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我们房地产这些年-第7部分
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と薄馐导噬鲜且恢帧白脊善薄保谥泄浼Ａ�30多年的股票重新回到社会经济舞台。更重要的是，它为深圳未来成为中国两大金融市场播下了最早的一粒种子。
7月25日，宝安县联合投资公司在《深圳特区报》上刊登招股启事：“欢迎省内外国营集体单位、农村社队和个人〈包括华侨、港澳同胞〉投资入股，每股人民币10元。实行入股自愿，退股自由，保本付息，盈利分红。”股东的亲属有股份继承权，股份转让权。公司经营所得赢利除做扩大再生产和经营保证基金外，50％做股金分红，每年结算公布一次，分红一次，股东所得股金红利属合法收入，受法律保护。县财政投入200万元，作为国家控股资金。
公司一成立，就已接受17。1万股入股，入股金额171万元。
深圳宝安县联合投资公司发行股票的消息传出后，全国20多个省、自治区、直辖市均有来函询问和商谈业务，不少人直接寄来入股款项，一些华侨、港澳同胞也要求入股，当地的几位农民也认购了1万元。不到一个月，入股金额已达298万元，最终募集450多万元资本。
到1993年年底，公司已获利15。7万元。公司从利润中提取5万元进行了首次分红，让买了股票的人们喜上眉梢。
这家公司就是今天名震全国的房地产企业——深圳宝安集团的前身。1991年6月30日，该公司改制后股票在深交所挂牌上市，股价曾一路攀升。
在中国改革开放的历史上，深圳宝安集团被认定为国内第一家公开发行股票的企业。
1983年，“经租房”这个词，非常醒目地进入了我们的视线。
所有“经租房”问题的形成都要追溯到1958年。当时，为了解决城市住房紧张，中央政府决定将城镇居民手中超过一定面积的私房强制性地收归国家“经营租赁”，说白了就是由国家向私房房主付以少量租金，逐步“赎买”私房房主的产权，此即所谓“经租”。经租房与大跃进、人民公社、公共食堂等有相同的时代背景，是政府想通过社会主义改造以实现全面公有制来解决当时城市居民住房紧张的一种极“左”的方式。
可想而知，私房就这样被逐步“改造”成了公房。
“经租户”梁景禄的父亲新中国成立后在北京东华门一带经营餐饮业，赚到一笔钱后，就在东四买了两处房产。当时，投资房产被称为“吃瓦片”。梁家两处房产分别是1956年冬和1957年初买下的。没住上两年，1958年的“国家经营租赁”政策开始实施，梁家因房子面积累计大于225平方米而被收归国家经营租赁。梁景禄分析说，当时卖房子的人可能已经听到风声，才把房子卖给他父亲。梁父眼看半生积蓄换来的房产转眼就被国家“经租”，懊悔莫及，不久郁郁而终。
在北京，有24万户居民的私有房产被“经营租赁”，原因在于他们的住房面积超过了225平方米，而不少城市贫民却连一平方米也没有，大雪天也住在窝棚里。在当时中国人的传统财产观里，政府的这种改变产权归属的做法无疑是正义之举。
在“文化大革命”岁月，私房出租、出售，都被列为“资本主义”倾向，遭到彻底剿灭。
这样，在中国，房地产这“不动产”，真的变成“不动产”——不能流通了！
中国的房地产“凝固”了，“冻结”了。
中国的历史车轮隆隆驶进改革开放的年代。到了20世纪80年代初，一切都在悄悄发生着变化。
招商引资成为各级政府的中心工作。要吸引海外投资，一个重要前提是必须让海外华人、华侨相信中国政府是尊重私人财产权的，否则来大陆投资就成了一种冒险。华人、华侨在50年代被国家经营租赁的房产能否发还，成为一个可能影响改革开放大局的问题。
这件事牵涉北京、上海、广州、南京、武汉等几乎所有国内大城市里至少上百万户人的利益。在很多年里，他们中的很多人成了住房极其紧张的“特困户”，甚至无处栖居，流落街头。今天，他们中的一部分人突然发现，曾经被国家“经营租赁”的祖屋，其所有权其实从来也没有被剥夺过。换言之，他们有足够的理由去要回本属于自己的财产，或者至少对这些长期被占用的财产给出某种补偿。于是，他们中的一部分人以各种方式开始了讨回祖屋的行动。
长期埋藏于历史和话语地层深处的“经租房”问题一旦被发掘出来，人们就发现它身上纠缠着巨量的历史和现实利益。
党中央、国务院高瞻远瞩，1982年10月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅《转发〈关于落实华侨私房政策座谈会纪要〉等三个文件》（中办发〔1982〕38号文件），1983年11月3日，中共中央办公厅、国务院办公厅转发国务院侨务办公室和城乡建设环境保护部《关于落实华侨私房政策情况的报告》（厅发〔1983〕121号），两个文件都明确指出，落实华侨私房政策，是当前落实侨务政策中一个突出的问题。要求各级党委、政府必须进一步采取有效措施，抓紧落实。
广东一向敢开风气之先，经过各方面力量的争论权衡，经租房问题首先在广东突破。广东省应清退1958年至“文化大革命”期间挤占华侨私房的任务占全国任务的35％，省委、省政府把这项工作作为落实侨务政策的大事来抓，限期在1983年底完成。1983年7月17日，广州市人民政府批转市房管局《关于落实私房租金政策问题的报告》。广东将经租房中的部分侨产房发还给原业主，一方面当然要归功于当地政府勇于创新，勇于用“三个有利于”标准来判断具体工作的得失，排除各种干扰，解决历史遗留问题，为招商引资这个中心工作创造条件；另一方面，经租户团结一致，通过侨办、侨联等组织坚持不懈向政府反映问题，也是经租房问题得以解决的重要原因。
广东省发还侨产经租房的目的是为了让海外华人、华侨树立回祖国大陆投资的信心，但是这个政策带来的连锁反应却是他们始料未及的。
首先是兄弟省市同行的不满。省里领导指示，广东发还侨产经租房的相关文件一律不得公开。倒不是文件本身有什么见不得人的东西，只是他们承受的压力太大，其他地区的同行多次向建设部反映，广东的做法让他们的工作很被动。他们之所以如此谨慎，也是出于保护经租户的利益，一旦国家对广东的做法叫停，最终受害的还是经租户。所以此后多年广东方面一直对经租房政策保持低调。
买房除了自己住，还要传给后人，这是古今中外共同的消费心理。没有几代人的财富积累，经济繁荣就是无本之木。经租房户的遭遇，对房地产投资需求的潜在影响不可低估。有识之士指出，没有安全感的城市，就不是诚实劳动者安居乐业的地方。
经租房的历史背景和演变态势，折射出中国现代化进程中的顿挫、坎坷，也预示着中国现代化进程的各种可能的前景。
1983年，人们的现代产权意识迅速苏醒。
检索历史，我们发现，现代产权意识其实不是什么新东西。购房置地是中国人的老传统，这个传统甚至穿越意识形态顽强地生存到新中国成立后。直到1957年，北京仍然存在地下房地产交易市场。前文提到的“经租户”梁景禄的父亲在东四的两处房产，就分别是1956年冬和1957年初买下的。改革开放之前，房地产经纪活动被列为八种投机倒把行为之一，是被打击和取缔的对象。
1978年之后，国家对经纪活动的限制开始松动。随着房地产交易量的上升，一些城市出现了自发组织的半地下的住房交换、租赁市场。这些市场出现在马路旁、天桥下、广场上等人口聚集的地方，是闲散经纪人活动的主要场所。上海复兴中路上海跳水池对面、淡水路附近及苏州养育巷半仙弄的房管局房产交易所门前，都曾是有名的民间房屋交易市场。复苏的房地产经纪已在加快房地产有效流转、改善人民居住条件等方面显示出积极作用。
但是，复苏时期的房地产经纪呈现规则缺失、行为失范、组织松散、整体服务水平较低等特点。1983年12月17日，国务院颁布《城市私有房屋管理条例》（国发〔1983〕194号），明令“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动”。
这一条例的另一个贡献就是规定了房屋产权登记制度。此后，各地房地产产权交易机构纷纷挂牌成立。到1990年，全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80％以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。
1983年
● 2月，《经济日报》报道中国人民银行负责人谈话： 国家鼓励私人购房、修房，要求试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。
● 5月，经国务院批准，城乡建设环境保护部发布《城镇个人建造住宅管理办法》，从法律上赋予城镇居民个人建造住宅的权利。
● 12月，国务院颁发《城市私有房屋管理条例》，该条例成为我国在新中国成立以来第一部保护城镇私有房屋所有权、规范私房交易的法规。
● 12月，中国住宅问题研究会（现为中国房地产研究会）在北京成立。
1984激情创业改写人生
一个国家有一个国家的彩色季节我计划选第一流的美丽塑料制一张永不发售的月份牌
保存我们世界逐日鲜明的有关记载——孙晓刚《中国夏装》
改革，使中国重新焕发活力；开放，使中国色彩不再单调。在老百姓的记忆中，1984年的中国处处洋溢着喜悦。这个伟大的年份，让海内外无数颗中国心感到自豪，因为它是我国全面改革的第一年，是我国改革开放历史进程中的一个里程碑。
始于20世纪70年代末的那场社会变革，在积蓄了六年的能量后终于磅礴喷发，全世界都在上演中国人“零的突破”。越来越多的人踏准时代的节点，跃上中国的经济舞台。
1984年2月15日，《人民日报》曾经发表过一篇评论员文章《让我国的商品生产更加兴旺发达》，此文能见诸报端还经历了一番曲折。原因无非是“商品经济”在当时还是一个人们讳莫如深的词汇，虽然原标题中的“商品经济”被换成了“商品生产”。
“有计划的商品经济”作为特殊历史时期的一个概念，就像“犹抱琵琶半遮面”的小姑娘，这种羞涩可能是人们或期盼或怀疑的目光造成的，然而其魅力终究是无法抵挡的。
10月20日，在党的十二届三中全会上，“社会主义商品经济”的概念第一次被提出，商品经济第一次写进党的决议。从此，社会主义经济体制在商品经济的带动下释放出更强大力量。
能量的释放源于年初邓小平历史上著名的第一次南方讲话。
经济特区是实行对外开放的窗口。从1980年到1984年，短短五年间特区建设突飞猛进，取得了令人震惊的成绩。但同时，对特区的各种非议指责也沸沸扬扬。姓“社”还是姓“资”？往回走还是朝前冲？特区正在迷茫中等待裁判。
1984年的春天，和邓小平南下的专列一起早早到来。从1月22日到2月17日，将近一个月时间，他马不停蹄地跑了深圳、珠海、厦门三个经济特区和上海宝钢。
第二章梦向何处寻1月24日，年已80高龄的邓小平抵达深圳，他想亲眼看看五年前自己画的那个“圈”到底发展得怎么样。下午，他愉快地乘车游览深圳区，然后登上建成开业不久的罗湖国际商业大厦。来到22层的顶楼天台，他从东南西北不同方向，眺望初具规模的罗湖新城区，呈现眼前的是纵横交错的宽阔马路，车流如梭，人流如织……邓小平指着西北角马路对面的一幢被脚手架和安全网裹罩着的工地问深圳市委书记梁湘，那幢楼要建多少层？梁湘回答说，那幢楼叫国际贸易中心大厦，设计建53层，顶部设有旋转观光大厅，是目前国内最高的建筑物，而且是施工难度最大的建筑工程。梁湘告诉他，罗湖城区计划兴建100多幢高楼，是目前全国高楼群最集中的地方。若干年后，这里将是深圳的商业金融中心。深圳奇迹般的变化，激起了邓小平的思绪，深沉的眼神里表现出兴奋喜悦的表情。
第二天下午，邓小平专门来到原来作逃港通道的贫困渔民村。不到五年，村里家家都住上了两层小洋楼，富甲全国。多年后，当时的渔民村党支部书记吴柏森还记得邓小平这次参观的细节。
“我们在1981年就统一建了住宅新区。邓伯伯问我是不是什么都有了，我说是，去年全村人均收入近6000元。我们渔民能过上这样的幸福生活，真是做梦也想不到。邓伯伯说，全国要达到这个水平至少要70年，因为中国人口多。一定要一部分人先富起来，贫穷不是社会主义！”
视察完深圳，他又前往珠海。珠海这座空气清新、环境幽静、有山有海、繁花似锦的旅游城市，给邓小平留下了良好的印象。
1月28日上午，邓小平登上珠海罗三妹山，有人建议原路返回，他意味深长地说：“我从来不走回头路。”对建设经济特区的思考，邓小平心中已经有了答案。
从“杀出一条血路”到“不走回头路”，这不仅是对特区的肯定，也是对改革开放政策的初步鉴定，更是对中国发展道路的根本态度。
每到一处，邓小平都仔细地看，认真地听，但却不讲话，不表态。即使得知深圳在没有得到中央财政特别扶持的情况下，工农业总产值在四年里增长了十倍，他也没表态。
这次视察，邓小平兴致很高，很满意。深圳的领导同志请他题词，他当时没写。
回到广州住下后，邓小平经过深思熟虑，终于写下了这样一段著名的话：“深圳的发展和经验证明，我们建立经济特区的政策是正确的。”他还特意把题词时间写成离开深圳的日子——1月26日，表示在视察深圳的最后一天就已经有了这个看法。
这不是一般的题词，而是针对性、论辩性很强的文字，是斩钉截铁的政治结论。
这无疑是给特区的改革开放注入一剂强心针。
邓小平的挥毫泼墨，让关于特区的争论告一段落。大家说，改革开放的春天又回来了。自此以后，完全否定特区的言论基本销声匿迹。
经济特区的勃勃生机，没有让邓小平失望，进一步坚定了他推动改革开放的决心。
2月14日，邓小平在上海听取上海市委书记陈国栋等人汇报时，再一次提到住宅建设，他指出：“现在我们的建筑体制，特别是住宅的建设，住房商品化，一下子还改不过来。我们的建筑施工速度慢得很，像蜗牛爬。”显然，他希望改革体制，加快速度。
邓小平一回到北京就约中央领导同志谈话，他高度评价经济特区的成绩和经验，特别强调说，对外开放有个指导思想要明确，不是收，而是放。要增加对外开放城市。他还说：“我们还要开发海南岛，如果把海南岛的经济迅速发展起来，那就是很大的胜利。”
三个月后，党中央、国务院决定开放大连、青岛、温州、北海等14个沿海港口城市。
5月31日，全国人大六届二次会议决定设立海南行政区。10月1日，海南行政区正式挂牌。海南岛开发建设掀起高潮。
此后，中国的对外开放由点及面铺开，最终形成全面开放的战略新格局。
今天，如果我们把万科、招商地产、保利地产、广州城建、浙江广厦、华发股份、天鸿集团、宋都集团……这些名字放在一起寻找它们的共同之处，你会发现在中国风云驰骋的这些房地产企业诞生于同一年： 1984年。王石、任志强、潘石屹、楼忠福、林少斌……这些当时并不引人注目，日后却在房地产界大展拳脚的传奇人物，都与1984年休戚相关。
当年，因为邓小平视察南方而信心大增，决定继续在深圳干出一番事业的大有人在。我们理应特别关注一个人，他还是王石。
邓小平站在深圳国商大厦楼顶眺望时，一个骑自行车的年轻人正途经楼下，看到很多警车、警察和聚集的人群，一打听才知是邓小平来到了深圳。他在后来回忆说，“我好像感到干大事情的时候到了”。
1984年5月，“深圳现代科教仪器展销中心”成立，这就是后来的万科，王石当上了经理。经营从日本进口的电器、仪器产品，同时还搞服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂等。用王石的话来说，“除了黄、赌、毒、军火不做之外，其他万科都涉及了”。年轻的王石一度认为自己无所不能。这种多元化的“狂躁”是万科当时生存状态的真实反映。对此，王石曾有过这样的描述：“中国的改革开放给企业许多盈利空间，掩盖了企业的试错损失。”
展销中心的业务与倒卖玉米没有大的区别： 先收内地需货企业货款的25％作为定金，然后向港商订货，按同样比例付款给港商，待货到深圳后，买方付清余款提货。买卖的关键是，收的是人民币，支付给港商的是港币或美元，展销中心的利润就来自获取外币的能力。
我们必须说，这时候的王石和他的公司还不是人们日后所熟知的那家房地产公司，它还在悄悄地进行着自己的原始积累。
王石日后举例说明公司是怎么赚钱的： 这年秋天，一个叫王春堂的北京人来深圳，宣称手头有3000万美元的出口外汇留成，换汇比率为1美元兑换人民币3。7元。所谓“外汇留成”并非现金，而是一种“配额指标”，它应该属于某个大型国营外贸公司，最终以非常灰色的方式转移到了有官家后台的“倒爷”手上。当时的市场汇价是1美元兑换4。2元人民币，王石向王春堂预定了1000万美元的“外汇留成”，然后他从中国银行“顺利”贷到2000万元人民币，凑足3700万元汇给王春堂。一倒手，展销中心赚到兑换差价500万元。
这样的换汇倒卖看来比倒卖玉米要痛快得多。1984年前后的深圳与北京之间，早已形成这样一条地下通道，源源不断的外汇留成和配额指标以各种形式被贩卖到南方，它们游离于法律的边缘，促成了某些投机者的暴富。尽管这种换汇游戏十分活跃，但当时的法律却含糊不清，为投机者留下极大的斡旋空间。
七年后，深圳万科股份有限公司的股票上市交易。
1984年充满了激情，也充满了悬念。这一年，一个略显戏谑和暗示意味的词迅速在中国大地上热了起来，并很快成了许多人的口头禅。它让人想入非非，也给人们带来了好奇和想象。
这个词，便是“下海”。
邓小平的南方讲话以及特区的种种传说，在人们的心中渐渐发酵。随之而来，越来越多的人“下海”改写人生，开始了寻梦之旅。
1984年，从甘肃天水农村走出来的潘石屹，从石油管道学院毕业后，被分派到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室工作。在那里，他的聪明和对数字天生的敏感，很快博得了领导的赏识，并被作为“第三梯队”的培养对象。
潘石屹后来是这样叙述当时境况的：“大家都守在机关里坐着，我觉得20出头就在机关里坐着，开始比较新鲜，什么都不干，工资还比较高，下面的人还给我们送点苹果、大米什么的。有的下面单位还给我们送豆腐皮，大家高高兴兴的。但是坐了半年时间，觉得特别没有意思。所以我对下海的愿望特别强烈。”
办公室新分配来一位女大学生，潘石屹陪她去仓库领桌子椅子。想不到这个女大学生特别挑剔，不停地埋怨这张桌子不好，那把椅子不行。潘石屹劝她：“不就是一张桌子一把椅子吗，能凑合着用不就行了。”不料，对方非常认真地说：“小潘，你知道吗，这套桌椅可能要陪伴我一辈子的。”听者有心，就是这不经意的一句话深深地触动了潘石屹： 难道我这一生将与这套桌椅共同度过？
正在思变的时候，他遇见了一位在刚刚开放的深圳创业的老师。老师告诉他在深圳有很多机会，也能赚到很多钱。潘石屹问：“要那么多钱干什么？”由于很难回答这个本来属于常识性的问题，老师给他举了一个例子：“就说你身上的衬衫，如果你有钱，你就可以买两件，这样一件穿脏了你就可以换另外一件。”
这也许是有人第一次对他解释财富是怎么回事儿。
潘石屹突然坐立不安起来，下海创业的念头像疯长的野草在他心头蔓延。春节一过，他便变卖了所有家当，辞职南下深圳。
当年这么做是需要勇气的。
到达深圳南头边检站时，他身上只剩下80多块钱，这便是多年后外界描述的潘石屹的“创业资本”。由于没有特区通行证，如割肉一般忍痛从这笔“创业资本”拿出50元请人带路，才从铁丝网下面爬进了深圳特区。
从冰天雪地的北方来到鸟语花香的深圳，潘石屹突然觉得这儿真是天堂。他暗下决心： 一定要干出一番名堂来！
1984年3月，美国《纽约时报》记者莫里斯敏锐地意识到，过去一直看重前门、和平门和宣武庙的北京正在着力向东发展：“以耸立在北京东郊的长城饭店为圈子，这里聚集了与老北京胡同文化格格不入的一座座富�
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