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我们房地产这些年-第25部分
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全国大大小小的单位都争先恐后地抢搭福利分房的“末班车”。一时间各单位抢购住房风起。很多来不及自己建设福利房的单位全部在市场上团购商品房分给职工，有的单位一买就是上百套，甚至数百套。一向供大于求的楼市，需求突然陡增，出现了前所未有的“繁忙”景象。在北京，三环之内的商品房很快被各单位一抢而空。广州老八区住宅的成交量比1996年增加了近1。5万平方米，房价也顺势上升，达到5615元/平方米，比1996年涨了483元/平方米。
为了搭上福利分房的“末班车”，很多人开始想方设法做最后冲刺，甚至连婚姻这种事的前因后果程序都打乱了，福利分房成了“闪电式”结婚的催化剂。
“就为了赶房改末班车，我才被迫结婚。”提起房改，邹小伟笑地说道。邹小伟是土生土长的广东湛江人，工作后一直与父母住一起。由于单身，单位的福利分房一直轮不上他。到了1998年，听说福利分房要取消了，今后单位不再分房。当时才27岁的邹小伟，和现在的妻子才刚认识100余天，根本没想马上结婚。可他不断看到周边不少同事都在争分夺秒“抢房”： 有的还没女朋友，就立刻到乡下相亲找了个女孩结婚；有的结婚没几年，已经分过一套房子的，听说30岁以上的大龄单身青年也可以享受房改待遇，立刻与另一半“假离婚”，然后“净身出户”，再在单位申请一套；还有的为了能分到房子，就向领导送礼……邹小伟看到后，也非常心动，心想： 房子是他的一辈子的事，以他当时每个月1000元左右的收入，要到市场上买一套房，简直比登天还难，错过了这村就没那店了。于是，他与当时的女友一商量，决定“为了房子”而结婚。于是邹小伟一边筹办婚礼，一边向单位按程序申请房改房。终于，在两人拿到结婚证两个月后，邹小伟也如愿以偿拿到了一套70多平方米的房子。“除去我们的工龄抵的房款加上房子本身的折旧费，这套房我们只花了3万7千元就拿到了。”邹小伟说，按照当时市场价格，一套这样的房子要20多万元呢。
当时流行的一则笑话讲，某单位要进行最后一次福利分房，分配方案中有这么一条： 一年工龄计一分，如是已婚，则加三分。某君心底一算，自己就差一分。情急之下，他在一家杂志上刊登了如下征婚广告：“某男，年轻有为，爱好广泛，有住房，为解决个人人生大事，现征一有意者共同生活，年龄不限！相貌不限！性格不限！男女不限！”
任何一项改革都摆脱不了“中国特色”。
尽管前有国发23号文吹响终结福利分房的号角，后有国发10号文提供实施方案，但实际上福利分房的末班车并没有在1998年驶入终点。
在购买了自己的住房两年之后，北京某事业单位28岁的职工李辉有些后悔了。那是在1998年底，只有五年工龄的小李眼看在本单位“最后一次福利分房”中无望，在女友的嗔怪下，一狠心在北京经济适用房的样板——回龙观小区购买了经济适用房。尽管位置偏远，但是小区规划完整，且单位售价不高，才2000多元。女友很满意，同事们也对他小小年纪就当上了“业主”很是艳羡。可是没想到，福利分房的“末班车”犹未了，在市区好得多的地段，有些单位各种方式的建房、“分房”仍在继续。新建的房子向职工出售时大大低于市价。相比之下，当初抢购场面颇为火爆的天通苑、回龙观的房子在二级市场的售价反而时有贬抑。
这不仅仅是北京市特有的现象，而且是今天全国范围内现实的缩影。然而，改革的实践并未能按照理论的设计运行，在相当长的时间里，各种准福利性质的“分房”又改头换面地登上了历史舞台。
一种由单位在自有土地上建设，并以低于市场价格的低价售给内部职工的房子，当时单位都称之为“单位自建经济适用房”；但有房产商认为，在此面具之下的，是一张“福利分房”的老面孔。专家指出，从1998年以来，官方的政策始终为这种住房“留有口子”。改革设计者在提出住房货币化目标的同时，即提出可以“发展集资建房和合作建房”，以保证大多数中低收入家庭的住房需求。
但令政策制定者始料未及的是，这个善良愿望却在不断演变中，开始被逐渐膨胀的部门利益所置换，发展成后来的“准福利房”。至2003年，不同种类的以经济适用住房名义报批立项、由单位自行建造并定向出售的住房，竟逐渐形成一定规模。
也许是看到了集资建房的种种危害，2003年，国务院在《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，要求任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
2006年8月，建设部联合监察部、国土资源部发布《制止违规集资合作建房的通知》，严词叫停党政机关集资建房。
从“政策”与“对策”的博弈中我们能读懂很多，其中有一点就是，对权力的制约不够。在缺乏对权力的约束、限制和监督的制度条件下，手握制订改革方案大权的人们，就可以把改革引向对自己有利的方向。住房改革如此，其他改革何尝不是如此！
广大的平民百姓没有任何特权可以享受，他们只能心平气和、心甘情愿地到市场上去花钱购房，拓展“生存空间”。生活是美丽的，自1998年始，越来越多的家庭搬出了合住的大杂院，告别了筒子楼里那阴暗潮湿的过道。改变，就像春天的花儿，在人们不经意中悄然绽放。单位不分房了，只好买商品房；买不起，可以分期付款……不知不觉中，人们勇敢地“花明天钱，圆今日梦”。
1997年4月，中国建设银行在国内率先开办了个人住房贷款，从此揭开了银行个人住房贷款的业务发展序幕。
说起个人房贷，许多人都记得当年建设银行的那句经典口号，“要买房，到建行”。一位在建行工作了多年的老员工谈起这件事时，直到现在都感到很自豪，“很多市民就是通过这个口号认识建行的”。其实建行当时还有一句口号，“建行贷款乐得借，寻常百姓乐得家”，“乐得家”是建行上海分行1998年推出的个人住房贷款品牌，据说一个银行为一个产品创造一个品牌名，这在全国金融系统还是第一次。后来这个品牌逐渐推向全国市场。虽然“乐得家”叫得响，但实际上，口号上半句中的“乐得借”也很关键，它标志着一种双生与共赢。
个人房贷在我国包括个人住房公积金贷款和个人住房抵押贷款两个部分。公积金贷款从1994年起正式推行，而个人住房抵押贷款办法直到1997年才姗姗出台。1998年5月，中国人民银行正式推出了《个人住房贷款管理办法》。此后不久，几大国有商业银行也纷纷出台了住房贷款向个人消费倾斜的政策。中国也由此诞生了真正意义上的个人房贷市场，老百姓在住房消费观念上也开始接受“花后半生的钱，买前半生的房”。
1998年，周波大学毕业留京工作，远在新疆的父母也已退休，因此一家人打算在北京买房安居。“当时三环外商品房的售价约5000元/平方米，父母20多万元的积蓄显然不够一次性付清，但如果贷款30万元就能买套100平方米的房子。”周波回忆道，“父母怎么都不愿意做按揭，‘到这个岁数了还要背负沉重的债务，实在不能接受’。最终没有买房。”2000年，天通苑经济适用房推出，均价2700元/平方米。这次，周波一次性付款买了套100余平方米的房子。“其实当时我更想把资金分成两部分，十几万元拿去买经济适用房，贷款十多万，父母每月供千余元也不吃力。另外十几万元可以付一套50多万元的商品房的首付，我自己每月供2000多元。不过，父母的老观念还是没变，坚持要一次性付清，于是只好作罢。”周波看着现在日益上涨的房价，认为当初自己分期付款的想法很英明，但是碰上了父母根深蒂固的传统消费观念，很无奈。
拿今天的钱买房，还是拿明天的钱买房？现在看来是个很可笑的问题，但在1998年，它确实令很多人感到头疼。“拿明天的钱，圆今天的梦。”——这有悖于很多人传统的消费观念。对按揭贷款从新奇到抵制到尝试再到接受，中国人经历了一个对固有传统住房消费理念完全颠覆的过程。
告别了拥挤的居住记忆后，普通中国人又迎来了高房价的痛苦。
当年那个对失去福利分房机会倍感失望的常乐乐的脸上也已刻上岁月的痕迹。她省吃俭用存了十多万元，再向亲戚朋友借了一些，2005年终于在南京近郊选中了一套住房，支付了首期款，可她依然笑不出来，只有感叹：“一辈子的打拼就为了一套房。”
1998年
● 3月10日，国土资源部成立。
● 5月，中国人民银行正式推出《个人住房贷款管理办法》。
● 7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这是一个划时代的文件，开启了我国城镇住房制度正式改革之路。
● 10月，以回龙观、天通苑、建东苑为代表的19个首批经济适用房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。
● 11月，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒体誉为“引发地产经营革新的举措”。
1999处置“烂尾”海南试点
这个词也许并不用像你想象的那样简单这个词不是被抽象地研究
而是在情节与境况中，在迟疑中
逐步地被揭示出来
——刘洁岷《这个词》
进入1999年，人们对已经退去的金融动荡仍然心有余悸，不免衷心祈祷，希望新年会是一个令人欢欣鼓舞之年。但是，现在看来当年情势真的应验了江泽民在年初的预言，“大事喜事多，热点难点多”。
这年年中，险象环生。
4月中美两国关于中国入世的协定在最后一刻归于失败；5月北约飞机轰炸中国驻南斯拉夫大使馆，三名中国记者当场死亡；6月长江下游阴雨连绵引发江浙水患，北方则又暴热天旱；7月台湾李登辉叫嚣“两国论”，导致海峡两岸气氛骤然紧张。
到了秋天，柳暗花明。
10月1日，中国人迎来了共和国的第50个生日。人们在天安门广场看到了一场盛大的阅兵仪式。“军威振，国力强。”这是我国综合国力在全世界面前的一次华丽展示。
11月15日，中美在入市贸易谈判中终于达成一个双赢的协议，这场长达13年的双边谈判马拉松总算跑到了终点。
12月20日，漂泊百年的“幼子”澳门回到了祖国母亲的怀抱。
在这21世纪的最后一年，中国经济在比较复杂的国内外环境中奋力前行。
福利分房的旧体制被打破，房改动如脱兔，摧枯拉朽，实行40余年的住房福利分配制度终于成为历史，住房的产权私有化、商品化和社会化问题基本厘清了脉络。如今，我们把房改聚焦在“1999—2009”这十年上，并不能忽略十年前的“十年”之铺垫，那“十年”的蓄势时段，正是改革开放最具意义的观念转变时期。房改，其实已走过约20年的路途，走得跌宕起伏，无论是开发商还是消费者，血汗味足足弥漫了近20轮春秋。
1999年，是房地产市场的最具转变性的一年，也是最令开发商心动的一年。房地产市场开始从集团消费彻底走向个人消费，而在这一转变中，开发商真正体会到了市场到底是怎么一回事。
北京的房地产市场在全国最有代表性。
自1994年国家进行宏观调控以后，北京房地产商的心跳一直都十分缓慢。因为市场没有什么可让人激动的，集团消费仍在，只要房子建的位置好，就不愁卖不出去。然而自1998年进行住房体制改革，取消福利性实物分房的措施出台后，市场着实乱了一通、火了一把，大家争着要赶“末班车”。然而“末班车”过后，市场又险些成为一潭死水。
新年伊始，中国人民银行开始了第七次降息，降息后贷款利率比1996年（1—3年期）减少了一半以上。随后又降低了住房贷款利率。建行北京分行在房地产展览会期间又将原来首付款的比例由原来的30％降到20％，北京地区的政策性贷款额度更是将标准放宽，首付款的比例降到了10％，而且可放宽到25年期，单笔贷款最高额度上限也由原来的30万元上浮到39万元。
在北京这个“机关城市”，过去由于集团购房，北京的房价一直居高不下，住房全国第一，而且越高越好卖。取消福利分房后，集团购房大为减少，开发商“房子不愁卖”的好日子一去而不复返。房价终于出现了打折，甚至低至七折，购房“门槛”大幅降低。同时，银行的七次降息，也对房价的回落起到了积极作用。1999年推向市场的楼盘大都是1996年以后报批立项的，而我国第一次开始大规模降息也就是从这时开始的。业内人士认为： 这对于主要靠银行贷款进行开发建设的开发商们来说是件好事，终于减轻了成本，得以轻装上阵。房价打折，“门槛”降低，也并非坏事。这样不仅会促使更多的人掏钱买房，还加速了开发商的资金周转，降低了开发风险。
也就是从第七次降息开始，利好消息不断从政府方面传出来： 房改政策陆续出台，住房补贴制度开始建立，允许已购公房和经济适用房上市。
但是，却不见房地产开发商们喜上眉梢。
1999年的北京简直就是一个大工地，无论走到哪都可以看见施工的围挡、塔吊以及外装半遮半掩的高楼。市场上卖老楼盘忙，推新楼盘更忙。有人计算过，北京1999年前三个季度平均3。3天就开盘一个新项目，而且价位一个比一个低。年初，北京劲松地区的“二华”——位于东三环边上的华腾园、华辉苑两个项目，以4000元/平方米左右的价格开盘，引发了房地产市场的价格战。在亚运村地区，“绿色家园”以4500元/平方米的起价，将“万科星园”的开盘起售价从6900元/平方米拉回到5200元/平方米。不断升级的价格战让开发商们心烦意乱。
北京房地产市场已由卖方市场进入买方市场，购房者买不买你的房子，不仅是由项目所在地理位置决定的（更何况同一地区有多个项目可供选择），而且取决于你的项目是否有足够的吸引力。除了比价格，还要比硬件设施、比服务。因此，开发商在项目的硬件设施上不遗余力，将“以人为本”体现得淋漓尽致，就连厨房里要装几个插座都想得比客户周到。在对客户的服务上更是无微不至，“华远”对购买“华远”旗下住房项目的客户推出了可以差价换房的服务措施；“朝阳园”将入住客户的孩子全部送入位于亚运村的“小牛津双语幼儿园”等等。
不难看出，再多令人激动的利好，再紧张的竞争似乎也只在开发商之间发生，而买房人只是手里拿着钱冷眼观潮。开发商因此忧心忡忡： 购房者的这种态度会持续到什么时候？
说起1999年的北京楼市，就不能不提房展会。房展会给消费者提供了一个选房平台。有人这样评述：“有了个人房贷与房展会以后，北京房地产市场才算真正火起来。”
于是，房子也变成了大白菜，凑在一起，拼命吆喝。而一不留神，各路房展会也开始遍地开花，大有“你方唱罢我登场”之势。人们就像赶集一样，携家带口逛房展会，拎着大大小小的纸袋而乐此不疲。谁说改变的只有观念？
北京房展会最早始于1993年的秋季。当年政府对房地产业采取严格的宏观调控措施，使北京房地产市场出现了历史性转折，进入调控盘整期。此时，由北京市房管局主办的第一届“官办”房展会正式登上舞台。
诞生于1994年的春季房展会开始由北京市建委主导。春秋两大房展会在当时形成两大阵营。当时的房展会还得到了政府高层的重视，时任北京市委书记的贾庆林和时任建设部部长的侯捷，都曾高调出席过1997年春季房展会的开幕式。
北京房展会真正市场化从1998年开始。住房体制的改革，促成了住宅商品化新时代的形成。银行的介入、购房货币补贴政策的推动、大批商品房的上市使北京楼市再次火爆起来。政府和市场的双重影响使北京商业房展市场迎来了高峰。
北京嘉华四季国际会展有限公司的董事、副总经理祖建军，从1995年接手第三届房展会到如今已经十多个年头。说起当年的房展会，祖建军如数家珍：“1998年以前，北京市场的主流项目是不参加展会的。当时开发商拿地开发项目，甚至在规划的时候，房子就已被各种单位团购了，因此当时参加展会的多是一些别墅项目或位置偏远的项目。1998年停止了福利分房，房子真正成了商品，个人住房贷款政策出台后，房展会才真正活跃起来，北京也才有了真正的房地产市场。”
1999年，春秋两季房展会开始整合，并在这一年推出了冬季房展会，2001年推出了夏季房展会。在北京首创集团及《北京青年报》的强烈支持下，在2001年4月举办的春季房展会上主办方打响了品牌建设的第一枪。到了2003年才有了北京四季房展的概念。“北京四季房展”凭借其专业的服务、雄厚的实力在房展市场中雄霸一方。此后成立的嘉华四季更是通过对市场的不断研究，房展理念不断更新，终于在2007年完成其在房展市场上的整合大业，成为目前北京房地产展览行业中唯一的专业房地产展示机构。
新世纪之初，房展会是卖方市场，展位根本不够用，开发商想参加展会需要很早预定或“走后门”。不过好景不长，市场的快速发展使房展市场形成了群雄割据的局面，各种名目的房展会此起彼伏、良莠不齐。仅2002年一年，北京就举办了24场大型房展会，平均每月两次。到了2004年，房展会越办越滥，影响力逐渐减弱，开发商和消费者越来越少。另一方面也是受宏观调控的影响，整个房地产市场不太景气，消费者购房趋于理性。房展经济一度走向发展的滑铁卢。
经历了十多年的发展，从早期消费者的漠然，到后来人山人海，再到今天的逐渐理性，北京四季房展会已被誉为北京房地产市场的“晴雨表”。如今，它不仅是房地产项目展示的平台，更是沟通项目开发商和购房者的重要渠道。只要仔细分析每次展会的参展项目数量、档次、成交量及访客量，就会知道北京房地产市场的变化情况。
在南方，改革开放的发源地深圳的房展经济也十分活跃，这年年末，一个未来的中国房地产会展第一品牌在这里横空出世。这就是“住交会”，全称为“中国（深圳）国际住宅与建筑科技展示交易会”。这是新中国成立以来首次以住宅产业为主题的大型展会。
这是一个叫郭建波的博士和另一个叫单大伟的小伙子捣鼓起来的。
深圳市人民政府和“两部一院”共同主办的首届高交会（即“中国国际高新技术成果交易会”）将在深圳举行，两人便冒出了搭“顺风车”的念头。
“我们能不能在高交会的大旗下也办个展览？”大伟主意特多。
“办房展会！”郭博士研究的就是房地产，他还是一家房地产咨询公司的董事长，自然对房地产感兴趣。
“怎么运作？”日后成腕的单大伟此时对房地产还一窍不通。
“首先要找个大名头，最好是建设部。有了他们的批文，后面一切就好办了。但非常难！”郭建波很内行。
但是，他们得到了国内新闻界两位房地产资深记者的建议和帮助。两位“名记”，一位是《中国房地产报》华南分社社长卜凡中，一位是《深圳特区报》房地产版主编王侯。
“住交会”这个亲切而大气的名字，就出自王侯的智慧。
“住交会”主流媒体联盟的发起，则出自卜凡中的点拨。
1999年7月底的一天，郭建波给卜凡中打电话：“我们准备搞一个房展会，想见见建设部住宅产业化办公室的聂梅生主任，能否帮助引见一下。”
只和郭博士有过一面之交的卜凡中虽感突兀，仍十分爽快：“你赶快来吧，过两天我们报社栗文忠社长正好要和聂主任见面商量事情。”
事情顺利得令人难以置信，他们不但见到了聂梅生，还拿到了住宅产业化促进中心的批文。见了这纸批文，科技部技术市场促进中心和中科院信息咨询中心也同意作为主办单位。
回到深圳，“住交会”组委会即宣告成立，郭建波任秘书长，单大伟为副秘书长。受各自报社指派，卜凡中、王侯也进驻组委会办公，担纲宣传策划。
1999年11月26日，首届“住交会”在深圳隆重开幕，一炮打响。
至今仍为人们津津乐道的首届“住交会”是如何包装出来的呢？
一是巧借“名头”。首届“住交会”的主办机构是建设部住宅产业化办公室（一年后改为建设部住宅产业化促进中心）、科技部技术市场促进中心�
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