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谢国忠的忠告-第2部分
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第二种指标就是房租回报率，这是看资产的价格是靠收入支持，还是靠资产升值预期支持的。升值预期越大，你对房租的回报要求越低。第三种指标是看生产的量有多大，就是新房子生产量跟GDP的比例。从这几个方面来看，中国的指标都非常高。
虽说中国搞房地产市场的历史很短，但中国居住房地产存量价值已经超过GDP的两倍，这个再怎么算也是一个不低的数字。从房租回报率来看是3％。我看到很多房子空着也没有加入这个市场，因为中国的房子主要是公寓房，它有折旧，所以3％是很低的。
另外中国房屋的生产量，房地产投资远远超过GDP的10个百分点。开发商的投入在世界上来说，即使在城市化高速增长情况下也是很高的。
第四个，个人收入跟房子的平均价格比，现在很多城市都是20倍左右，我觉得这也是不可持续的。
综上所述，怎么看中国的房地产，可能都是泡沫。这是我们担心的一件事。
曾瀞漪：Andy特别担心目前的中国房地产的泡沫问题，这在未来中国经济增长当中，可能会带来很大的隐患。
靠房地产拉动经济是贪小失大
曾瀞漪：我们2008年谈中国经济问题的时候，很多人就在说，房地产加把劲，肯定能把中国经济带起来。没错，房地产带动了2009年中国的经济成长，但2010年是不是还要继续依靠房地产拉动经济呢？
谢国忠：现在银行还有钱，银行的贷存比还没有那么高，如果想要再放钱出来托房地产是有可能的。但是，把房地产托得那么高，摊子那么大，万一银行没有钱了，倒下来，后果是很严重的。
从政府的层面来看，短线经济上好像没什么别的出路，就是房地产炒一把，好像经济能够好一点，这种心态可以理解。但我觉得这是贪小便宜吃大亏的心态。有一样东西可以炒一把，给经济带来一定的舒缓，短线是见效了，但是长线就会给自己带来更多的问题。所以我觉得中国的最终出路，还是要调整经济结构，不能看到哪里还能炒一把，就把经济托一托。用这样的思维来管经济，最终的结局可能是一个很大的灾难性调整。
曾瀞漪：目前我们看到宏观的政策走向，基本上是保增长、调结构，最重要的就是要管理好通胀预期。在资产价格上升的情况之下，这种通胀预期到了什么样的程度？严重吗？
谢国忠：中国老百姓的通胀预期主要是由房地产引起的，为什么老百姓都认为有通胀呢？为什么大家愿意去借钱买房子？因为人们还有一个感觉，就是政府不会让房价掉下来。一个是利息低，一个是通胀预期高，加上政府不会让房价掉，这些因素使得大家在房价那么高的情况下，还是愿意借钱买房子。我觉得这是内地已有的通胀预期，有些人老是在谈中国的CPI，说是你看还没涨啊，应该没问题啊，再动用报纸、电台宣传一下，让老百姓觉得没有通胀。其实这个宣传没有什么效果。我平时接触的一些人，他们都是有通胀心态的。
对话时间：2010年年初
政策灵不灵，关键看能不能压住投机需求
曾瀞漪：国家主席胡锦涛说，国际金融危机对中国经济的冲击，表面上是对经济增长速度的冲击，实际上是对经济发展方式的冲击，转变经济发展方式刻不容缓。领导人的讲话会如何反映在政策上？从2009年12月开始一直到现在，国家连续出台对房地产的调控政策，你认为有什么样的效果？
谢国忠：我们看到一级市场里的销售量有明显下降，二级市场里价格也在下降，跟过去两次调控的情景差不多，开发商认为价格是不会下降的，因为政府不希望价格下降，只要能够撑得住，政策最终是会变的。所以出现房地产销量下降，价格不降的局面。
从政策调控角度来看，最重要的是政府是不是认为价格过高？如果认为价格过高，应不应该掉？如果价格不该掉，那你的调控是为了什么？我觉得政府自己要想明白。
从现在这个角度来看，限制二套房、三套房，从政治上来说，有一定的宣传意义，但是中国大部分的需求其实就是二套房、三套房，都是投机需求，如果把这个砍了，这个市场从长期来看是混不下去的，所以政策不变的话，房地产一定会作很大的调整。但是问题在于没人相信，大家认为政府早晚会变的，是不会让房价下跌的。
“地王”导致全民疯狂炒房
2010年“两会”刚刚结束，在一片对高房价的讨伐声中，新的“地王”就新鲜出炉。3月15日，北京就分别诞生了总价和单价两个“地王”。中信地产以52。4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目，创下北京拍地最高总价。远洋地产旗下子公司远豪置业以40。8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达2。75万元平方米，被认为是北京市场上新任的“单价地王”。当人们还在热议远洋夺得大望京地块“单价地王”时，仅仅时隔6小时，该“单价地王”纪录便被海淀东升乡蓟门桥地块刷新，大股东为中国兵器装备集团的世博宏业，最终以17。6亿元拍得此地，实际楼面价格高达30197元平方米。
久未在京城拿地的华远董事长任志强，也抛出了4亿元保证金参与竞买大望京村1号地。潘石屹在微博对任志强此举进行调侃：“此前，我劝任志强不要去参加大望京村1号地的拍卖，争不过人家。任总一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加。据说，举牌举到一万多元（每平方米）就再不敢举了。不是花钱买地，真是花钱买丢人。”任志强则在微博上回应说：“小潘嘲笑我不是在花钱买地，而是花钱买耻辱。确实，每次都损失了大量利息（指保证金），给政府送了无数额外利润，但至少华远还在参与，而小潘已怕得连参与都不敢了，招拍挂已让小潘失去了参与的信心与勇气。”
曾瀞漪：我们听到，不同的政府官员甚至很高级的官员都这么说，房地产是支柱产业，不能不支持，所以，加强监管采用的是各个部门联手的方式。国资委要求78家非地产主业的央企退出房地产市场，也看到银监会对于地产商在银行方面的贷款要加强限制，还有银行也是要提高个人房贷的首付比例，这样做，会不会既维持了经济增长，又平抑了房价，使两边看起来就平衡了。
谢国忠：来来回回已经折腾好几次了。2010年“两会”之后马上就开始搞“地王”，老百姓对这个东西早就不相信了，所以现在出现全民炒房子，把所有的钱放到里面炒，有最后的疯狂的迹象。政府有些官员的意见不一致，但是我们要看实际的行动。实际的情况是每次房地产情况不好的时候，就有政策来救。问题在于你说是泡沫，但是大家很依赖它，而且还在继续依赖，觉得不会有严重后果。其实这是非常不理性的。
比如，你坐在一列火车上面，火车在朝悬崖开，大家还在火车上讨论是不是要跳下去。有人说不能跳，跳下去要摔伤要骨折的，有人说不跳更危险，谁都不知道怎么办。我觉得现在的情况跟这个挺类似。很多人认为我们必须依赖房地产。问题在于你依赖它，它却是不可持续的，你依赖的时间越长，最终的后果越严重。如果继续这么做的话，图一时的快乐，会付出很沉重的代价。
为什么大家怕股市，不怕楼市
曾瀞漪：你刚刚提到“疯狂”，我记得几年前我们讨论的时候，都很担心中国的股市。可是现在好像大家对股市没那么疯狂，反倒是对房地产很疯狂。怎么会出现这样的变化？
谢国忠：上次是对股市的疯狂，股市掉了之后，我从民间听到很多言论，觉得股市会从6000多点掉到1000多点，害怕了。但是在房地产还没看到这样的情况。上次房地产大掉是20世纪90年代。20世纪90年代的时候，主要是海南、上海、广东的房子掉价，这些房子主要是外销房，跟一般的老百姓基本没有关系，所以一般人没有房地产周期的想法。现在这一波的周期从2002年2003年开始朝上走，有时稍微下调一下又升上来，这个周期一直朝上走，所以大部分人认为房地产只会涨不会掉。
曾瀞漪：官员都这么说的呀，说还会再涨的，有人口红利，等等。
谢国忠：但问题是有些官员说这个话的时候，他有一个利益冲动在里面。在中国买房子等于把钱送给政府，因为土地是政府所有，你交的税也是交给政府，开发商盈利最终还要买土地，也是给政府的。因为钱都是交给政府的，所以政府说房价只会涨不会跌，它这么说是有利益冲动的。就像华尔街交易员一样，他让你买这个产品，吹嘘说产品怎么好，他是自己在给自己发奖金。中国官员跟房地产的关系，跟华尔街交易员和衍生产品的关系有点类似，等于是坐庄了。我觉得这是一种不负责任的做法。中国没什么人口红利，现在农村都是小孩子和老人。中国的城市化基本上做得差不多了，即使说有农村的人搬到城市里来要有地方住，他们买得起房子吗？他们跟房地产市场根本就没关系。所以说到城市化、人口红利什么的，捧房地产，等于是自己在骗自己，或者是你自己不相信但还在骗别人。
对话时间：2010年3月底
地方政府靠房地产吃饭
2010年3月18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企房地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。据初步统计，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85％；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86％；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94％。
曾瀞漪：最近大家关注很多的是央企退出房地产市场问题，如果你的主业不是房地产就要完全退出。有人评论说，央企的房地产销售业务，占整个房地产市场的比例大概是5％，要退出的这78家更少，可能只占1％。所以，所谓的央企退出房地产市场，对于房地产市场的变化会有很大影响吗？能够持续得下去吗？
谢国忠：央企在这一波市场行情里面，起的作用就是创造了“地王”，造成了地比房贵，面粉比面包贵这样一个情况。民企觉得这是不理性的市场，不愿意再买地，但是政府觉得拆迁成本那么高，地价就应该高，应该高于拆迁的成本，所以由央企来支持和拉动，把地价拍到地王的水平，主要是为了让地方政府不受损失。
地价那么高，对市场自然会有推波助澜的作用，大家觉得地那么贵，房价还有可能掉下来吗？他利用这样一个预期把房价朝上拉。所以央企虽然规模不是那么大，但是起的作用是比较大的。它如果退出来，对地价会有一定的抑制作用。但是，问题在于地方政府的权力很大，它认为拆迁的成本这么高，自己不能受损失，所以在央企退出之后，它一定会想办法让民企来埋单的。民企你能不做生意吗？你不买地就甭做事了。
地方政府会通过各种各样的渠道来知会你的，如果你不买这个地，以后在我这里就甭想做事。我觉得房地产市场的核心问题，从微观上来说，是地方政府依靠它，财政依靠它。中央政府的财政是从地方政府来的，间接也靠它。有些官员说我们是靠房地产吃饭的，确实是这个概念。另外我们利息很低，有汇率升值的预期，于是很多钱都进来了。钱通过房地产进入中国的银行，然后从银行里面贷出去变成了土地的价格，变成了地方政府的财政收入，这是一根连锁的链条。如果你想要是把这个链条打断，很简单，加息就可以，或者你升值升到位。
曾瀞漪：一次性大幅度升值？
谢国忠：让它不再有升值的预期，不要老是演京戏一样的，一场演了一天还没演完，第二天再演，好像没有结果似的，引得大家老是在这里边玩，这就等于在搞泡沫了，所以我觉得政府要想清楚，你到底是想干吗？
房地产泡沫救不了中国经济
2010年5月，希腊等国主权债务危机出现扩散的态势，悲观情绪正在加深。大家担忧世界经济出现“二次探底”：欧盟与IMF援助机制未能达到预期目标，希腊等国内部对经济紧缩政策抵制力度较大，债务危机在欧盟内部出现一定程度的扩散，从而导致欧元区经济复苏受挫，甚至有可能出现新一轮的经济衰退；新兴市场国家经济偏热，通胀压力进一步放大，担忧还来自货币政策如果过快退出将导致全球经济复苏中断；欧美发达国家就业状况近期难以根本好转，消费者信心不足，房地产与信用卡市场复苏乏力，中小银行倒闭风潮难以消退。
曾瀞漪：我想，不管是从中央还是到地方，对房地产这个支柱产业的依赖，实际上还有另外一个担忧，就是经济前景的不确定性。政府不敢大刀阔斧地加息，来抑制房价大幅度上涨，因为它有一个很重要的考量，就是不知道全世界的经济在2010年下半年会不会出现下滑。
请你分析一下，现在全球经济除了中国之外，像美国和欧洲，是不是还有下滑的风险？
谢国忠：美国2010年第一季度经济不错，因为消费有所上升，储蓄率下降，出现了一个“收入没有明显上升，但是消费在上升”的局面，我觉得这并不是一个趋势，而是一个反弹。因为美国人觉得好像自己勒紧裤带已经两年了，有点忍不住要花钱了。但是就业这个问题在这几年里面，不太可能完全解决。失业的情况是非常严重的，美国报的失业率数据是差一点到10％，但是就业率不足是7％到8％，加起来是很大一个群体。要解决这个问题恐怕要很多年。
所以，美国要维持高消费，还没有这个基础，但短线我们看到一个反弹，觉得会好一点。但是如果以后石油价格继续上升，美联储必须加息，不加息的话，美国人的日子更难过。到了要加息压制油价的时候，经济有可能出现第二次下滑。
虽然2011年世界经济出现第二次下滑的可能性是挺大的，但是不能因此就说先等一等，让房地产泡沫持续下去。这是很错误的想法。很多人认为，中国的经济热起来难冷下去容易，经济增长一定要保住。这是缺乏科学根据的一个想法。
中国现在就业的情况不像过去那么严峻了，经济如果增长慢一点的话，没什么政治后果。相反，如果你这个通胀高了，政治后果可严重了。现在房价这么高，引起的社会矛盾那么激烈，政治后果是严重的。所以，有人说增长不能放慢，增长放慢要出大事，这个假定是错误的。如果大家认可了这个假定是错误的话，经济增长可以放慢一点，结构调好了之后，反而可以更加健康地高增长。
海南楼市是泡沫的样本
20世纪90年代海南房产泡沫破灭后，海南楼市长期低迷。三亚和海口市的房价近10年来总共的涨幅每平方米在1000元左右。自2009年年底开始，受海南国际旅游岛建设即将上升为国家战略等利好消息刺激，海南房地产市场快速升温。2009年12月，海口房价涨幅高居全国第３位，当月，海南全省商品房销售面积环比上涨高达158％，量价齐升的状态开始席卷全岛。2010年1月4日，国务院办公厅发布计划，到2020年初步将海南建成世界一流海岛休闲度假旅游胜地。6日，国务院宣布海南国际旅游岛规划纲要获中央批准。令人震惊的是，这个消息公布之后短短５天里，全省商品房销售量达到171亿元这是2008年海南省全年商品房销售量的总和。海口、三亚等一线城市房价一天一涨，个别楼盘甚至一天涨五千，吸引国内外炒房客蜂拥而至，岛内一时出现抢购商品房的“狂热”局面。
面对居高不下的海南房地产热，海南省政府出台了调控政策：从1月16日起到3月31日，海南省暂停审批新的土地开发项目和商业性开发土地出让，但房价的涨势并未得到抑制。三亚市一个名叫“山屿湖”的楼盘，2009年11月８日开盘到2010年2月，就从开盘价13000元飞涨到３万元。当时号称国际旅游岛海上地标的三亚凤凰岛楼盘，均价更是高达6。5万元。国家统计局发布的数据显示，2010年3月份，全国70个大中城市中海口、三亚新建商品住宅大幅上涨：海口64。8％、三亚57。5％，成为全国涨幅最高的两个地方。
据媒体报道，2010年以来，海南的新房8成以上被外地人买走。早在海南国际旅游岛获批前，就有10万浙商进驻海南，仅注册资本就达百亿元，实际投资运作资金可能高达300多亿元，迪拜危机后又有300多亿的热钱流入海南。
曾瀞漪：海南2010年房价大幅度高涨，海南有些开发商就说，现在同比涨幅这么多，是因为过去几年，当地的开发规模和房价只是县级城市水平，这两个月只是在补涨而已。海南作为中国少有的海岛旅游避暑胜地，在2010年第一季度房价达到一平方米均价两万元的价格，到底算不算泡沫？能不能有一个样本式的分析，让投资者看清楚里面的虚实？
谢国忠：我觉得海南楼市是一个很大的泡沫。当时房价起来慢，是因为上一次泡沫爆了之后带来很多痛苦，大家还记得过去的事。后来全国其他地方都涨了之后，它一下就赶了上来，追了上去。度假房地产价格很高，不太可能是真实的。海南并不是量少，现在到处说海南地方有限，你看它造的量，一个公司就造几百万平方米。全世界其他的地方，你看夏威夷全世界人都去，普吉岛全世界人都去，你不能说泰国有多少人，美国有多少人，全世界的人都可以到这种度假的地方去。这是世界性的市场，不是个人的市场。中国人可以到那边去买房子，但是三亚的房子贵好多。我觉得是有问题的。
海南的房子密密麻麻，造的都是公寓。一般的度假房，它要有独特性，才会有价值。像法国的尼斯等地，它是有独特性的。我们这边密密麻麻造得像马蜂窝一样，还随便一个公寓就卖五六十万美元，我觉得是不可持续的事情。这个价钱，在世界一般的大城市里边，都能够买到比较好的房子。能住得起这种房子的人，可能是世界金融机构里面工资比较高的人。海南这种度假村，条件不能说最好，也是为这种高端人士来度假用的，一年住不上几天，却跟他们平时住的房子价格差不多，这里面有很大的问题。
房地产一方面事关民生，一方面泡沫越吹越大
2010年4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1。1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。
15日，国土部公布新一年的土地供应计划，保障性住房和中小户型住房用地大规模增加。
17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（又称“国十条”）出台，要求房价过高地区，可暂停发三套房及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方政府采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。“国十条”首次提出：建立考核问责制，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责。这意味着维护房价稳定已被纳入官员的考核体系，使地方官员不能再在遏制高房价上不作为甚至推波助澜。
19日住房城乡建设部又发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。
2010年4月21日，银监会官员指出，二套房贷认定标准不再以贷款记录为准，而是以家庭为单位。
随后北京出台的实施细则，采取临时性措施限定新购房套数，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，这条最为严厉的措施，引起媒体广泛关注。
本轮调控被媒体称为“史上最严厉”的调控措施，除了对炒房者的精准打击之外，更因为中央第一次明确提出了在稳定房价和住房保障工作上要对政府官员“建立考核问责机制”，成为切断地方政府和开发商利益纽带的精准一刀。
曾瀞漪：其实你本身是看好中国经济的，但一直呼吁中国应该注意发展当中出现的泡沫，要避免爆破后造成的痛苦。2010年最新的房地产新政“国十条”，是从买家入手，希望借此限制炒房。政策的落实，从各个部委到地方政府等都有责任，对他们的要求都很严厉。你觉得这些做法是不是可以化解房地产泡沫？
谢国忠：我觉得中国房价的核心问题，是政策要有一致性，能够有长远的政策。因为土地是国家所有，是经济当中最重要的部分，所以国家一定要有政策。但现在我们还是遵循摸着石头过河，能怎么干就怎么干，就走向了使房地产作为政府融资的一个最重要的工具。目前房地产不是为了经济长期稳定，不是为民生，这个矛盾现在没有解决。所以我觉得这样的政策，这个部委出�
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