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我养霸总们那些年-第21部分
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经过了周末两天的适应期，韩平平觉得怎么比周一到周五在学校的学习课业量还大？下个周末要不要来？不能不来啊。何爸爸说工资按月支付，这月干活，下月才能拿到钱。听起来也算是合理，韩平平咬牙心想再坚持坚持，起码把这月的工钱拿到，否则不是人财两空？
周一的时候，童彤将何小路送去幼儿园，本来是该去找秦雪看看时尚小店有否需要帮忙的事，结果接到了林安悦的电话。
前几天那场生日宴会之后，据说林安悦已经与周云宁确定了男女朋友关系正式开始交往，这会儿莫不是周云宁扛不住，将他这个暗中支招的战友出卖了，林安悦要秋后算账来了？
“啥事啊，林大小姐？”童彤惴惴不安的问。
电话那边林安悦得意洋洋道：“这事你可跑不了，是我爸一个朋友，要买地。我以前去看过一次，那边山清水秀的就在帝都边上，却不是直辖范围，地价特别便宜10万块一亩。旁边有人开发温泉酒店啥的，周末也人来人往挺热闹。我爸那位朋友，我叫一声段叔叔，从来没弄过房地产沾边的行业，好不容易逮着我这个学建筑设计的，死活都要我去给参谋一下，看看地该不该买。”
“这事专业性那么强，你若是都拿不准应该问你的导师赵教授啊。”童彤有点纳闷。
“我这不是毕业了没找到正式工作，又不想给我爸打杂么。何况赵教授远在米国学术交流去啦，我就想要不借机去我那位段叔叔的公司看看。他若真搞房地产，我怎么也能混个技术上的负责人。”林安悦野心勃勃的忽悠。
“林大小姐没毕业就获得了国际奖项，怎么可能找不到正式工作呢？是设计院给的薪酬太低，还是你自己开事务所觉得不过瘾？”童彤也不绕弯直点主题，“说来说去这事为啥非找我呢？”
“那地方荒郊野外，开发住宅商场都没戏，也就是做酒店或者休闲度假村。咱俩好歹还是合伙开公司，弄着民宿的这摊生意呢。你不来相看一下？”
“地拿到了么，上面有房子么？”童彤其实有点心动。当年也参与过房地产投资的事，对于设计和工程那些层面并不了解，却对开发商的成本与资金运作模式门清。虽然不是太看好帝都之外的荒郊野地，却不能薄了林安悦的面子，起码能帮着掌掌眼，免得遇到坑、害了朋友。
按照林安悦说的地点，童彤出了二环一路向南开，沿着高速离开帝都范围，直接走到了省界附近。过了收费站，见到一个大指示牌，写着某某温泉酒店。从这里下了高速，沿着村道颠簸了十来分钟，终于看到了那伫立在道边的欧式大城堡。
话说回来这个时代郊野度假酒店有一种欧式流行风，反正就是用涂料仿石材，打眼一看好像还真是那么个意思，走近了，墙面涂刷和线脚肯定比不了真石材，显得粗糙甚至有一种杂糅风的滑稽。真正去过欧洲亲眼看过正经石头古堡的，再见这种拙劣的仿制品，实在有点不堪入目。
但是这家酒店的张扬造型已经比周遭那些乡土气息浓郁的农民砖房要高大上许多了。而且周一早上看起来也不冷清，大巴和私家车几乎将酒店院子的停车位占了七八成。如果是周末，岂不是更热闹，车子都没地方停？
其实这里距离帝都二环那边直线距离并不远，只是城里就堵了一阵子，出城后下了高速又不太熟悉路，车不敢开太快，等童彤确认了地方停好车子，也差不多快到中午饭点了。
林安悦让他直接上二楼的会议室。
童彤这才发现这里还是个综合性挺强的酒店，不仅有客房和温泉，还有会议商务服务。一层是大堂和中西两个餐厅，二楼一水都是各种会议室，三楼四楼是客房，每层都有连廊直接通后面的温泉中心。
“何大哥，快进来。”林安悦见何连天出现在会议室门口，赶紧招呼了一句，顺带着散散屋里缭绕的烟气。
只见一个西装革履大腹便便一脸福相的秃顶中年男子笑呵呵拿着烟走过来：“你就是何总对不对？小林和我说过，你在城里经营的特色酒店很受欢迎，一房难求，老外想来都排队到明年了，是不是？”
“谢谢夸赞。对不起不吸烟。”童彤客气的推辞，跟着林安悦走到会议桌边上。
“段叔叔，何大哥可没那么多不良爱好。”林安悦笑意盈盈，以晚辈自居，又主动将桌子边上几个人介绍了一下，“这位王伯伯是段叔叔特意请的政策方面的顾问，以前是省厅的办公室主任刚退休；这位刘先生是市政设施方面的专家，最近也在周边做了不少项目，这位李先生是之前某开发商的工程副总……”
童彤礼貌的对在场诸位点头，匆匆看了一下这些人的面孔表情又听了听这些人的身份，就已经确认这位段叔叔肯定是对项目很重视。地还没买，这票关键人凑的还挺齐全。
连省厅的关系都能搭上，各路神佛看着就不是来小打小闹的，难道只是买地盖酒店？众人围着一张大地图指指点点，红色铅笔圈出来一大片，童彤也凝神望过去，天！这哪里是一小块地？看那地图的标注尺寸，起码是上千亩大小的一个圈。
林安悦看到何连天面露惊诧之色，赶紧解释道：“我一开始也不知道段叔叔要买这么大一片地，怪不得请了这么多位专家来参详。不过这地的性质只能是工业开发为主的产业用地，综合容积率必须1。0以下。虽说是临近帝都，交通还算便利，不过周边没那么多常住人口，就几个村子，能干啥？盖厂房也肯定租不出去。
一开始还是做个酒店之类的吸引人气，其他再慢慢琢磨干什么好。何大哥在酒店经营方面有一定心得，不如说说好点子，我们造个什么样的酒店，如果是依样画葫芦弄成现在咱们脚下这种酒店，实在太土了，很难吸引高端人士来消费。”
段叔叔却不赞同林安悦那种高标准审美，质疑道：“小林，你别看不上这种土气的酒店，这家酒店经营的很不错。我打听过他们当年盖房子低成本投入，酒店也就是三星标准，开业没半年就回本了。现在走低价路线，比城里同档次的便宜，帝都城里的客户源源不断被吸引过来，人气越来越旺，不仅能接待老百姓休闲度假，偶尔还能组织个会务培训啥的，每年比城里好地段的高端酒店不少赚。”
林安悦噘着嘴不满道：“如果段叔叔只想设计一个这样的酒店，那不用找我来了。省里随便一个小设计院，买个现成的施工图，照样子盖就行。您还省一笔设计费。”
“别介啊，林大小姐别生气。我这不也是想追求一下高水平的设计么？就是如果能省点成本还照样赚钱，不是两全其美么？”
童彤从这些对话中揣摩出，这位段老板恐怕一开始也不想投入过多成本，又要出点彩，弄出一番动静来。大多数开发商都这个心态，以小博大，能省成本就省成本，钱都花在刀刃上。可能舍得一掷千万去公关，却会为几十万设计费迟迟不肯买单。
再者，林安悦的背景摆在那里，看在她家能投大钱进来的面子上，就算林安悦学的不是建筑设计，随便其他任何专业，这位段老板估计都会巧设名目将人拉进来。
那么林安悦将他这个开酒店的“闲人”叫入局中，是真的对项目感兴趣打算好好干，还是留一条活路，万一前景不妙的时候，他能是个借口幌子，便于林家脱身？
不过眼下，童彤又定睛看了看地图上圈出来的位置，忽然想起来为什么这样眼熟了。再过五六年，环帝都好多个XX城的大盘项目如雨后春笋一样冒出来，收割了不少帝都外溢的购房人士，百万平米大盘、百万住百平别墅的概念，迎合了一批买不起真正豪华别墅的刚需改善客户，热炒了快十年，经久不衰。
现在是2003年末，算一算距离那个XX城第一次面世推广还有不到两年，时间上刚刚好，位置也对的上，地价便宜的只要10万元一亩。虽然这些产业用地能盖商业和住宅的比例不高，可架不住地便宜的跟白捡的一样。要知道后世的地王，随随便便一亩几百万的购地成本，那简直是天价。
现在买了这一大片地，就算短期内只开发了一小块商业和住宅用地，其余地都荒着，几年之后随着大盘开发地价自然上涨，将其余地转手一卖的利润就已经非常可观。
如果童彤现在手头有个几千万，肯定要琢磨着参股买地或买房。可惜现在只能凑出10万左右属于自己完全支配的闲置资金，再者人家段老板有林家相助，肯定也不差钱。
该怎样抓住这个难得的机会，在房地产刚被确立为支柱产业的时代捞一笔呢？等着别人买了地盖出酒店，自己赚那点经营管理费就太晚了。
第40章 40支柱产业
2003年； 国家刚刚将房地产确立为支柱产业，这事在民众层面还没开始那么大范围的发酵。而且因着S病毒事件，国际形势等等问题的影响； 帝都房价比去年还跌了一些。出了帝都的范围，房子就更是不值钱了。
就说这附近的县城里，一千出头每平米就能买到主街上顶好的房，周边是县政府、邮局、银行、医院和百货商场； 配套非常齐全。十来万能买个刚建成的三居； 却少有人问津； 无他，谁家还没几亩地，自家盖个大院子起栋小二楼住着，不比城里人那些鸽子笼舒坦？
冀省教育资源匮乏，就算最近大家为了孩子念个好学校； 纷纷兴起了进城买房，也肯定奔着那些有好学校知名的市； 聚居在学校周边。那边一套房子三十来万； 还要排队等，不是谁有钱就能买到的。而这附近县城，啥都没有，学校成绩平平； 又不像冀省北边那些山川草原的环境； 一马平川守着一条断流的大河； 旅游资源也很匮乏。
唯一优势就是与帝都最南边界接壤； 号称开车1小时就能进二环。
那位省厅办公室退下来的王伯伯似乎也不看好这边，沉吟道：“段总，您若真想投资房地产，做住宅快周转更划算。选帝都东边北三县，那里距离CBD更近，而且居住氛围浓。省里许多知名开发商都去拿地了。我在那边也有些关系……”
段老板却道：“王老师在省里根基深厚，指哪里都是发财的路。不过我媳妇就是附近村里出来的人，想着如今我出息了，怎么也要回报一下家乡父老。再者北三县那边地价已经抬起来了，我若是现在杀过去，怕是利润空间有限。”
刘先生、李先生虽然都是附近做过项目干工程出身的，不过大局观上肯定没有常年在z府部门工作的人看的深远。他们今日能来，无非是以前与段家拐着弯有人情关系，在哪里做项目都是干，这片地如果真不是特别好弄，只要有钱，换别处也行。当然这附近的地，基础条件不错，市政设施的建设也跟的上，还借了通往帝都的东风，近几年新修的道路四通八达，说实话，干工程挺方便的。比省里北部山区那些羊肠小路、动不动就塌方上冻积雪啥的条件好多了。
林安悦和童彤都在边上看着，并没有参与这些长辈们的讨论。
饭点到了，诸位就一并下楼，匆匆吃了一顿高标的桌餐，王、刘、李等人就相继都离开了。其实干不干的决策还在段老板自己。如果真做这片，这套班子已经足够强了。
吃完饭，段老板忽然问道：“何总为啥刚才一言不发，是不看好这个项目么？”
童彤刚才一直想着怎么能更深入参与，不过也很谨慎没当着那三个人说什么奇怪的话。毕竟那三位都属于段老板请来的参谋，项目没拿下将来各奔东西都有可能。天机不可泄露，少一些人知道，就会多一分成功的可能。
“的确是有点想法，刚才人太多怕说出来不太成熟，让人笑话。”童彤谦虚了一句。
林安悦点头道：“段叔叔，何大哥一向想的很超前，刚才当着外人不说，或许是更机密紧要。”
段老板虽然没觉得一个年轻人能有什么真章，不过碍于林安悦的情面，又将人都请回了自己在酒店开的套房。
这是内外套间的格局，里面是卧室，外间有沙发有桌椅有电视有迷你吧台，甚至还摆了个看起来很先进的电脑。
“这个月我一直住这里，周边看了好几遍。也与一些本地的开发商和企业家聊过，比起帝都，这里确实落后了不少呢。甚至连北三县都不如。那边好歹还有一批小白领白天进到CBD上班，晚上回燕郊的便宜房子住，消费力很强。这边离着CBD太远，如果只靠周遭的人群，购买力实在有限。干酒店，除了照这家酒店的路子走，吸引帝都的人来消费，还能玩出什么花样？
更何况这边给地的也不是傻子，县里盼着能搞产业提高税收，酒店是好项目是让干，可还要开发商搭配着搞其他建设，厂房啊、住宅甚至大商场，将产业引入进来。地是便宜是大，接下来责任也不小啊。”段老板皱着眉头絮叨，看起来是有点犹豫了。
关上房门，童彤将刚才画圈的那张地图铺在茶几上，先是认真表态道：“段叔叔，这项目我十分看好，不过圈地的范围，可能还需要再微调一下，原因你们看地图……”
童彤将红圈向北又画出一块，直接贴在了与帝都交界的地方。这里有个高速公路收费站，是建在冀省境内，收费站再往北将近一里地才是冀省与帝都的交界。
“这边距离县城那么远，前不着村后不着店，又没啥景观资源。附近这镇子到这边也有段距离，地画这么大有什么用？”段老板不解其意。
林安悦也有点奇怪，不过她对何连天有一种莫名的信任，知道他一定有高见，不会煞有介事胡说的。
“从城里走高速，到这个收费站，普通小轿车交费需要5元。但是如果在此前开了下道的口子，去临近的冀省界内村庄，就能省这笔过路费。目前咱们在的这家酒店，客源基本都是帝都来的，也都是走那条高速公路。过了收费站又开一会儿再拐入村道，颠簸好一段才能到达。虽说是已经在镇上吧，可镇上有啥好看的，除了农民房子还有农田，又没有像样的旅游景点。大家无非是冲着这酒店比帝都城里便宜，用的都是这酒店里的设施。对不对？”童彤一点点启发。
“说的对。”林安悦过来的时候也有类似想法，若不是段叔叔找这种地方约人，她才不会来呢。放着帝都北边山清水秀的休闲胜地不去住，谁没事开车一路吃土，跑镇上这难看的房子里廉价消费？
“距离帝都边界更近，挨着高速路边的地方，更近便，展示性也更强。那边还临近一条大河床，目前虽然断流了，河底还种着庄稼，不过周边有水域，更方便造景。我看比镇上的农家乐更容易实现所谓高端休闲度假的理念。如果真做酒店，我觉得还是那片地方更合适。”
童彤话说到这里故意顿了一下，给另外两人一个思考和领会的时间，然后再继续灌输更多理念，“同样的做酒店只是开始，拿下那么一大片地，不可能都荒着等升值。酒店要做，能快速回款的住宅也不能放过。”
段老板似是赞同何连天前半段话，不过对于开发住宅这事以前没做过，心中还是有点含糊：“听小林说过，住宅用地这边容积率才1。0，好像还限高什么的，盖不了高楼大厦。我看帝都南边这块，也就是建点小别墅，还卖不上价，比国际机场那边差远了。刚才王老师也是这个意思，如果想学北三县那边吸引小白领来，盖小户型的高层住宅快销更划算一些。能买小别墅的人毕竟还少，就算建了，走货量很慢，根本无法快速回款。”
“现在帝都范围内最便宜的别墅多少钱？”童彤忽然发问。
林安悦答道：“没有个二百来万，那都不叫别墅。”
“那你们想过两三年之后，正经的别墅会卖到多少钱么？”童彤继续问。
“按照这几年的市场行情，两三年后，别墅顶多能多卖个几十万？而且还有可能会跌吧。有钱人毕竟还是很少的。二三百万的别墅不上不下，老百姓买不起，真正有钱人也看不上。”段老板对房地产方面的研究还不是很深入，而且是从福利分房那个时代过来的，总觉得房价现在已经很贵，在原材料和地价都没有大变化的时候，建筑产品涨涨跌跌才符合市场规律。
“那么如果将来，z策不允许做1。0以下的住宅，帝都范围内容积率上调，鼓励多盖高层解决人民群众刚性居住需求，别墅产品则变得越来越稀缺呢？卖地的收益给各地财政带来明显的增幅，资本闻风而入的炒作，房地产带动了上下产业链条……地价再不会像今天这样便宜。甚至国际形势变化，比如钢铁等原材料上涨，以前不起眼的建筑材料也随着工程项目爆炸式增长而供不应求价格不断攀升。您这低成本低容积的地反而会变得与众不同，越发宜居抢手。”
童彤随便将环帝都XX城在后世的推广说辞搬出来，理念就足够新颖而震撼，“关键点在起步区能不能引爆市场。光靠一个持有型的酒店显然是无法撬动整个大盘的，也不会为地价带来更强的增长。县城甚至是省里的领导不会甘心只开发一个酒店一片住宅或厂房，他们也希望地价能涨的快，吸引更多开发商介入，带动上下游产业，财政收入才能进入良性循环。”
有那么一瞬间，段老板觉得何连天与那位王老师的说辞格外相近，站在常人无法想到的高点，充满了前瞻性，不是只做房地产开发个酒店住宅区，而是希望能够真的导入产业，用房地产作为支柱或驱动力，制造更多的就业机会。
“我感觉有点听不太懂，何总，您能说的再简单一点么？拿了地之后还干不干酒店？”段老板其实并不是真听不懂，而是更关注这事该怎么走出第一步。无论未来多么美妙，眼下这里还是一望无际的荒地。没有两三年的时间，没有几千万甚至上亿的前期成本投入，根本看不到成果。再说开发商又不是做慈善的，肯定是有利可图才能下本。
“国家不会随便定义支柱产业，房地产应该就是下一个经济增长点。”林安悦已经想通了，而且在C大以及林家往来的都是各行各业的精英，更容易理解制定z策的那些人的思路，这么多年林家一直是跟着z策走，做符合国家经济发展大趋势的事，从未失手，“我也觉得这地一定要拿。那么何大哥，接下来你建议怎么做这个项目呢？”
“我建议是请国内外知名的策划公司，针对这地块及周边城镇做产业规划，实打实哪怕研究结论需要十几二十年才能发展起来，也一定要有依据，看起来像那个样子。然后是选一家境外知名的建筑设计事务所，做地块的大规划。比照米国或欧洲那种卫星城的格局，做主题小镇。酒店只是小镇最初的起步区里的一个小项目而已。配套设施如医院、学校和居住区都是大产业规划里先导区容纳人口涌入的地方。
居住区的售楼处，并不是临建，而是永久会所和社区商业，不仅是居住人群的配套服务设施，还是整个区域产业规划的展示场所。”
童彤将当年参观XX城项目的心得体会以及后世的一些大盘营销手法说出来，“如果只是北三县那种睡城，卖地盖高层，夜晚和周末才有消费，对当地z府只是卖地那一锤子买卖，未来的税收和产业根本发展不起来。如果我们一开始准备充足，手里弹药多，画的大饼足够新颖科学，有产业规划有高端人群的引入，给本地z府一定的信心和期待，就能在后续开发过程中占尽主动。”
“可是如果想引入主题小镇高端居住的概念，开发别墅区，真正的别墅用地容积率都在0。5以下，售价高回款慢……”林安悦从专业角度上分析，有些为难道，“而且真正让人觉得上档次的别墅，能比肩帝都国际机场那边的，每一栋楼的造价可不便宜。这边连机场都没有，离着CBD又有点远，反正我是不会买。”
段老板也迟疑道：“是啊，之前我一直也犹豫，这么偏的地方就算造出别墅，太贵的卖的慢，1。0容积率盖板楼比县城能好到哪里去，生活居住各种不方便，忽悠谁来买呢？”
童彤微微一笑：“如果那么容易就想到破题的方法，这大片地不早就被别人圈走了么？段总、林大小姐，你们真想听我说么？接下来的点子可要收费了哦。”
林安悦爽快道：“你就别卖关子了，赶紧说吧，还怕我们给不起钱听课？”
第41章 41哪来的钱
童彤要赚的可不是“讲课”这点钱； 他要实现的目标是用自己多年投资的经验，给项目找低成本的大钱。而最开始吸引段老板或者资方的方式，是要说明这项目盖出来的房子究竟能卖给谁； 能否真的快销快周转。所有资本都看中钱生钱的速度，如果能列出足够证据让资本相信投入产出高回报，钱就不是问题，地也可以不止圈这一处。童彤印象中那个环帝都XX城的大盘名号可是遍布大七环沿线； 将帝都东南西北�
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