我们房地产这些年-第31部分

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“英雄问世，海鸟欲飞，商贸开路，地产为王”——这被用来精辟地概括周正毅的发迹史，其中包括收购英雄股份、通过海鸟电子获取土地资源、收购“上海商贸”、直指上海黄金地段成为地产大王。凭借旗下的四家上市公司，周正毅在证券市场和房地产行业之间构筑了一条漫长的“圈地—借贷—圈钱”资金链，资金雪球越滚越大。他用银行抵押贷款收购烂尾楼，通过上市公司来套现，将风险转嫁给银行。

六家商业银行在上海的分支机构陷入了对周正毅名下公司多达100亿至120亿的贷款资金链里。上海当地的商业银行上海银行至今还在庆幸逃过一劫。5月28日原本来正是这家银行对农凯集团基础设施项目20亿授信的放款日。当日上午听闻周正毅被扣留后才急忙叫停。

周正毅“落马”后，上海滩房地产富豪钱永伟、许培新也相继“出事”，原因就在于只想着“跑马圈地”，“大干快上”，竭力利用中国银行业风险内控机制不健全的漏洞。这种浮躁、投机的心态可以侥幸于一时，但不可能持久。如果不能直面这道坎，不能实实在在地追求“健康财富”，那么，倒下的不会只是周正毅一个人，“大败局”之类的故事还会延续。

除去案由外，令人惊诧的是三宗案件还有更多地方惊人地相似——“三宗案件均发于香港，三人都是地产大王，三位都出身平平，却迅而暴富”，一位业内人士作出这样的评价。

事实上，上海滩三位地产大亨更深层的企业与人事背景更能诠释富豪危机的由来。当攫取第一桶金、第二桶金后，利润诱使他们趋向稀缺资源，中国最暴利的资源自然是土地，而过去土地交易的种种不透明性又成为某些富豪神话的原动力。

随后出台的“121号文”，使得周正毅“落马”的各种说法沸沸扬扬，这更进一步加剧了周正毅东窗事发一事的影响力。国家金融监管部门也由此拉开了对商业银行有史以来规模最大的一次房贷调查活动。9月14日，全国人大财经委办公室副主任王连洲在出席北京科博会“未来二十年——企业战略北京峰会”上做主题演讲时透露，周正毅事件与国家出台降低房地产风险的“121号文件”有直接关系。王连洲称，“121号文件”出台的目的是为规范房地产业资金运作化解风险。

周正毅在资本市场所耍的手段和操作流，对于一些房地产大佬们来说那是再熟悉不过的了。不管是从他们私交的角度，还是站在房地产职业人士的位置，都难以接受这个在上海房地产界翻手为云的人物的下场。但这种残酷的现实他们又无法回避，虽然他们比常人更懂得如此操作的严重后果。因此，周正毅的“翻船”对他们有前车之鉴的意义，他们不希望人们将自己的名字与周正毅相提并论。从那段时间京、沪、深、港的媒体的报道中，人们能深切感受到“121号文”出台之后，京沪房地产界许多“风云人物”油然而生的兔死狐悲的景象，以及同病相怜的悲凉。

然而，让情绪低落的房地产商们大喜过望的是，他们心中的房地产“冬天”并没有持续多久，房地产政策又“冬去春来”，艳阳高照。

在“非典”后促进经济增长为“第一要务”的宗旨以及房地产开发商联合反对宏观调控的共同作用下，2003年8月12日，建设部牵头起草，以国务院名义发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕8号），建设部部长汪光焘称之为“指导当前和今后一段时期我国房地产市场发展的纲领性文件”。“18号文”下发后，犹如一抹阳光一扫房地产商心头的阴霾。据报道，在参加了建设部组织的京城的房地产商学习“18号文件”会议后，潘石屹在接受媒体采访时喜形于色地说了一番耐人寻味的话：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。”

某业内媒体甚至以《国务院18号文推倒央行泡沫论121号文件无疾而终》为题刊出报道，如释重负之心态跃然于纸上。

据说这个“18号文”的初稿，对于房地产业的调控其实比“121文件”更严厉，但在征求开发商的意见时，竟遭到了全盘否定。此言不久便被任志强在2003年11月深圳第五届“住交会”的讲话所证实，他说：　18号文最后的调子有50％是按照我们的意见修改的；如果没有这样的修改，我们也不会有今天的盛会，也许在座的诸位今天不是笑着，可能是哭着脸。

开发商欢欣鼓舞，认为“18号文”是对“121号文”的“修正”，但戴根有和建设部一位副部长都对此予以了否认。2003年，房地产宏观调控初显之年，央行“121号文”和国务院“18号文”“一冷一热”的客观效果，从一开始就反映了中国房地产调控的诸多现实。

或许是因为“18号文”，“121号文”像是一个“早产”的孤立事件，最终未能很好执行。已易任央行征信管理局局长的戴根有在2004年10月份的一个演讲中也承认“执行得还不怎么样”，“各位好自为之，最后造成风险自己背着吧”。

2003年9月15日，《人民日报》发表了该报记者朱剑红的评论《“18号文件”博得喝彩　住房新政策给百姓带来什么？》，该文指出，“18号文”的出台，进一步丰富了住房体系。今后，商品房将进一步细化，多数家庭将购买普通商品房，经济适用房购买对象将有明确界定，真正惠及中低收入家庭，职工申请住房公积金手续将简化，收费将减少，廉租住房的资金来源将有稳定渠道，已购商品房上市越来越方便，住房二级市场将越来越红火。

连经常对政府政策提出批评意见的任志强也唱起了赞歌，他在《水落石出》一文中写道：　房地产业在经过了20多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定，“已经成为国民经济的支柱产业”。

但是，“18号文件”也受到了许许多多专家学者的质疑。他们认为，18号文把经济适用房由“住房供应主体”，修改成了“具有保障性质的政策性商品住房”。由此，将导致经济适用房在各大中城市趋于消失，开发商基本上掌握了城镇房地产的全部供给，几乎全部的城镇居民被迫直接面对由房地产开发商主导的、代表经典资本嗜血理论的房地产行业。由此不久，房地产暴利与大多数人买不起房，就将开始成为频频困扰中国广大公众人群甚至中央领导的大事。

著名财经评论家时寒冰在他的一系列文章中指出：　1998—2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年——2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。正是从“18号文”起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。与西方国家集规划、设计、建筑、装修等为一体的房地产商不同，我国的许多连自有资金都非常少的开发商所扮演的只是一个“资源整合”的角色：　规划由规划部门做，设计由设计单位负责，工程施工有建筑企业负责。就是这一不付出实质性劳动的群体，依靠双重垄断地位不断攫取财富，导致住房成为日益严重的民生问题。

从经济学的角度上看，开发商是批量生产，且更具有专业性，它建造的房屋成本应该远低于个人建房和单位建房的成本。然而，开发商建造的住房在同品质下房价却高出个人建房和单位建房的50％，其根源在于住房供应过分集中于开发商手中，形成了行业垄断，市场竞争的作用失灵。虽然我国对房市进行了两次大的调控，但都未真正触及开发商的垄断地位，也未能以法律的形式强化政府在住房保障中的责任，这是房地产市场调控未能取得明显效果的根源。

叫好也罢，反对也罢，反正都没有改变房价的上涨势头。经过短暂低迷，东部、中部和西部的景气指数全线飘红，都达到历史最高点。2003年上半年，国内商品房价格平均上涨了9。2％。2003年第三季度，作为国内商品房风向标的北京地区商品房，价格又上涨了13％，一些地方的房价居然上扬了20％，创历年之最。

在杭州有人讲了这样一个故事：　2001年，哥儿俩做生意，挣了30万，一人分了15万元。哥哥去炒股，弟弟买了栋楼，2003年10月，一结账，哥哥的股票还剩下不到6万元，弟弟卖了他的那栋楼，卖了整整56万元，还说是卖贱了。

这是一个“让我欢喜让我忧”的年份。喜的是，2003年，消费者购房热情空前高涨，产品品质日益提高；忧的是，2003年，买卖双方激烈冲突，物业纠纷层出不穷。

2003年带给美丽春城昆明房地产媒体的第一件印象最深刻的事情，就是昆明德亨物业管理有限公司职工砸烂记者采访设备一事。

此前，昆明德亨物业管理有限公司与业主之间未能就停车收费问题达成一致意见，德缘小区停车费用一直未收取。物管发出通知要求业主从2003年1月1日起交停车费，但业主们并未同意。1月2日上午，业主周某正准备开车送孩子上学，几个保安拦住车要其交停车费，双方发生了争执。保安把周某揪下来一顿暴打，另一业主要求肇事保安送周某去医院遭到拒绝。

云南电视台新闻中心三名记者接到热线电话后，立即前往进行新闻采访。在采访过程中，遭到小区保安及昆明德亨物业管理有限公司职工的蛮横阻挠。一位保安将电视台记者持在手中的无线专业采访话筒夺过后摔在地上，致使采访话筒和电视台的台标损坏，并在争夺中摔坏了记者的眼镜，给三名记者造成直接经济损失20140元。这一起被认定为严重干扰新闻记者正常采访的事件，引起了公安机关和云南省记协的高度关注。最后，公安局以物管公司员工涉嫌故意毁坏财物罪将其刑事拘留，检察院也将其批准逮捕，以涉嫌故意毁坏财物罪向法院提起公诉。

这次事件给电视台记者、昆明德亨物业管理有限公司及其员工，都带来了困扰，而留给业界的却是太多太多的思索。从年初到年末，这一事件留在业界的阴影始终挥之不去。

之后不久，听涛雅苑风波再次进入春城百姓的视线，被业界称为2003年昆明房地产界最激烈的风波。起因是该小区房屋严重开裂，地下管网断裂，结果业主与物管公司发生激烈冲突，业主被打伤，物业管理公司牌子被砸掉，物管公司员工“逃走”，下水道及闭路电视设施被严重破坏，小区陷入瘫痪，业主轮流值守大门。

张教授决定购买听涛雅苑的房子时，听涛雅苑还未建成，但他还是选了靠近小区大门一幢连体别墅中间的一套，并付了十万元的首付款。2001年6月，张教授接到开发商的交房通知来看房，他发现房子与地面之间有约5厘米宽的裂缝，由于是新房，他没有太在意。拿了房子的钥匙后，因忙于生意，张教授没有急于搬进新房，也未进行装修。

后来，终于有了点空闲的张教授准备搬家，当请好装修公司来装修房子时，他又发现裂缝变得更宽了。张教授想，是不是这房子的地基有问题？于是他决定退房，要求开发商退还首付款和两年来每月上交的按揭款近20万元。开发商哪会买账，签了合同就甭想退房了。这下，张教授急了，他扔下教学工作，一门心思地将精力全部放在卖房子上，但最终还是无人问津。业主以后受的气自然会越来越多，越积越深，最终爆发，大打出手，演化为一场全城市民关注的风波。

听涛雅苑风波一度成为昆明楼市最沉重的话题，社会各界议论纷纷，让市民在很大程度上动摇了对昆明楼市尤其是滇池板块的信心。

“非典”来了，昆明楼市一度沉静，但是，与其他城市相比，凶残的“非典”带给昆明楼市的伤害远远不如“记者采访设备被砸事件”及“听涛雅苑风波”。

截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，经济发达的城市已达50％以上。全国物管行业70％是属于开发商办的，20％属于房管所改制或后勤单位改制。这些都是开发商的“儿子”和“孙子”，因此他们更多的是站在开发商的利益上说话，不能充分地保护业主的权益，为业主服务的意识十分淡薄。

据中国消费者协会统计，2003年房地产已经取代家电、通讯器材成为投诉重点。

2003年5月，最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律做出了更加明确、具体的规定。

9月1日，我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》正式实施。这是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事。《条例》规定，一切权利属于业主大会，并针对目前物业管理中存在的问题，提出了解决的条例依据。从此，中国物业管理行业无法可依的局面将结束。

《物业管理条例》在立法上既有深度又有广度，具有与时俱进、法制统一、以人为本、操作性强的特点，揭开了中国物业管理行业崭新的一页。

物业管理从诞生之日起，就伴随着纠纷和维权的声音。这些不和谐的声音在很长一段时间内此起彼伏。在过去的十多年时间里，我国物业管理仿佛一直在钢丝上行走，但我们依然可以感受到这个朝阳产业健康蓬勃发展的脉络。

2003年

●　3月18日，中城房网更名为“中国城市房地产开发商策略联盟”。

●　3月，“非典”袭击北京，除了工程进度和销售受到直接影响外，购房者的观念也受到很大改变，郊区住宅热了，板楼热了，价值观的颠覆打乱了长期发展形成的秩序。

●　4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施。

●　6月19日，首创集团旗下的北京首创置业股份有限公司在香港联交所正式挂牌，募集资金11。4亿元人民币。首创置业是2003年唯一在香港成功上市的大陆房地产公司。

●　8月31日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》的18号文，首次明确了房地产的国民经济支柱地位。

●　9月1日，我国第一部关于物业管理的行政法规《物业管理条例》正式实施，揭开了中国物业管理行业崭新的一页。

●　12月1日，于凌罡以“蓝城木鱼”的网名在网上发帖，号召想买房的网友联合起来自己建房，国内合作建房由此风生水起。

2004及时点刹政策频出

就是这样建设、摧毁、不得安宁。

在挖掘中被淘汰，在吞忍中被戕害，在碌碌无为中被迫离开——

一生就是这样在迁徙中饱尝悲哀。

——黄灿然《一生就是这样在泪水中》

刘翔赢啦！一个黑头发、黄皮肤的中国人成了世界飞人！

2004年8月27日，在雅典奥运会男子110米栏决赛上，刘翔以12秒91的成绩平了由英国选手科林·杰克逊保持的世界纪录，夺得金牌，创造了中国人在田径比赛短道项目上的奇迹和神话！

从某种意义上说，刘翔在雅典奥运会赛场上的冲刺速度，就是改革开放后中国前进的速度。中国经济社会实现了前所未有的大突破、大跨越和大发展。这样的速度是任何人、任何国家都无法阻挡的。通过他，全世界都看到了中国不可逆转的腾飞。

中国，向一个强盛大国的伟大目标发起冲刺。

实际上，对于宏观调控的争论，自2003年伊始就一直没有间断过。

2003年钢铁暴涨50％，水泥暴涨40％，第四季度，GDP涨幅连续两月超过3％，攀高的步伐越来越快。这样的经济指标让许多官员和学者感到了吃惊。进入2004年，煤电油运紧张的报道不绝于耳。刚一开年，全国就已经有23个省、自治区、直辖市出现了拉闸限电，到处缺煤、缺油，运输极度紧张。更可怕的是石油，中国从一个石油输出国变成了石油进口大国，整个中国的经济安全遇到了前所未有的挑战。

这年第一季度，全社会固定资产投资增长仍然创下新纪录。

另一方面，中国用多年积极财政政策撬动的经济刚刚出现走强的势头，民间投资开始呈现活跃的态势。面对这样的局面，是保是压？这一时间成为经济界、理论界乃至决策层争论的焦点。

国家发改委主任马凯对这场争论表态说，我们将按照市场经济的办法解决经济发展中出现的问题，不搞一刀切，也不搞急刹车，适时适度地进行调控。我们将主要采取经济的、法律的手段，辅之以必要的行政手段。

在3月份召开的两会上，中央已经把“宏观调控”作为一项大政方针和今年的首要任务明确提了出来，但在代表和委员中间获得的反响，却似乎并不像三农、东北振兴等议题那样强烈。中央电视台经济频道在报道“两会”期间，专门拿出两天时间，在《经济信息联播》节目中整版播出关于宏观调控的报道。

4月9号，这一天被普遍认为是中国启动2004年宏观调控政策的一个重要的时间点。这一天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析了第一季度经济运行情况和走势，研究采取有针对性措施，解决经济生活中的突出问题。

随后，中央金融工作会议要求，要加强货币信贷调控，银监会开始对钢铁、水泥、电解铝三大行业的信贷资金进行专项检查，此后，国家环保总局、证监会、建设部、国土资源部也加入检查队伍。

然而，就在这一系列调控措施展开之际，一些地方的投资热情却并没有因此而有一丝减弱。地方政府出于本地区利益的考虑，抓紧时间上项目、抢进度，要赶在中央关门之前挤进去。国务院调查组的一位官员曾经对媒体透露过一个细节：　他们上午刚踏上回京的归程，下午当地主要领导就在会议上指示下属，该干啥还干啥，“还能因为盖几座楼就把我的帽子撸了”？4月25日，中国人民银行副行长吴晓灵在参加博鳌亚洲论坛时公开喊话，“各界不要与央行博弈。不要因为央行现在出手还比较温和，就想趁机会‘干一把’……希望各有关部门自觉控制，以免矛盾激化，导致银行采取大家不愿看到的更强硬措施，对大家都不好”。半个月后，《商务周刊》在当年5月的一篇封面文章中，把这种现象巧妙比喻为《刹车与油门的博弈》。

显然，在这样一种博弈格局下，中央不搞宏观调控，则最终的呆账要由中央银行来买单；中央搞宏观调控，所带来的损失和成本则几乎完全由地方来承担。在利益关系错综复杂的博弈过程中，中国经济发展的深层次矛盾一览无余，庞大的国有资本集团以及相关联的地方政府利益已经形成了一股惊人的“挟持力量”。

在这个背景下面，中央政府终于在犹豫一段时间后重拳出击。

2004年上半年，中国房地产经历了宏观调控最严厉的“春天”。

房地产一直牵动着中国人最敏感的神经。房地产业是近五六年间拉动中国经济增长的火车头。蓬蓬勃勃的住房需求推动着房地产及相关行业迅猛发展，房地产等行业连续几年都以超过30％的高速增速运行，2004年上半年度第一季度增长幅度更是令人惊心动魄。

早在2003年的9月份，政府对房地产市场“过热”问题就发出了正式警告，但房地产热潮一直持续，房地产业的投资热潮再度被激发，转眼之间蹿上了巅峰，房价犹如难以驯服的脱缰野马，一路狂飙。社会上有这么一句话：“刘翔速度也赶不上房价上涨速度”，民怨已渐成沸腾之势。许多老百姓已把房地产视为目前中国经济出现“过热”现象的“罪魁祸首”。

正如历次宏观调控多以房地产首当其冲一样，此次调控亦是直指房地产业。

4月下旬的一天中午，正在建设部机关食堂吃饭的住宅与房地产业司司长谢家瑾，突然接到部办公厅的通知，让她速到308会议室开会，她预感到一定有重要事情。

果不其然，刚从国务院开会回来的汪光焘部长，紧急向大家传达国务院会议部署宏观调控的有关精神，房地产作为这次调控的重点，要通过土地和金融两道闸门的严控，来抑制其投资的过快增长，以及对相关行业的影响。听了传达，大家都明白了事态的严重性，表示坚决维护中央宏观调控的统一性、权威性和有效性。

实际上，从3月份开始，一系列文件和举措如一道道“金牌”接踵而出，令开发商惊慌失措。最重要的是2004年8月31日，这是所有房地产开发商最难忘的日子。3月31日，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定当年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有建设用地都必须通过“招拍挂”的形式进行出让，