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我们房地产这些年-第29部分
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Ｆ涫翟�2001年之前，《中国房地产报》已率先在广州、深圳、海口、哈尔滨等地举办过多届全国性房地产高层论坛，并已形成广泛影响，但可惜没有坚持下去。博鳌亚洲论坛的横空出世给陈诗涛带来了惊喜和灵感，于是她抓住了机遇。海南博鳌，三江汇拢，直泻南海。古人有云： 水即是财。如此三江并流之地实乃聚财之福地，在如此福地举办博鳌房地产论坛怎能不让房地产业聚财、发展呢！
2001年8月15日至18日，首届博鳌房地产论坛在海南博鳌举行。王石、任志强、潘石屹、冯仑这些地产领袖在博鳌向全国传递自己的观点，博鳌从此成了地产江湖的大腕们一年一度“博鳌论剑”的舞台。其时，著名经济学家樊纲在面对台下400多位开发商时发出感叹：“在座的是中国最为幸福的商人。”
中国房地产行业的思想开始迸发了，冯仑、潘石屹、刘永好、任志强等人在第一届博鳌房地产论坛上就迸发出了思想火花。一群人开始对自己所从事的行业进行集体思考的时候，思想火花的迸发就成为必然。也正是在2001年，“地产精英，博鳌论剑”开始成为中国房地产界在每年夏日的固定节目。政、学、商有了一个比较好的交流平台和探索氛围，这是博鳌房地产论坛的实质。
“参加6次博鳌房地产论坛，强烈感受到中国房地产业的成长，其中所学到的东西让我们更清晰地了解了一个行业的发展与未来”，这是许多房地产商的由衷表达。中国房地产本来就是在不断摸索中走向未来的，从行业法制与游戏规则到企业发展模式，甚至到产品的开发模式，大多数开发商并不能有一个比较准确的认知与理解，因此他们渴望学习与成长，在这种情况下博鳌房地产论坛恰恰提供了一个平台。“博鳌论剑成为一种象征，一个行业的集体探索是由博鳌开始。”《楼市》杂志主编王亚如此评说。
一个历史的轮回可能更是一个行业的升华，从2001年中国房地产市场化之初，大多数房地产从业者对一个行业仍感迷茫时，中国房地产迎来了自己的黄金年代。每一年都可以看到开发商的口袋又鼓了。但是随着宏观调控的深入，大家可能会对行业规则产生不适应感，更多的开发商希望能够适应游戏规则并成长起来。任志强对博鳌房地产论坛的评价是：“中国的房地产业始终是中国经济发展的支柱产业，博鳌房地产论坛为中国的房地产支柱产业的发展提供了一个交流、学习、共识的平台，并为企业的应对和创造提供机遇。”
2001年，刚刚升温的中国房地产，催生了一个举国关注的新的经济词汇——“温州炒房团”。上网百度一下，瞬间排列的相关条目至今还有67。8万条，让人强烈感受到他们当年是何等风光。
这年8月18日，一个听起来非常吉利的日子，第一个温州炒房团——157人，由《温州晚报》广告部副主任李海燕率领，浩浩荡荡开进上海，三天买走了100多套房子，把5000多万元砸向了上海楼市。这批人就成了全国房地产市场的第一批炒家。以此为始，温州炒房团逐渐形成规模效应，所到之处，当地房价一路飙升。
温州炒房团，事实上只是中国高达数万亿元的民间闲散资金，寻求投资渠道的一个缩影。急剧拉升的房地产投资，对民间资金来说，是暗示了这一市场的潜在升值空间。所谓资本逐利而动，炒房团自然应运而生。
2002年春天，温州炒房团20多人北上横扫北京城，第一单生意就成交了2000万元。这在当时的北京引起了不小的波澜，有媒体称“京城楼市刮来温州旋风”。
随后，温州炒房团的足迹，又循着上海、北京等沿海发达城市，向内陆二、三线城市迁移。此间，恰逢全国性房价上涨期。由此，温州炒房团“走到哪，涨到哪”的名声开始流传。2003年8月，温州购房团30人在徐州买下价值3200万元的房产；10月，40个温州人在武汉掷下4000万元，爆炒武汉房地产市场；当月，40个温州人奔赴青岛，2天成交2500万元；11月，由80个人组成的温州购房团浩浩荡荡奔赴深圳，投入6000万元开炒深圳楼市。温州购房团的热浪是一波接一波地袭向全国楼市。
到2003年末，温州购房大军已达到了据称是“人马十万、资本千亿”的规模。仅温州某报社的房产投资俱乐部，会员人数多达6000人；在杭州，购房者中温州人的比重一度达到两成；在上海，高峰时每年有20亿元以上的资金主要来自温州。一些温州人南征北战，继杭州、上海之后，温州购房团的足迹遍及东至大连、西至伊犁、南到三亚，北达满洲里的数十座大中小城市；有的甚至跨出国门，打量起泰国等国的房产市场了。
当温州人杀到各地如买菜般“吃”下一栋栋商品房时，人们纷纷以羡慕的口吻赞叹温州人“有眼光，有实力”；许多媒体对温州人激活了当地的地产市场大加赞扬；一些地方的党政领导亲自布置接待方案，对温州购房团奉若上宾。不料到了2004年，房价成为牵动国人最敏感的那条神经，炒房团所到之处，风声鹤唳。对温州购房团斥责挞伐之声已是不绝于耳，国土资源部就指出，个别地方游资炒作房地产造成房价泡沫，造成非理性上涨。一些媒体甚至直指温州人是导致国内房地产市场价格上扬的“罪魁祸首”。对“温州炒房团”的鞭挞，事实上预示着中国房地产的暴涨时代已经来临。
在中国改革开放进程中，敢为人先的温州人留下了许多创举。此次“温州炒房团”现象再次给人们上了一堂市场经济课。“温州人在房地产市场一不偷二不抢三不骗，没有采取任何不健康不道德的手段从事房地产，我们应该以理性和宽容的态度看待他们。”珠海经济特区房地产开发总公司总经理梁绍辉说，“温州人捕捉商机的本领值得人们学习”。
许多研究者认为，温州人在大规模购房行动中，的确利用了我国房地产市场链条中的一些缝隙。“但这些缝隙不是温州人挖出来的，而是本身具有的。”温州市政府有关人士指出，政府可以运用“无形的手”进一步规范房地产市场的游戏规则，但没有理由以行政手段打压温州人的市场行为；而且，聪明的政府应该是不断制造投资机会，以吸引资金的到来。
2001年
● 3月6日，我国第一部通过正式立法的土地有形市场交易的地方性规章——《深圳市土地交易市场管理规定》颁布实施。
● 3月12日，北京天鸿宝业房地产股份有限公司（600372）在上交所挂牌上市，标志着长达八年之久的房地产公司上市禁令解冻。一个月后，金地集团（600383）上市，从而揭开了新一轮房地产市场快速发展的序幕。
● 4月30日，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确提出经营性用地必须采用招标拍卖的方式进行出让。
● 6月1日，建设部颁布《商品房销售管理办法》。
● 6月19日，中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》，规定对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款，且企业自有资金不能低于开发项目总投资的30％。
● 6月21日，国土资源部发布《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》，提出建立健全土地市场规范运行的基本制度，包括土地使用权公开交易制度等。
2002冬春之争惊动总理
住进了沉睡的房子我和我的妻儿
酝酿着一个个计划
太阳每一天都照着生活
公鸡仍旧未打鸣
苹果树也没有开花
——陈广建《沉睡的房子》
2002年，与全球经济持续低迷的情景形成鲜明对照，中国呈现出“风景这边独好”的繁荣景象。中国经济又度过了活力四射的一年。
经过20多年的不懈奋斗，“中国制造”浪潮终在2002年呈现出四射活力，价廉物美的中国商品终于在全世界发威，整个世界都感受到了中国的存在和力量。一个真实的笑话开始以各种版本流传起来： 很多人出国旅游买回一大堆纪念品和时髦商品，回到家里后扯了商标一看，都是“MADE IN CHINA”。这种让人哭笑不得的笑话背后，却洋溢着一种特别的自豪。
2002年圣诞节，一个网名为“今天是个好日子”的网民选择了一个西方人的节日，在互联网上留下了这样一段留言： 今天我们可以享受太平，可以继续享受爱情，可以继续享受我们简单而愉悦的生活。每一个中国人都应该庆幸，庆幸我们生活在一个生机勃勃的时代。
中国房地产业已经成为中国经济的支柱产业。为了促使房地产业健康、有序地发展，国家有关部门进一步明确了房地产业的发展思路，加大了对房地产行业的宏观调控，在调控中发展，在震荡中前行，成为2002年房地产业发展的主题。
但是，依然有人对房地产业发展的可持续性表示出莫大忧虑。
2002年元旦的前一周，清华大学经济管理学院教授魏杰接受了中央电视台的专访，发表了题为《2002，房地产的冬天》的访谈讲话。魏杰教授通篇讲话的核心是： 目前房地产已经产生了超过1993年的泡沫；2002年将是中国房地产业的冬天。基本调子是对一片叫好声的房地产形势持否定态度。魏杰教授说：“研究中国经济，当然要关注房地产业，这是市场经济的前沿问题。1993年以来，积压了一大批房子，尽管消化了一部分，但积压率还是超过50％，过几年会炸掉一批。2001年的房地产市场，是房地产泡沫的第二次高潮。”
提到魏杰教授，房地产圈内无人不晓。他曾经是房地产界的风云人物，当年风头远超现在房地产圈活跃的徐滇庆、易宪容等人。因为魏杰教授成名很早，在20世纪八九十年已经是国内中青年经济学家代表之一，当时位列“京城四少”。所谓“京城四少”，借指当时风头正劲的四位青年经济学家，称谓来源于当时热播的一部电视剧名。除了魏杰之外，“京城四少”中的另两位是现在大名鼎鼎的经济学家樊纲和北京大学经济学院院长刘伟，还有一位叫钟朋荣，其在做研究生时的论文曾得到中央领导同志的赏识。
魏杰教授高论一出，不啻引爆了一颗重磅炸弹，影响全国，尤其在房地产业界产生巨大反响。鉴于魏教授发表的“冬天论”、“泡沫论”，是在整体上否定房地产业的大好形势，且影响范围大，引起有关部门和专家学者的高度重视，广大房地产业内人士也对此予以了极大的关注。
2002年1月26日，《中国建设报》头版“权威预测”专栏率先刊登了题为《2002年不是房地产业的冬天》的长篇署名文章，旗帜鲜明地对魏教授的观点公开进行“辨析”。
文章作者是中国房地产及住宅研究学会副会长包宗华先生。包先生无疑是房地产研究方面的权威专家之一。他以有力的数据和分析，对魏教授的观点逐一进行“辨析”。包会长认为，魏杰的讲话在使用了一些远离我国房地产实际的数据基础上，作出了2002年我国将充分显示出房地产冬天的走势预测，为“一家之言”。“不知道魏杰教授用什么基数和方法计算出了一个耸人听闻的50％的积压率。”包宗华分析说： 由于2001年没有出现“泡沫高潮”，2002年也就不会出现房地产的冬天。国家仍然要求以住房为主体和房地产业保持较快的发展速度，继续在带动国民经济、扩大内需和改善人民生活方面作出较大的贡献。而新一年的深化房改，也将进一步激活住房需求和扩大住房供应。魏杰教授预测2002年我国房地产的走势是“房地产的冬天”，预示着要“防冷”。而我们最担心的是有可能出现房地产进一步升温，主要应该“防热”。由于我们会努力去取得防热的成功，因而可以作出如下预测： 2002年我国房地产仍将持续发展，但涨幅将低于2001年，以保持从今年至2010年连年持续发展的“后劲”。
《2002年不是房地产业的冬天》一文发表后，全国许多报刊、国际互联网站纷纷转载。这篇文章像旗帜和号角，号召人们开始了对“冬天论”、“泡沫论”的“讨伐大战”。
在2002年1月9日在扬州召开的“中城房网董事长联席会议暨两周年年会”上，一些知名房地产商也对这一焦点问题展开了热烈讨论。
华新国际总裁卢铿认为2002年是房地产行业的早春二月，乍暖还寒。他反对“严冬”的说法，但他认为目前还有一丝寒意，因为中国房地产行业还处在调整期。种种迹象表明，房地产市场会增长，资金会增长，但结构调整也会继续，“对部分开发商来说，也可能是冬天，但就整个市场而言应该是春天”。
河南建业集团董事长胡葆森则认为要一分为二地看，“对于做品牌的企业来说永远是春天，但对于炒家和那些浑水摸鱼者，则永远是冬天”。
关于冬春之争，万科董事长王石没有正面回答，不过他举了个例子来说明问题： 2002年以来万科接到最多的投诉是，你们的房子怎么卖得这么快，一不留神就买不到。买万科的房子有时候像捡大白菜，五分钟不作决定，可能就被别人抢走了。万科今年新开楼盘基本上都会在开盘的前三天售罄，而在成都东郊一年就开发三个项目。“如果是冬天，谁会这样做？”
2002年，就是在这样一场“冬天”与“春天”的大辩论中度过的。
不可否认，魏杰教授在发表《2002，房地产的冬天》的中央电视台访谈讲话时，基本出发点是对中国房地产业的关心和忧虑，是出于一片好意。他在对房地产业的一片叫好声中，唱了反调。可能由于对房地产业的生疏和使用不同的统计方法，魏杰教授得出的观点显然带有偏颇，甚至是绝对化，否定一切，触犯了众怒，成了众矢之的；但应该说在行业良性运转，理性健康发展的道路上，魏杰的言论对业界起到了一定的预警作用，其出发点和敢于直言的品质还是值得肯定的。
同样，在讨伐“泡沫论”、“冬天论”的大论战中，虽然主流观点呈一边倒，但没有从一个极端走向另一个极端，把对方批得一无是处，更没有出现过去那种对人身的诬蔑和攻击；而是心平气和地、平等地进行学术讨论，就事论事，就事论理，在指出对方问题症结的同时，也注意客观分析存在问题，分清存在问题的性质、程度、范围，探讨解决办法，提出预防其恶性发展的有效措施。包宗华在《2002年不是房地产的冬天》一文的结尾就提出要保证房地产业健康发展，必须兴利除弊的六条措施；中国人民大学谢经荣教授在《地产泡沫与金融危机》的课题报告中，也有针对性地提出四条防范措施。国家和不少地方政府也都在采取政策措施预防可能发生的房地产泡沫。这无疑是成熟的表现。
纵观一场围绕“冬天”还是“春天”，有无“泡沫”的世纪大论战，可喜的不仅是论战的主题得以破解，人们对房地产业发展的客观实际有了比较清醒的认识，房地产业继续健康稳定向前发展；同样可喜的是，国家民主政治建设的巨大进步在房地产业的这场世纪大论战中得到实际生动的体现。这是中国房地产业界历史性的重大进步，是对传统论争模式的历史性跨越。
一个教授，为了提醒人们正视泡沫，发动了这场世纪大论战；为了不沾染泡沫，一个行业的人参与了这场世纪大论战。这场论战的真正意义在于，中国房地产要时刻警惕泡沫。
魏杰的“冬天论”不会不引起朱镕基总理的关注，他亲自打电话给建设部部长俞正声，要求建设部加强市场分析，将分析结果向国务院汇报。
那段时间，建设部对房地产市场的走势保持了高度警惕，接二连三组织全国性的市场调研活动，召开各种类型的市场形势分析会、座谈会。最早一次调研是在2002年元旦后，由有关部委负责人带队并邀请业内专家及主流媒体记者参加的调研组，分赴北京、上海、重庆、广州四个城市进行实地调研。1月21日，建设部向国务院报送了《关于当前房地产市场运行情况的报告》。
报告引起了国务院的高度重视。
温家宝副总理对这份报告作出批示： 发展住宅与房地产业，对拉动经济增长具有重要意义。报告所提建议，请建设部分别会同财政部、人民银行、税务总局、法制办研究。有三个问题应予重视： 一是坚持发展城乡居民适用住房为主，坚决刹住一些地方盲目兴建高档住宅以及大剧院、大广场之风；二是大力整顿规范建筑市场，改善物业管理，提高建筑质量和水平；三是采取有效措施控制城市过高的地价，防止房地产业的“泡沫”。
朱镕基总理的批示意味深长： 防止房地产过热仍然是一个重大问题。
随着房地产市场的兴旺，商品房销售中的很多问题也不断暴露出来，有的住房质量得不到保证，屋顶漏水、墙面渗水影响居住，小区配套设施不到位，合同欺诈、虚假广告、面积短斤缺两、不按期交房等等，侵害了购房者的权益，引起消费者的不满。温家宝副总理在一份情况反映上作出了“商品房市场存在的这些问题应当重视并采取措施加以解决”的批示。建设部及时向国务院上报了《商品房市场中存在的主要问题与对策》的专题报告，对房地产市场存在的问题及原因进行了分析，提出了规范房地产市场、打击违法违规行为的政策措施。
2002年5月，经国务院同意，建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、工商总局、监察部等六部门，联合下发《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》，明确了整顿的原则、指导思想、查处重点及工作安排，对虚假广告、面积短缺、合同欺诈等都提出了明确的处理意见。例如面积误差比绝对值超过3％的，买房人有权退房。买受人不退房的，超出部分房价款由开发企业承担；面积短缺超过的3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
同时，国家有关部委加大了查处各种违法违规行为的力度。各地积极采取行动，将全面查处与对违法违规案件的曝光相结合，取得了一定成效。浙江省建设、工商等八个部门联合召开了整顿和规范房地产市场秩序新闻发布会，通报了五个典型案例。北京市查出359家不合格中介机构，市消费者协会对群众反映强烈的四个典型案例进行了曝光。天津市建委对511个在建项目进行了全面排查，共查处涉嫌虚报注册资本等案件18起，涉案金额9000余万元。并对未取得规划许可证或施工许可证、未办理施工图审查或擅自修改批准的设计方案的五个违规建设项目下达了停工整顿通知书，对11家违规开发企业进行了通报批评、罚款的处罚，依法取缔了73家无资质的房地产中介机构和两家无资质物业管理企业。山东省查出违法违规房地产项目261个，涉及资金22亿元，162家房地产企业因此受到处罚。
此后，上海、浙江等地陆续提高了商品房预售条件，限制资金实力不强的开发企业新接项目；安徽、辽宁等省着手编制本地区房地产开发中长期规划和年度计划，以此控制新开工总量和开发规模；厦门等地建立了市场信息披露制度，引导开发企业理性投资，居民理性消费；广东江门市建设、计划、规划、国土等部门，联合对房地产市场实施总量控制，对空置量大的企业，下达消化计划，未能完成的不能参与土地竞拍。这些措施和制度的实施，对引导市场产生了积极作用。
此前，全国90％的土地是通过协议方式转让的。2002年5月9日，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了已沿用多年的土地协议出让方式。从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。被业界称为“新一轮土地革命”开始了。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。这一年，全国国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的宗数、面积、价格均比上年大幅上升。
在2002年底中央经济工作会议上，胡锦涛总书记在讲话中出人意料地提到了“房地产出现过热苗头”，特别强调“要防止房地产等行业出现过热，避免经济出现大的起伏”。
朱镕基更是一针见血：“房地产投资过多，不仅妨碍产业结构的顺利进行，而且会留下很大隐患。一旦矛盾爆发，势必造成企业倒闭、银行坏账大量增加，失业人员增多。这方面我们有过教训，殷鉴不远，必须高度警惕。”必须“严格贷款条件和土地供应，从严控制房地产，特别是高档房地产建设规模，避免盲目开发带来的风险和损失”。
一切皆表明： 中央高层希望房地产业健康发展。
随着中国市场经济的发展，房地产企业越来越成熟，也越来越注意品牌的塑造。他们往往通过策划、组织和利用具有新闻价值、社会影响以及名人效应的人物或事件，想方设法吸引媒体和公众聚焦，最终把消费者的注意力转化为销售额，提升品牌资产。
由于市场竞争日趋激烈，一些
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