即让老百姓拥有住房，新房以售为主，旧公房私有化。
第一种途径是全面启动改革，第二种途径是增量启动改革。新房新改革，旧房慢慢改，以增量改革的启动带动旧房的改革。在具体的房改过程中，这两种思路和两种途径是并行的，是一边讨论一边推进的。
中央政府已经认识到上述问题。举步维艰时刻，63岁的“才自清高志自高”的朱镕基走到前台。邓小平曾在一次党的会议上说过：“我不懂经济，但我知道有一个人懂，就是朱镕基。”从1993年开始，人们很快就体验到了朱镕基在经济治理上雷厉风行的强势风格。1994年7月18日，国务院在《关于深化城镇住房制度改革的决定》中，指出房改的根本目标是实现住房商品化、社会化。这个决定再次正式开启了城镇住房制度改革之路。
1994年，当“房改房”的概念诞生，私房可以上市买卖，公房作为计划经济的产物从此退居幕后。在此后的几年里，解决住房“靠政府、靠单位、靠企业”的观念逐渐改变，攒钱买房、贷款买房观念开始深入人心。在出售公房方面，各地不断规范售房价格，使标准价逐步向市场成本价靠近。在提租方面，各地制定了提租规划及相应的步骤，使公房租金水平大幅度提高。随着人民生活水平的提高，以旧换新、以小换大、入住新房成为老百姓购房自住的最佳选择。
这次深化城镇住房制度改革的力度是空前的。一方面租金改革取得了进展，特别是一些中小城市，租售比价趋向合理；另一方面，住房公积金制度普遍建立起来，归集率和缴纳率不断提高，到1997年底全国已归集了800多亿元公积金。同时，经济适用房建设有了较大进展，安居工程建设速度加快。大量的城镇居民告别了低矮、破旧、拥挤的老房子，也告别了旧的住房制度。一些城市的住房市场也有一定程度的发育。
当然，我国城镇住房制度改革并非十全十美，一些政策还需要在新的历史条件下进一步完善。不过，在今天回望1994年那个历史节点，我们仍然无法忽略当年深化住房制度改革的决定对中国经济发展和百姓生活质量的深远影响。
1994年初，《人民日报》发表评论员文章《防止房地产业盲目发展》，表明房地产业的整顿已经引起广泛的关注。经历“减热”之后，这一年我国房地产市场的过热投资得到了有效的遏制。虽然投资的总体规模在继续扩大（1994年投资规模较1993年增长了41。3％），但整体的增速已经减缓。
处于狂躁青春萌动期的海南房地产业遭受的打击最重，行业气温降至冰点。留给这个中国最大经济特区的“纪念”是： 600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。大量的资金沉淀了，一大批被套牢的开发商叫苦连天，悔之不及，95％的房地产公司人去楼空，破产倒闭。
对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。而当年海南房地产泡沫的破灭就成为中国局部泡沫经济的典型样本，在中国房地产史上的地位直到今天还显得格外特殊而醒目。
令人不寒而栗的是，海南仅仅是房地产泡沫破裂的起点。随后，危机如瘟疫一般逐步向北海、惠州、广州、上海等城市蔓延扩散，房地产市场资金断裂，迅速进入低迷期，最终酿成全国性的房地产
快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部!
温馨提示： 温看小说的同时发表评论，说出自己的看法和其它小伙伴们分享也不错哦！发表书评还可以获得积分和经验奖励，认真写原创书评 被采纳为精评可以获得大量金币、积分和经验奖励哦！