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重生之网络大亨-第101部分
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全场响起掌声，林子轩微笑着起身示意，目光扫过任青尘时，见他脸上露着不以为然的神情，坐下后就对于骏说：“任青尘还没出手，不知他在等什么。”
于骏笑道：“他难道还想在慈善拍卖上出风头吗？拿着衡春科技的钱来做善事，名声却是记在他的名下，真正打的好算盘。”
说着，于骏瞟到拍卖师拿出一串狮牙手链，倒是比之前的石子项链要做得精致一些，故事更是凄惋动人，说的是个孤儿身患重症后，先是参加***武装，后来又去做国际慈善组织的意愿者，慢慢成长的故事。
“非洲人有没病的吗？”于骏砸嘴道，“或者说是那些战乱地区的非洲人有没病的吗？”
“非洲的所有城市，除了一些靠近地中海的地方外，就算是南非的开普敦都是乱得一塌糊涂，我前几年去过一趟，差点被人直接拿枪给崩了。”林子轩想起来还心有余悸的摇头。
“亏得南非还想要早办世界杯，他就不怕人家不敢去那里吗？”于骏想起现在就有南非要申办世界杯的传言，而实际上2010年世界杯确实是在南非举杯，而那里的治安环境也非常的让前去世界杯里观看的记者和游客大为诟病，甚至还发生了抢劫记者物品的事。
“管他呢，反正中国是别想有机会举办了，唉，连个世界杯都冲不出去，想着都够丢人的。”林子轩大叹气道。
于骏想起2002年的韩日世界杯国家队倒是进了，可是一场未胜，想来还是真丢人，还不如别去呢。
这时上面的狮牙手链已经攀升到了二十万，想来超过上一条石子项链的拍卖价格已不存在任何的悬念了，就听到任青尘举手喊道：“三十万。”
会场里发出了窃窃私语声，不少的贵宾都在赞叹着这位衡春科技任总的做慈善的决心。
于骏无意和任青尘在这样的地方置气，就看着拍卖师在说：“三十万第一次，三十万第二次……”
“三十一万！”
于骏听到个熟悉的声音，咦了声，瞧过去，就看着一条白嫩的手臂举在空中，那条手臂的主人正是艳压全场的孙雨朦。
首次参加拍卖会，又是这样多贵宾的场合，孙雨朦再怎样的老成，都有点胆怯，手举了会儿就缩下了。
自打孙雨朦、吴妤、秦雪三人走在别墅里，就犹如三朵开得绚烂的花朵一样，早就夺去了不少的眼球，要不是三人是陪着于骏进来的，而于骏好死不死的在门口给了晋凯麒一巴掌，让谁都瞧出这位少年不是好惹的人，又要顾忌晋凯麒的想法，早就搭讪得连闲下来的工夫都没了。
现在孙雨朦终于举手，让会场后几位年轻的公子哥都快要鼓掌叫好了。
“她举手，我出钱。”于骏笑道，“没想到我就算是想要忍住，还是给了任青尘一个好看。”
任青尘瞥了孙雨朦这边一眼，就算想要怜香惜玉，那也得要看场合，看人物才行，他要是连孙雨朦是谁的码头都猜不到的话，那他就白活这三十多年了。
“四十万。”没等拍卖师倒数，任青尘缓慢的举起手，说道。
孙雨朦听着数字到了四十万，虽在拍卖着于骏对她们三人说过可以随意竞拍的话，她还是朝于骏那里瞅了眼。
于骏举了举手中的香槟，就收回目光对林子轩说：“这回任青尘要不认识雨朦的喊价是我授意的话，那就有鬼了。”
林子轩轻笑道：“他就算认为是你授意的又怎样？在新泰电子、广源轴承一事上他已得到了足够的实惠，连个慈善拍卖还想要占上风的话，那心眼也未必太小了些。”
任青尘的心眼小不小暂时还不得而知，但后头传的声音让于骏脸又冷了下来。
“一百万！”说话的是晋凯麒，他一脸阴冷的走到会场中找了个空着的位子坐下。
“什么叫阴魂不散？这就是。”于骏冷笑道，“这家伙吃亏不受乖，还想着要过来找回场子，我倒想看看晋嘉严会给他儿子多少钱零花。”
“光靠他那家叫东月的经纪公司，一年能攒上千万就要烧高香了，”林子轩说道，“算上他平日的开销的话，每年用的钱不会超过两千万，那我估算着四百万就是他出价的底限了。”
于骏看着任青尘举起酒杯跟晋凯麒示意后，就不再叫价，对孙雨朦竖起四个指头。
这倒把孙雨朦给吓了跳，眨着大眼睛一个劲的确认，台上的拍卖师则在兴奋的喊着话：“晋先生出价一百万，还有没有出价的？”
拍卖师虽是义务的，但他应该都知道晋凯麒背后的份量——实际上没人不知道，而知道还敢不把他放在眼中就于骏这一个。
别瞧着拍卖实际上像是有着公平的机制，而拍品能花落谁家，很大一部分的权务是掌握在拍卖师的手中，他只要和竞拍着做好沟通，等到他出价的时候，缩短等价的时间，就能将拍品送到竞拍者的手中。
没有哪个行来没有猫腻的，谁说晋凯麒和拍卖师事先没做过沟通，但拍卖师像是也想卖这个人情给晋凯麒。
“一百万第一次，一百万第二次……”
拍卖师的话喊得极为急促，而在这时，孙雨朦终于举起了手：“四百万！”
这个价一出，全场哗然，连晋婉婷都一脸诧异的瞧向她：“雨朦，四百万？”
孙雨朦小脸被她瞧得通红，她自然无法说是受到了于骏的指使，只得抿着嘴用力的点头。
晋凯麒一脸铁青的冷哼了声，想要举手，可他所拥有的财力却不允许他做这样的事。
（。。）
第一卷 网吧王朝 第二百四十六章 商业物业
更新时间：2010…9…6 14：58：38 本章字数：3280
狮牙手链最终落入孙雨朦的手中，全场都起立为她鼓掌，夸赞的自是她那颗为善之心，只是谁是发自真心，谁是应付了事，那就不得而知了。
于骏回头悄悄的瞧了晋凯麒一眼，见他恼羞成怒的用粤语低骂了声，就起身走出了会场。
“你说我心眼小，那家伙比我心眼更小。”于骏笑着说道。
“被你那样狠狠的羞辱，要不找个发泄的地方来泄泄火，怕谁都受不了吧。”林子轩说着，皱眉道，“晋凯麒这种豪门子弟自尊心太强，你就算在没人的地方打他一顿，他都只会当成是走路没走好，撞到门了。可要是当着这样多人的面给他一巴掌的话，那他能吃得消才怪了。”
“你是怕他报复我？”于骏笑道。
“要光是他一人，倒没什么，晋嘉严是个极护短的人，”林子轩停了下，笑道，“好在你的公司和和记平原的业务重叠处不多，虽说晋嘉严也做了个信息港的门户，但是在香港，没在内地发展，他就算想要报复，也不是那么简单的事。”
师未明肯定会把情况报道给晋嘉严，那晋嘉严得知后，真要调查的话，半岛酒店发生的事是能调查得出来的。毕竟当时半岛酒店的经理也在场，这些生意人，怎会不给晋嘉严面子，说不定还会往于骏脸上抹黑。
而要明知是晋凯麒的错，还要护犊子的话，那后果就不大好说了。
毕竟晋凯麒是指名道姓的辱骂了林薄阳，而现在这件事已是整个会场都知道了。
和记平原在国内的发展，特别是在岭东的几处港口的谈判都在了要紧的关头，林薄阳要是张下嘴的话，说不定就给弄黄了。
这件事的处理也是极考验晋嘉严的商业智慧，儿子的面子重要，还是和记平原的日后发展重要，想必在他心里头应该有杆秤才是。
“拍卖完后，陶铸钧想找你我谈一谈新鼎泰的事。”
昨天被晋婉婷拉着，光聊到慈善方面，而林子轩跟陶铸钧两人在书房里谈了些，却是涉及未深，陶铸钧在得知西岭控股那些企业的发展后，极想听听于骏的意见。
“怎地没看到陶品文？”于骏问道。
“这种场合陶品文还没资格参加。”林子轩淡然道。
于骏了然于心的笑笑，陶铸钧是攀上了凤凰枝，连带着陶品文鸡犬升天，但不见得上流社会会全盘的接纳陶家，陶铸钧是陶铸钧，而陶品文是陶品文。
在商场上给晋婉婷面子，把陶品文当成个人，真的想要侪身进来，却不大容易。
“二十余年还未能融为一体，香港的上流社会还是极为排外啊。”于骏微笑道。
“倒不是排外，只是瞧着利益去，陶品文能给他们带来什么？就算是个门客那都该有些内容吧？孟尝君那的狗鸣狗盗之徒，不也有一技之长吗？陶品文只是负责银海集团的行政事务，算是帮陶铸钧打下手，这种级别的，一向是被人所瞧不起的。”林子轩抿了口香槟说，“当然，我并没有瞧不起他的意思。”
于骏微微点头，看到陶铸钧在往这边瞧，就走了过去。
“四百万呢。”孙雨朦在途中拉着于骏的胳膊小声说，“我是不是有点任性呀？”
“四百万要能讨得你开心的话，那我每天都愿意拿四百万出来，”于骏摸着她的脸颊，轻轻一吻说，“有什么比让你开心更重要的事呢。”
孙雨朦紧捏了下于骏的手掌，看到晋婉婷在微笑朝这里看，白皙的脸蛋微微发烫，说道：“阿妤姐和秦雪去后面看那串狮牙手链了，我也要过去，等你谈完正经事，我再找你。”
“嗯。”于骏抚着她的香肩，看着她走到幕布后，才大步朝陶铸钧走去。
“没想到你肯拿出四百万来做慈善。”站在陶铸钧身旁的晋婉婷说道。
“只是想讨美人一笑而已，让陶太太见笑了。”于骏笑道。
“走吧，咱们到书房里聊聊。”陶铸钧脸上挂着笑容，伸手示意于骏和林子轩先走。
走出这间超大的娱乐影音室，外头的长桌早就翻上了新的菜色，这种自助餐形式的宴会，本就是要让客人觉得舒适，不时更新的菜色花样，也是留客的意思。
真要上过第一轮，就由着那里的菜变凉的话，倒显得主人没什么诚意了。
“总共能抽筹到近千万的善款，勉强能够支撑着渡过下半年。”晋婉婷一坐下就说道。
晋婉婷主撑的慈善基金总额是在两亿左右，每年的盈利在百分之十，这些都要拿出来做慈善，考虑到慈善基金的运作，光是行政成本就要达到百分之二十左右，大约每年不过一千八百万的能用到实事上。
而今天的拍卖原只想筹措几百万的慈善经费，谁想竟然达到了快一千万，其中林子轩和孙雨朦的作用极大。正是有了两人的慷慨，才激得之后的拍卖价格节节高升，远超出晋婉婷的估计。
“先不谈这个吧，真要说，今晚恐怕还是谈不了正事了。”陶铸钧苦笑道。
晋婉婷白了他一眼，说道：“那就聊聊新鼎泰的事。”
银海集团的董事长是晋婉婷，总裁是陶铸钧，仁海实业的董事长和总裁都是陶铸钧，晋婉婷虽大多将精力放在慈善事业上，但对整个集团的业务还是知之甚详的，并非一昧的追求着做个富太太就算了。
别瞧着那些富太太成天逛街购物，花费极大，看着生活极舒坦，而她们心里着实空虚得很，才会出现那样多的包小白脸的事出来。
实在是太无聊，想找些事做，并不是真的就专注于在性方面了。
晋婉婷正是有这样的考虑，才会在陶铸钧完全掌控了银海集团后，又回来做董事长，就想给自己找些事来做。
“新鼎泰的现金流还算不错，毛利润大约在百分之四十左右。”依仗着家族的势力林子轩能省不少的公关费用，这点于骏和他提过，越少跟政府官员有金钱上的瓜葛越好。
读档前那些纷纷落马的政府官员，由于收受地产商的贿赂而被举报的不在少数，但绝非如此而已。贿赂的风险在于不可控制。
接受贿赂的官员的仕途走向，个人生活，恩怨纠葛，都不受控制，而一旦要出事，就有可能将过后所做的事全盘的抛出，别瞧着那些部级、厅级的官员在台前怎样的威势十足，真要等到中纪委下来，个个都是软蛋。
就算林家的人在中央、地方都拥有不小的势力，但又并不是没有对手，真要给对手抓住机会，置于地死的话，而做补救就为时晚已了。
新鼎泰实业的路走得一直都和一般的地产商不同，算是整个国内企业中的另类，毛利高却完全不是依靠着权钱交易得来的。
“依我和子轩哥的计算，在银海实业的资金流入后，算上收购仁海实业的股权要支出的款项，还能剩下近五十亿的资金，但这笔资金暂时先不能用在拿地上。”
于骏的话让陶铸钧愣了下：“为什么？土地储备不是一家地产公司最需要做的事吗？”
“依现在新鼎泰的土地储备足够三四年的开发之用，而现在拿地也是相对较好的时机。”
这更让陶铸钧不明白了：“那为什么不用来拿地？”
“新鼎泰的发展速度实在太快，现在是该要做内功的时候了，”林子轩接过于骏的话说，“首先，要成立自己的建筑设计院，每个项目高达百分之十至十五的设计成本，是一项极大的开支，在这方面，我打算收购一家澳大利亚的设计公司，预计要花费一亿。”
澳大利亚的大学教育在建筑方面一贯盛名昭著，光是悉尼歌剧院的设计就是近代建筑史上最优秀的作品之一。林子轩瞧上的设计公司的规模并不大，整间公司的设计师不到十人，全由华人组成。
这些都是十余年前在澳大利亚留学后取得当地的居民身份，而在当地创业的人，平均年龄在三十余岁上下，却又极富设计经验。
现在有意一同回国发展，林子轩就属意将整间公司收购，同时让所有的设计师都成为高级合伙人，分享公司成长的股权红利。
“这仅是第一步，我还有意收购几家国内的建筑设计所。”林子轩说道，“将设计方面的支出压缩至项目成本的百分之五，所有的设计所将包括园林设计、商业街区设计、复古建筑设计、修缮类设计等等方面，这里的总支出大约会超过三亿。”
支出虽稍嫌多了些，但能提高百分之十的毛利，陶铸钧还能理解，但三亿占五十亿的比例不算多，林子轩依然未有解释为何要停止拿地。
“新鼎泰暂停拿地的原地在于各地都在酝酿招拍挂规定，已暂时停止了土地交易，预计整个招拍挂的制度将在年末推出，”林子轩说道，“而现在新鼎泰需要做的是尽可能多的开发出商业物业。”
陶铸钧详细的阅读过新鼎泰的发展历程，但仍然愕然道：“要扩大商业物业的比重？”
（。。）
第一卷 网吧王朝 第二百四十七章 中国最大的包租公
更新时间：2010…9…6 14：58：49 本章字数：3172
在房地产中除去工业建设外都可归类于商业地产的类别中，而商业物业是指除去住宅地产外的营运性的商业地产，相比住宅、商住楼的快速回收成本的作法，做商业物业的运营，显然回收成本的周期要放长，但相对而言，受市场波动的影响就要小，风险要低得多。
新鼎泰在王子街项目近一年的运营中积累了大量的经验，无论是商铺的租赁，旅游酒店的运营，每年近百分之十的租金回报率，已是极为可喜的了。
但新鼎泰同样有开发住宅、商住楼的经验，按比例来算，大约五五平分吧。更重要的是，于骏清楚在招拍挂推出后，地价的大幅提升，推高房价在两千年后，抽疯似的上涨。
要算上周边房价的攀升带来的收益的话，那新鼎泰在年后绝对将是国内最大的商业物业运营商，而非单纯的开发商。
但光从租金回报率就能看出成本的回收周期有多长，在陶铸钧未像于骏一般的先知先觉的情况下，他自然就表现得极为吃惊了。
“缓慢提高一些比例是早就在年初的规则中提出的事，不做单一的地产开发商，这是新鼎泰的发展宗旨。”林子轩平静的说着，没被陶铸钧的错愕所影响到说话的情绪。
“新鼎泰拥有风云网络、佑宁超市、裕辉家电三家战略伙伴，在商业物业的运营上又累积了不少的经验，”于骏说道，“而且根据我的判断，大约在三年后，今年开发的所有运营型的地产项目成本就将完全的收回。”
陶铸钧惊愕的瞧着于骏，要真如他所言，这就意味着运营型的地产项目的投资回报率在百分之三十三以上，这样的回报率，就算是在全世界都是极为罕见的。
但林子轩和于骏肯开诚布公的谈，那就意味着已然把银海集团视为大股东了，这还是让陶铸钧的心里很是舒服的。
“这恐怕不大可能吧？”但他还是犹疑着说道。
“我倒是愿意相信于骏说的话，”晋婉婷托着咖啡杯说，“土地要是公开拍卖的话，只要是真正具有升值潜力的地块，价格方面一定会大幅的提升，推高地价，不言而喻。而随着中央政府提出要加速城市化建设进程，加快农民进城。外来人口增多，住宅稀缺，也会推高一些房屋售价。再加上国内的税制，土地交易的价格并不计入国税体系，也不计入地税体系，属于地方政府的额外财政收入，就从地方政府的意愿上说，也完全有推高地价的可能性。三者相加，那国内的土地价格上涨，房屋成交价格的上涨，都是情理之中的事了。只是每年百分之三十三的投资回报率，意味着房价每年至少要涨百分之二十五以上，于骏，你真这样认为？”
晋婉婷的眼光之精准，更海湾战争中出现的战斧式巡航导弹没多少的差别了，于骏由衷佩服的说：“陶太太说的话完全正确，房价在两千年后确实会翻着跟斗上涨。原因在于地价推升的恶性循环上。”
这个原因连林子轩都没听说过，就专注的听着于骏在说。
“首先说地价怎样爬升才快吧，在地方政府有意公开拍卖一块地后，先是有意思想要拿地的开发商递交标书，这里头的价格肯定不同，不需要地方政府的暗示，只要将标书退回，开发商就能领悟到地方政府的意图，何况，参与竞拍的有可能还有当地政府所管辖的国有企业。然后就是第一轮的推高土地的成交价，要注意，这个成交价和实际上交割时要支付的价格，可能会有所不同。但让有意购房者都清楚到，土地的成交价是涨高了。”
“其次土地价格一高，那建成后的成交价自然也要涨高，有人质疑的话，那开发商肯定要说是土地价格方面的原因，才让房价｛炫｝高｛书｝涨｛网｝的。而现在由于国内取消了福利分房，而又由于大批的国企倒闭的倒闭，改制的改制，每年还有上千万的人有购房的硬性需求，几乎实在于卖方市场。就算是房价｛炫｝高｛书｝涨｛网｝，那真要买房的人还是无能为力。”
“然后就进入第二轮的推涨阶段，地方政府拿出比上一回更好的地段，或者差不多的地段出来拍卖，开发商又过来竞拍，中间可能有经过上一次拍卖的开发商。这样的情况下，新拍卖的土地根本不可能比上一回的土地成交价便宜，那就意味着地价再一次攀升。这样的游戏，只要每年玩上两三次，那二级市场的成交价格就可想而知了。”
“而为了能让政府机关的公务员能买得起房，政府会出面自建立所谓的商品房，再以低于市价一半，或者三分之一的价格卖给公务员。要注意，由于政府在卖地的时候拿了大量的额外收入，除去平常的投资建设的话，这些钱有一半以上还要流入公务员的手中。作为工资等各项福利来发放，依我所见，公务员在未来十年的工资收入至少要翻三倍以上。这些买了廉价房还拿着高薪的公务员又会再次去买商品房，如此再三，房屋的价格哪能不翻着跟斗往上涨。”
终究还是对内地的情况不了解，于骏一番话说得陶铸钧和晋婉婷目瞪口呆。
“政府不需要公布每年的财政收支状况吗？”晋婉婷问道。
“那是特区政府才会做的事，收多少税，拿这些税去做什么，完全是地方政府自说自话，谁都不知道具体里面是怎样做的。”于骏想起读档前网上汹涌的民怨，苦笑了下。
林子轩皱眉道：“国家规定每座城市要盖适量的保障性住房，房价就算上涨，速度也不会像你说的一样吧？”
“上有政策下有对策，保障性住房的比例一定会远小于国家规定，要是每座城市都一样的话，那法不则众，拿他们能怎样？就算盖了保障性住房，全给公务员住，又有什么用？”于骏晒然一笑道，“但房价上涨，对新鼎泰的发展是件事好。”
一席话说得在场的人心里都堵得慌，于骏瞧着林子轩闷闷不乐就说：“你还想去做大善人不成，要是岭西到时你瞧不过眼，就去盖些保障性住房好了，其它的地方你管得到吗？”
于骏没有让新鼎泰承担平抑房价的角色的意思，这件事就算拿出几千亿来都做不到，那是完全跟地方政府在作对，于骏还没傻到那种地步。
“这钱赚得才叫闹心了。”林子轩叹道。
“所以才让你做商业物业，新鼎泰增加商业物业方面的投入，逐步减少在住宅地产上的投入，那你赚钱是不是也赚得安心一些？”于骏笑道。
林子轩还算是有良心的人，晋婉婷光瞧她那对非洲人都那样关心的劲头�
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