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我们房地产这些年-第38部分
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。在这种情况下，不排除某些为官之人，由于担心开发商走投无路，寄希望于‘盛世危言’，试图借此维持以往官商共赢、百姓吃亏的局面”。
曾逆势涨价的房地产大鳄潘石屹也开始改口，称中国楼市面临巨大降价压力。他表示，很多开发商已经看到了目前的经济形势，不仅房地产行业的日子不好过，其他行业的日子也不好过。现在之所以比较少听到他们关于资金链紧张的呼声，是因为资金压力下的房地产商已经没有力气再叫了。
有研究者翻阅过大量国家的资料后感叹道：“还没有发现哪一个国家的房地产问题，像当下的中国这样，如此牵动人心，如此令人忧虑。”
但是，政府的救市举措并未得到广大老百姓的认同。据《深圳商报》的一项问卷调查表明，认为政府应该出手救市的市民不到三成。他们的主要观点是，目前国内楼价根本未跌到合理水平，现在救市只能是“助纣为虐”，便宜开发商和炒房者。
一些经济学家也赞同上述观点，他们认为，受国际经济形势的影响，国内许多行业都出现了严峻的局面，纺织、皮革、钢铁等等，它们遇到的困难并不比房地产少。那么，在这样的环境下，一批竞争力差的企业被淘汰，而另一批竞争力强的企业在发展壮大。而房地产行业没有也不应该有任何特殊性，它同样需要这样的洗牌。房地产市场的稳定发展对于国民经济的重要性不言而喻，但是，如果我们把房价普降作为中国的房地产市场“成人化”的洗礼，让它来催生一个真正意义上成熟的房地产市场，意义同样重大。
从2003年到2007年，房价的上涨势头犹如一匹狂奔的野马，国内一线城市的房价涨了近五倍，甚至一年的涨幅就超过了美国十年的涨幅。王石公开表示，房价的快速上涨，让他感到“心惊肉跳”。民众指责开发商追求暴利，知名房地产商、北京中坤投资集团董事长黄怒波坦率地“承认”： 国内房地产当然是个暴利行业，如果没有暴利，为什么各类企业都来搞房地产？哪个地方的草最好，哪个地方的羊一定最多，这是很简单的市场规则。
巨大的利润诱惑，使得众多的房地产商纷纷抢滩囤地，大举扩张。
但很少有人料到中国房地产突然就进入了寒冬，这令一些心存侥幸的开发商措手不及。过冬御寒，如何保暖是关键，因此寻觅一件合身的“棉衣”刻不容缓。对于房地产企业而言，强大的资金支持、韧性的资金链就是度过冬天最温暖的“棉衣”。在苦苦找寻“棉衣”的路上，有人喜，有人悲。
这里不得不说恒大地产。
2008年3月20日晚，恒大地产集团有限公司以“国际资本市场现时波动不定及市况不明朗”为由，宣布中止香港上市计划。在上市的最后一程折戟沉沙，让原本星光熠熠的恒大地产蒙上一层阴影。
2004年前，恒大地产还是一家偏居华南一隅的地方开发企业，土地储备不足600万平方米，以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长，与碧桂园、雅居乐、合生创展及富力地产并称为广东楼市“五虎”。
自2004年起，恒大掌门人许家印开始思变，上市之念油然而生，由此引发了一场震惊中国楼市的“恒大式扩张”。
两年后，在资本市场利好行情和房价暴涨的鼓舞下，恒大开始了圈地飓风行动，中国楼市便接二连三被恒大的消息所覆盖。2006年底，恒大以8。29亿元拿下武汉恒大华府，成为武汉当时的“地王”。2007年8月，恒大开出25。3亿元竞得重庆科技学院项目，被市场祝为天价；2007年10月，恒大与穗华投资有限公司（香港）签订股权转让协议，以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100％股权。2008年1月8日，恒大以41亿元高价拿到广州绢麻厂地块，晋升广州新“地王”。到2008年3月，恒大土地储备已经高达4578万平方米，几乎是万科的两倍。
恒大地产的市场表现一度让自己成为行业明星。
根据当时的土地出让和股权转让相关规定，无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度，这成为恒大运用杠杆原理操作的关键。显然，和很多开发商们一样，许家印走了一条少融资多拿地的路径。根据资料显示，恒大为拿地支付的保证金为数并不多，其中上海项目3亿元，广州项目1。3亿元，重庆项目2亿元，余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满，而恒大此时已经把宝押在了即将进行的香港IPO上。
按原定计划，恒大地产准备2008年3月28日上市，发售约29。61亿股，招股价每股3。5~5。6港元，募集资金将达103。6亿~165。8亿港元。所募资金用于支付土地出让金及现有项目开支，增加新的土地储备及项目。上市保荐人瑞信对恒大地产估值虽高，但在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机，加之股市低迷、信贷紧缩、房地产交易大幅下滑等多种因素，市场对恒大地产在此时IPO并不看好。
从表面上看，似乎是公司主动放弃上市计划，而实际上却是恒大面临想上也上不了的尴尬。“根本上不了！”知情人士透露，恒大地产国际路演的结果相当令人失望，承销商费尽心机，也没有让投资者接受这家土地储备庞大的中国房地产企业。
事实上，随着全球资本市场走势的急转直下，包括恒大地产在内的国内多家房地产企业都遭到了境外投资机构的冷眼相待。
充足的土地储备，是恒大地产上市的最大砝码，同时，买地的债务却像一座大山，压得恒大“气喘吁吁”。上市遭遇挫折，恒大这才如梦初醒： 庞大的土地储备突然间变成了一个烫手山芋。
怎么办？只有加快销售回款，填补土地储备金这个大窟窿。然而，日趋低迷的楼市并未带给恒大几多惊喜，尽管使出最低7折的各种促销手段，却没有收到预期的效果。巨大的资金缺口迫使恒大再次启动海外上市融资的工作，许家印发表书面声明称，“一旦时机合适并成熟会重新公布新的上市计划”。
果然是有惊无险，2009年11月5日，许家印终于在香港敲响了上市的钟声，荣登内地新首富，虽然迟到了一年多。恒大通过降低招股价策略，公开发售16。1亿股，募集资金近60亿港元。
但是，并非每一个房地产企业都能像恒大地产一样顺利挺过“熊市”。
2008年下半年，拍得“地王”的开发商掀起了一轮退地风浪。昨日是“地王”，今日成“退王”，如昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等，不惜被扣罚数千万元至上亿元人民币土地出让金或保证金的高昂代价，谋求退地自保。
2007年9月，福建融信地产以总价9。04亿元，每亩单价近2000万元的高价拍得白马路地块，成为轰动一时的福州“地王”。而到2008年3月初，融信地产却抛出7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。
8月13日，上市公司苏宁环球发布公告表示，南京苏宁房地产公司和黄埔区规划和国土资源管理局已经签署协议，解除了上海南京东路163号地块出让合同。163号地块去年8月以44。04亿元成交，以6。69万元/平方米楼面价成为全国最贵“单价地王”。
9月26日，上海志成企业发展有限公司表示，愿意损失1。1亿元的土地出让保证金，退还“普陀地王”地块。
统计资料显示，1998—2007年间，开发商在全国购买的房地产用地约28亿平方米，但目前进入施工阶段的仅有17亿平方米。“退地”现象则清晰地显示出2006年以来，中国房地产企业盲目扩张土地所带来的恶果。“图地”是可以理解的，扩张土地反而不对了。
而在创业旅途中一直“运气好得连门板都挡不住”的黄光裕，在此阶段也疯狂地抛金揽地。但是地产市场十年难得一遇的寒流让他功亏一篑，地产寒流不仅粉碎了黄光裕借壳上市的美好愿望，甚至还令其陷入危局之中难以自拔。
中国房地产市场的拐点，也成为像黄光裕一样的中国富商们的事业拐点。
有道是： 疯狂拿地酿苦果，上市未成火烧身。在经历了2007年房地产界集体疯狂拿地囤地的非理性后，浸淫在2008年寒冬里的房地产企业需要接受新一轮洗牌的考验。
国内房地产市场遭遇寒冬，没有准备好“棉衣”的企业被冻得遍体鳞伤，而一些高瞻远瞩的企业则早已做好保暖防备，针对“天气”变化及时做出调整。他们在锻炼了自己的“抗风雪”能力的同时，也为今后的发展赢得了主动权。
2007年下半年，中国的楼市已热到几近疯狂的地步，在有的一线城市，150万元都买不到90平方米的房子，这就意味着整个市场已把白领放弃了，房价涨得甚至连许多开发商都觉得“不好意思”了。正是在这样的氛围中，万科董事长王石敏锐地感到了危机，当房价已涨到让白领阶层买不起房的地步，这对市场来说无疑是非常危险的信号。作为行业的领袖，万科在经营管理方面的领先自不必说，对于市场风向的变化，万科先人一步，更是令人钦佩。
于是，万科开始了颇受众多同行非议的降价行动。
2007年10月20日，万科以每平方米7500元的低价推出了位于深圳龙岗区的万科金域东郡，首批475套开盘当天即告售罄。而当时，龙岗地区的楼盘单价至少在1万元左右。在同样交易萎缩的广州，12月9日，广州万科金色康苑开盘，开盘均价每平方米1。3万元，立即就引来广州市民连夜排队抢购。
与此同时，万科在广州、成都、武汉、天津、上海、北京和东莞7个城市进行了5％~30％幅度的降价销售。当时给业内带来极大的震动。
在一直坚守高价的长三角市场，万科坚定地推出“第二轮降价”。8月30日，上海万科所开发的8个楼盘同时八折促销，8天时间销售337套，认购金额2。6亿元，宁波万科五天内销售213套，金额1。8亿元。
而珠三角的促销则继续低调进行。8月中旬，万科再次启动“银行团购”，向某大型商业银行开出送装修，最低降至八折的团购优惠，将深圳两大项目“万科城”、“第五园”降至7500元/平方米的新低。
万科的降价也引来颇多争议，且不说第一轮降价招来同行责难，最新一轮的降价更是惹起了一些先期购房业主的愤怒，他们刚交了房款，还没收房，房价却瞬间蒸发了20万元之巨，心理上无法接受的他们要求退房赔款。在杭州、上海等地部分楼盘，“退房风波”一度沸沸扬扬，让万科相当被动。
9月6日，万科就“杭州业主风波”一事发表声明，表示“体谅客户的心情，但是作为一家经营实体和上市公司，万科要对投资者和股东负责，其一切企业行为必须遵循契约原则”。同时，万科的一位主要负责人说：“退房风波不会打乱公司的降价策略。”
随后，万科决定在中期下调开竣工面积的基础上，再减少开工面积约110万平方米，到570万平方米左右。
王石认为，中央政府的政策调整“是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会”。
尽管，房地产市场持续低迷已令万科利润出现下滑，不过，与其他同业公司资金面的捉襟见肘相比，因较早地采用了降价策略回笼资金，财报显示其现金流较为充足。
引人注目的是，万科在2008年9月新增五个地产项目，是少数仍在逆市拿地的开发商。对此，王石称，对于合作条件优厚的项目，公司依然会予以重点关注。万科9月新增的五个项目中有四个都是通过合作的方式获得，新增项目楼面成本为每平方米2497元。
“我们始终对市场保持一份敬畏之心”，王石说，“市场力量最大，任何力量都无法改变整个市场发展规律；每个企业要顺应市场的变化。如果我们偏离了这个市场，对市场变化漠视的话，我们不可能取得好的经营业绩，这是我们的根本。”他还公开表示：“我们感谢政府宏观调控！”
“2008年中国房地产上市公司测评报告”显示，万科又以其骄人的销售业绩和稳健的财务指标，毫无悬念地成为中国房地产业龙头。王石就是王石，万科就是万科，不服不行。
古语云： 君子谋时而动，顺势而为。退即是进，峰回路转而柳暗花明；降也是升，更早的降是为了恢复到健康而有序的市场环境。
2008年
● 2月16日，全国首个限价房——位于广州的保利西子湾首批限价房正式发售。
● 2月18日，备受关注的北京两限房政策开始征求社会意见。三口及以下家庭，年收入要在8。8万元以下，人均住房面积低于15平方米，家庭总资产少于57万元，才有资格购买两限房。购房人取得房屋权属证书5年后可上市，但须交纳35％收益金。
● 3月3日，建设部发出《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，再次督促各地政府及时上报未来住房建设计划。建设部的用意很明确，把督促各地相关建设规划的制定实施，作为完善住房供应政策和调整住房供应结构、推进住房保障体系建设的重要手段。
● 3月5日，国务院总理温家宝在第十一届全国人大第一次会议上作政府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。
● 3月11日下午，第六次国务院机构改革方案终于揭开面纱。根据方案，国务院新组建住房和城乡建设部，不再保留建设部。
● 4月17日晚7时，中华人民共和国建设部的牌子被住房与城乡建设部的牌子所代替。对房地产行业而言，主管部门名称的变化，意味着一个新的保障房时代已经到来。住房与城乡建设部首任部长为姜伟新。
● 9月7日，新华社发布消息，称西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》，对市民购买商品住房给予一定比例的补贴。此举被认为是地方政府公开表态“救市”的头号文件。
● 9月 上海楼市出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44。69万平方米，为旺季楼市新低，同时创下了2。76的月供需比新高，创下近三年来最为严重的滞销局面。
● 10月22日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至1％。
● 12月，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业合理的融资需求。
2009十字路口何去何从
太阳啊，你看见了我的钥匙了吗？
愿你的光芒，
为它热烈地照耀。
我在这广大的田野上行走，我沿着心灵的足迹寻找，
那一切丢失了的，
我都在认真思考。
——梁小斌《中国，我的钥匙丢了》
相比中国人坚强挺过的2008年，2009年更为关键，这一年，我们不仅要顶住来自四面八方的压力，保持经济平稳较快增长，维护社会和谐稳定，更承载着继往开来、开拓创新的重任。
2009年的关键之处在于，它不仅是新中国成立60周年，也是推进“十一五”规划顺利实施的关键一年。
“今年是中国再出发的一年。”年初，接受中央电视台采访的著名经济学家吴敬琏白发苍苍，两眼炯炯有神，“现在越来越多的人看清楚了，中国必须走科学发展这条路。”
路径——科学发展，目标——建设全面小康社会，实现中华民族伟大复兴。再出发时，中国已不再是摸着石头过河。
2009年，中国社会发展进入新的历史关头。
2009年，是一个新的界碑、新的历史起点。
从2009年出发，中国人的心态更加成熟，前进的步伐更加稳健……
从年头的大冷，到年尾的大热；从购房者的窃喜，到开发商的狂欢……2009年的中国楼市就像一部精彩大片，高潮迭起。年初的楼市还延续着2008年的低迷，寒意袭人，成交惨淡。但春节一过就春暖花开，市场回温，量价齐升。到了年底，更是艳阳高照，一些城市竟然出现了“恐慌性抢购”，房价一骑绝尘。从低谷到巅峰，2009年楼市疯狂涨幅超过了以往任何一年，在这一年中，中国一线城市的房价几乎形成“一天一价”的行情。
房价紧紧揪住了国人的心。2007年猛涨时，地价和房价直线飙升，怨声载道的是老百姓；2008年猛跌时，房价坐上了过山车，腿软心跳的是房地产老板；2009年楼市的再度“疯狂”，让许多人大跌眼镜，望“楼”兴叹。
2009年上半年，北京房价涨幅近三成，上海商品住宅成交均价不断走高，逼近1。74万元/平方米的历史最高纪录。上海陆家嘴的房价是5万~8万元/平方米，而东京中心区的房价也是5万~10万元/平方米。上海的面积是东京的3倍，GDP只有东京的1/10，但是现在上海的房价已经跟东京差不多了。在美国，中等收入家庭用3—5年的收入就能买到一套独用住宅；在中国，普通城市居民家庭以整整10年的收入，也未必能买到一套“蜗居”。
无论从哪一个角度看，中国部分城市房价过高是一个不争的事实，不仅是普通老百姓买不起房子，中等收入群体也感觉很吃力。在高房价的挤压下，越来越多的家庭为了一套房子耗尽了一生的财富，甚至是几代人的积蓄，这已经成为了社会不可承受之重。
1982年出生的小周来北京六年了，2009年元旦刚领了结婚证。小周夫妇的工作都很稳定，每个月两人的收入加在一块有一万三四。最近，他们相中了位于北京东四环外的一套二手房，虽然房屋面积只有60平方米，但总价却高达110万。他们已经决定，双方父母帮忙拿出30万~40万元的首付，两人的积蓄则用来装修和购买家电。
“本来我们俩不想买房子，但考虑到要生孩子，所以不得不买。买了这个房子以后，影响到了我们家三代人，我们的父母，我们，还有我们的下一代。”小周无奈地说。
当房价涨得越来越高，购房者越来越难以承受，像小周夫妇这对“80后”购房新人的背后，常常有三个家庭在支撑，即： 双方父母帮着出首付，子女自己偿还月供，即俗称的“四加二”买房模式。
一套房子足足耗费了几代人的积蓄。有网友表示，父母奋斗了一辈子，节省了一辈子，到退休了还要为自己背负购房重担，自己也感到痛心。但面对结婚阶段的住房困难，父母是唯一能帮助自己的人。
即便如此，也不是所有的“80后”都像小周夫妇这么幸运。很多已经到了适婚年龄的“80后”，他们有着强劲的刚性需求，首次置业而且是自住，但是动辄上百万元的房子，仍然让“80后”们望而却步。
“密密麻麻的高楼大厦/找不到我的家/在人来人往的拥挤街道/浪迹天涯/我身上背着重重的壳/努力往上爬/却永永远远跟不上/飞涨的房价……”歌手郑智化演唱的一曲《蜗牛的家》，道尽了无房产者的心酸与渴盼。人们始终对房子倾注着的无限希冀与憧憬，千百年来人们的努力从未间断过。
建设部住宅产业化促进中心总工程师孙克放指出：“在中国，居民收入的增长速度跟不上GDP增长的速度，更赶不上房价上涨的速度，这是非常不正常的。值得注意的是，国内的贫富差距也在扩大，这也体现在住房方面，有的人有好几套甚至几十套房子，而有的人则一套房子也买不起。”
在一个成熟的社会中，中产阶层应该是缓解贫富差距、促进社会公平的“稳定阀”，但在中国，已经不仅仅是普通老百姓买不起房子，对中等收入人群来说，买一套合心意的房子也很不容易。房价的快速上涨，让普通老百姓增加了生活压力，不少家庭为了在自己心仪的城市有一个栖身之地，耗尽了所有的积蓄，从小康之家变成债台高筑，“房奴”们被每月的高额房贷压得喘不过气来，只好缩减本来用于其他方面的消费和投资支出，导致购买力被严重透支。
房地产研究著名学者羊慧明说，“纵容囤房炒楼哄抬房价将动摇房地产市场健康发展的基石，并对社会造成诸多危害。消费是经济增长的最终动力。高房价不仅影响到了那些成为‘房奴’的人的生活质量，也影响了老百姓在其他方面的消费，比如旅游、培训等，进而影响到这些行业的发展。现在的房价连中产阶级都难以承受，可以说，高房价正在透支中国消费的未来。”
国家统计局在它的网站上刊发的一篇文章也称，房价飞涨已经成为制约城市居民消费的障碍，给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响。从楼市消费对经济的拉动作用来看，高房价的挤出效应影响到了居民日常生活和消费行为，已经成为制约消费启动的最大阻力。
2009年12月，央行在全国50个城市进行了城镇储户问卷调查，结果显示： 居民购房意愿低位徘徊，近七成居民认为当前房价“高，难以接受”。11月19日《中国青年报》做了一则关于“幸福和房子的关系”的在线调查，八成被调查者认为“幸福和房子有关系”。
这种情况使得中国社会对房地产业现状，以及对政府无力改变�
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