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谢国忠的忠告-第3部分
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曾瀞漪：你觉得现在解决中国房地产的问题，需要有一致性的政策。包括你在内，不少人都建议，应该用加息的方式来对付房地产的泡沫。我们看到政府选择的还是严厉的行政措施。你说在中国永远不要低估13亿人的力量，因为从小保姆到高官，都把买房子作为人生梦想，所以中国房价会不会是长期的民生问题？
谢国忠：对。我觉得第一，房地产政策是长治久安的问题；第二，是对付泡沫的问题，两个是不一样的。泡沫的出现是因为货币发放太多。问题在于政府觉得国有这一边的负担增加太多，会有政治问题，所以它现在想两全其美。
曾瀞漪：你说政府想要两全其美，是怎么样的做法？
谢国忠：就是想通过行政手段，压住房地产价格，然后继续维持低利率的政策。中国低利率的政策是国有体制无法承受资本价格过高，因为它的效益比较低。所以这是一个核心问题。
楼市新政管住了开发商和买家，管不住其他企业的资金流入
曾瀞漪：现在的资金过多，目前压制楼市的措施必然会使资金流向其他的地方，温州炒房团就是一个很典型的例子。能不能从温州炒房团的现象，分析一下中国的资金投资出口的问题？
谢国忠：现在制造业不景气，做事很辛苦，赚钱非常难，大家看到房地产只涨不跌，所以把资金朝这个方向转。中国最近这几年资金大量流入房地产，是通过拐弯流过去的。通过按揭贷款直接流入房地产，包括家庭的负债，都是直接地进入到房地产。中国政府看到按揭贷款和对开发商的贷款流入房地产，实际上其他的贷款，间接地都流到了房地产里面。很多企业都在做房地产，它们通过其他的生意渠道得来的钱，大量地流入房地产。中国的银行体系的贷款主要流进了房地产。
曾瀞漪：国家统计局表示，按照通行的国际标准，包括联合国统计局向各个成员国推荐的方法，一般均把住房列入固定资本形成范畴，并不计算在CPI中。但是中国是不是应该根据自己的情况，把房地产相关指数列入CPI的指数当中？
谢国忠：因为中国的政策要讲政治，所以在数据处理上面也要讲政治。2010年第一季度中国广义的通胀是5。6％，但是CPI报得比较低。它想不想加息，决定于通胀数据有多高。这是我们内部矛盾的问题，政治压倒一切，政治经济在短期力量超过市场经济。它能够歪曲价格体系，会带来后遗症，等到歪曲到一定水平，更加危机的时候，会引起行政危机，所以这是中国体系的核心问题。
保障性住房要实干，不要口号
曾瀞漪：在解决房价狂涨的过程当中，政府提出要加强保障性住房，包括增加土地供应、加强保障性住房的比例，等等。保障性住房对抑制楼市的作用大吗？
谢国忠：地方政府的问题，我们已经谈过很多了，第一，是它造了好的房子，能够拿到的人不一定是社会上最需要帮助的人。这里有一个分配渠道的问题。第二，有些政府做这个事不诚心，因为不想给房地产行业带来竞争，就在很远的地方造很大的房子，结果没人要。最终的问题是看地方政府的心放在哪里。如果地方政府愿意做这个事，那是能做成的。这需要中央政府出台政策，解决地方上的社会矛盾。不然中央政府老是在那边催，下什么文件之类，这种作用就变成一个宣传作用，在实际当中效果有限。
香港房地产市场被大开发商控制
2009年10月14日，香港岛西半山新盘天汇68楼A室复式户以惊天价4。39亿港元售出，英尺价达7。12万元（1平方米＝10。764平方英尺，折算人民币每平方米70万元），打破英国伦敦OneHydePark顶楼单位的纪录，成为全球最贵分层住宅。但是到2010年3月业内人士爆料，该项目去年售出的25套单位现只有1套如期成交。另外，据香港《明报》报道，香港西半山干德道新盘“天汇”实高40层，但“最高层”却是88楼，其下一层则为68楼，消费者委员会直指“跳层”逾十多层有误导之嫌，建筑师学会则质疑屋宇署失职。因为香港惯例是楼越高价越高。在舆论穷追不舍之下，6月15日，发展商恒基地产公布最终交易，结果是：首批发售的25家单位，最终只有1个单位如期成交，4间延期成交，多达20宗退订，占首批单位八成，当中更包括英尺价7。12万元港元售出的全球最贵分层单位。“天价幻灭天汇交易烂尾”，这是《明报》头版标题。《信报》说“政府考虑对发展商采取行动”。
曾瀞漪：我们看到，最近关于香港房地产的楼市，大家印象很不好，港岛西半山天汇的地产商宣称卖房子卖了25套，但是3个月过去了，里面的24套还没有成交，之前还出现楼层夸张跳层，实际45层楼居然变成88层楼的问题。香港股市也出了一些问题，比如说有公司夸大会计账目等，你怎么看香港的资本市场，现在到底出了什么问题？
谢国忠：香港跟内地不一样的地方，是内地人现在过于乐观，对未来保持乐观的心态，所以他们敢于炒房地产。可是香港老百姓对未来并没有那么乐观，因为这10年工资没有怎么涨。这种情况下，他就需要通过一些炒作，让大家去买高价的资产，就是说大陆会有很多有钱的人来买，所以你先买，赶在大陆之前，你就会赚钱，它搞的是这个名堂，用这个来吸引香港人的眼球。我觉得香港的房地产在1997年爆了之后，大家没有正确认识到问题是什么，不去改革这个市场，老是想恢复高价格。怎么恢复高价格呢？就是大的开发商在那边操纵。香港最大的问题就是这个。
房地产泡沫破灭，让日本20年都没缓过劲来
20世纪80年代，日本在世界备受瞩目。1985年，日本成为全世界最大的债权国，而美国却成了最大的债务国。美国人有种被接收的感觉，从曼哈顿到好莱坞，从洛克菲勒大楼到哥伦比亚电影公司，国家的象征纷纷沦入日本手中。很多人认为，日本人正在买下美国。
在“土地神话”信念的鼓舞下，20世纪80年代末，日本成为全世界地价最高的国家。从1985年开始，美国先后与日本签订一系列协议，迫使日元升值，减少日本对美国的贸易顺差；同时，要求日本改变经济导向，扩大内需。由于担心日元升值会打击制造业，进而引发经济萧条，为了保持经济增长，日本政府决定大幅下调利率来帮助制造商，刺激民众消费。一时间，大量资金在市场流动，这些钱却流向了一个地方房地产。在1985年到1990年期间，日本六大城市的土地价格平均上涨了3。9倍。
房地产价格持续攀升，进而扭曲了股市。巨大的利润刺激着一向以谨慎著称的日本制造业，一夜暴富的神话此起彼伏。1989年12月，东京股市创下39000点新高，地产股股价高得惊人。1990年，日本土地资产总额达2400万亿日元，是美国土地资产总额的4倍。当时有的人就说，日本拥有的钱可以买下美国四次，钱太多了，日本人完全迷失了自己的方向。
从1991年9月起，日本地价开始了长达十多年的下跌过程，累计跌幅高达三分之二。企业资产缩水，金融机构出现巨额的呆账、坏账。20世纪90年代中期，日本政府痛下决心，让一些证券公司和银行倒闭，但是为时已晚。金融和房地产业已经遭受重创，导致20世纪90年代日本经济出现停滞，甚至是负增长。日本电视台将泡沫经济的创伤制作成系统节目《从天堂到地狱》，每期节目找来一名泡沫经济的受害者，以看谁的债务最多，结果大受欢迎。整个20世纪90年代，被称为“丢失的十年”。
曾瀞漪：二十多年前的日本发展模式，到底可以给今天的中国提供多少教训？
谢国忠：内地房地产跟香港比较像，把它做成政府融资的工具。日本当时因为土地都是私人拥有，所以跟中国还是有一定的区别，中国主要是政府利益在当中起的作用很大。但是在全世界，每个大的经济体都有过房地产泡沫，最后带来的影响都非常深远的。美国1929年泡沫爆了之后，萧条了十几年。中国香港也差不多是10年萧条。日本20年都还没缓过来。台湾地区泡沫之后也是10年，甚至到今天还没结束，也是十几年了。所以这是值得我们注意的教训，不管房地产泡沫本身是什么原因引起来的，最终带来的经济后果都非常严重。
曾瀞漪：还有一个奇特现象，为什么中国货在国外卖得比国内便宜？
谢国忠：这个一定跟我们的税收制度各方面有关系，当然土地价格特高也是一个原因。土地价格是成本，一个主要的经济体里面，最重要的成本就是资本、劳动力和土地，土地价格上升了这么多，对销售成本一定有很大的影响。当时日本也是这样的情况，日本的产品在国内比国外卖得贵，因为当时日本土地价格比国外高出好多。
调整城市化战略，根治房地产市场高烧病
无论日本的泡沫经济时代，还是中国的今天，房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的“房奴”和利用不动产业获得巨额利益的房地产商。
房价屡屡上涨，根子在地方政府
2010年3月，一篇名为《房地产崩盘时间表》的文章开始在网上流传。它回顾了日本19851991年房地产市场走势，发现与中国20052008年房地产市场走势颇为相似。另外，货币面临升值压力、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策，两国都很“雷同”。作者最后预言，中国房地产将在2011年崩盘。专家表示，这种推断并不严谨，但日本当年的“崩盘”，对目前的中国市场有很强的警示作用。
2010年3月29日，《大众证券报》发表了《十年之痛解读日本房地产泡沫》的文章，列举出目前中国的楼市泡沫与“日本往事”的三点相似之处：第一，人们相信土地价格只升不降的神话，争相购置房地产。第二，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。第三，企业及个人房地产投机盛行。
2010年3月31日，《日本新华侨报》刊出署名文章《中国房地产泡沫是否会引发日本式危机？》，也对中日楼市泡沫作出了对比。文章认为，无论日本的泡沫经济时代，还是中国的今天，房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的“房奴”和利用不动产业获得巨额利益的房地产商。两国的最大不同之处在于，日本经济发展到20世纪90年代初期，其模式已经接近饱和，房地产价格远远超出于发展潜力，这种不平衡必将造成房地产价格的回归。目前中国的内需在国民经济总额中只占不足30％，故其经济仍有极大的发展潜力。
曾瀞漪：其实对于房价上涨，中央政府非常关注。现在房地产的价格走到这个地步，到底中央出手打压有没有用？到底要用什么办法才能根本解决问题呢？
谢国忠：房地产调控已经有几年时间了，但是价格还是继续升温，虽然我们看到政府已经宣布了不少措施，但在实施当中各个地方还是不一样的。比如说个人所得税，20％的所得税，大部分地方允许你只交1％。还有一个是土地增值税，60％的土地增值税，是针对房地产开发商的，有很多地方也不用交。第三条就是关于外籍人士不能买房子这件事情，有一段时间外籍人士自己心里恐惧，他不敢买，后来发现管制好像没那么严，他们又回来了，敢买了。
所以，中国这两年的房地产调控，虽然意向是有的，但是实施当中有很大的困难，这也是房地产价格继续上升的原因。至于说要不要出新的政策，我觉得没必要。如果你原来的政策都不实施，那干吗还出新的政策呢？
土地增值税：是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。但随后世界金融危机爆发，国内房地产行业调控转向，这一政策没有得到严格执行。2010年5月，国家税务总局公布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题，意味着政策调控的“平静期”被打破。
曾瀞漪：现在中央的调控手段，短期之内都不见得有效。因为我们从国土资源部前段时间公布的数据来看，超过80％的违规批地都是地方政府自己做的。
谢国忠：对。地方政府想快速发展经济，这个意愿并不错。但是它的资金来源与房地产连得很紧，房地产价格高就意味着地方收入多，资金雄厚，城市发展得快，这是它的利益所在，所以它的政策是支持房地产价格朝上走的。如果中央政府一定要去打压这种做法，对地方政府以后的经济发展不利，地方政府就会非常不开心，这当中一定是有妥协的。
要解决中国房地产的问题，就一定要解决地方政府利益的问题，到底地方政府发展经济是靠房地产，还是通过其他的途径？我觉得应该允许一些地方政府发债，这样它就不一定这样依赖房地产，对房地产的看法也会比较理性，而不是光从收入来看问题了。
全球热钱流动，推高中国房价
2010年5月25日，国家外汇管理局通报了打击热钱专项行动数据。外管局表示，专项行动数据初步显示，我国跨境资本流动及外汇收支总体上是合法合规的，尚未有境外“热钱”大规模流入，但发现“热钱”直接或辗转流入房地产等热点领域。2010年2月开始，外管局在13个外汇业务量较大的省市开展了专项行动，共计非现场排查跨境交易347万笔，累计排查金额4400多亿美元。截至5月25日，已查实190起涉嫌违规案件，涉案金额73。5亿美元，其中已办结6起，涉案金额2700多万美元。
曾瀞漪：除了地方政府的利益之外，另一个能够对房价推波助澜的就是热钱的进入。最近热钱可能又跑向了房地产市场，这个问题也不是中国政府能够解决的。你觉得全球流动性过剩的根本原因是什么？
谢国忠：全世界现在都是流动性过剩，我们看到这个炒风，全世界都有，而且已经维持了好几年，这跟世界上大部分央行的政策过于宽松有关。现在世界经济全球化，一个国家要完全想控制自己的流动性过剩，是不容易的。
曾瀞漪：你的意思是目前对中国来说，我们实在没有办法阻止外资有热钱进来？
谢国忠：对。这是全世界流动性过剩的问题。如果美国加息的预期出现的话，可能会制止这样的炒风，问题才能得到解决。至于什么时候会出现这样的预期，最重要的还是看美国的通胀。我觉得美元最近比较弱，世界上很多的通胀都朝美国走，美国的通胀在短期内应该是朝上走的。因为世界是一体经济，别人通过升值来降低他的通胀，一定是他把通胀转给了别人。所以美国最终通胀会比较高的。
发展一批大城市，解决土地短缺问题
曾瀞漪：如果说全球流动性过剩的问题并不是中国政府挡得住的，那么可以预见的是中国的房地产价格还会继续上升。从长远的方向来说，到底怎么样解决目前那么多城市房地产价格飙升，民众买不起房子的问题呢？你曾经提出一个概念，就是中国应该发展大规模的城市。
谢国忠：对。
曾瀞漪：你可不可以谈谈最近对这个问题的思考，提出一些建议？
谢国忠：为什么发展大城市会比较好？这是它的规模效应引起的。一个是创造就业的成本比较低，另外一点就是可以发展基础设施，特别是像轨道交通这类设施，使得很多土地都能够做居住使用。
因为土地的短缺是相对的，对于住房建设来说，其实并不是土地短缺，而是因为交通不方便，所以有土地的地方没法住。如果城市发展得好，把轨道交通、公共交通都搞好了以后，房地产价格就不会很高了。中国城市化的任务非常艰巨，现在只有43％左右，而城市化达到完成的话，要75％左右，还有近一半的路要走。农村人口压力那么大，一些地方就在当地搞一个个小城市，想发展经济，提高收入。但这种发展创收有很大的代价，就是污染和排放比较多，能源消耗比较大，如果把代价都算进去的话，它的经济并不一定是增值的。所以经济规模小的城市，长期来说不一定能生存下去。
如果中国政府真的有一个城市化战略，就要走大城市的道路，集中资源，搞一些大城市。搞大城市一个很重要的工具，就是选一些城市，让他们有发债的权利，通过发债来搞基础设施的建设，这样房地产的价格就不会太高。房地产价格比较合理，移民进来也比较容易。房地产价格越高，移民进来就越困难，对城市发展越不利，城市发展的速度会放慢的。
房地产价格与城市发展速度最终是要有一个平衡的。在短期来说，很多城市认为房地产价格高，我收的钱多，就可以发展快。这种想法从短线看是对的，从长线来说是不对的。你房地产价格越高，以后城市的发展就越缓慢。
中国要解决房地产这个问题，最终需要一个城市化战略，就是搞大城市，把中国的农民尽快地往城市里搬，减少对土地的压力，环境污染等问题都能得到妥善的解决。
曾瀞漪：就是说目前中国解决农民的问题也好，房价飙升的问题也好，其实应该有一个总体的城市发展战略。
谢国忠：对。
曾瀞漪：应该先主动地作一个大城市的规划，而不是被动地因为人口的流动性大才讨论城市应该怎么扩大。没有规划，整个城市的发展会显得凌乱而浪费。我们的当务之急就是怎样解决房地产存在的问题，盖更多的房子，容纳随城市化进程而来的人。
谢国忠：对。
从土地银行模式转为工厂发展模式
目前在世界各国，有三种发展房地产业的模式。第一种模式以美国为代表，依靠廉价土地和廉价汽车来解决大多数人的住房需求。这些新的住宅区距现有的城市中心很远。但拥有和维护汽车的成本在美国也非常低，低收入家庭可以购买远离市中心的住宅，开车一两小时去工作。新加坡属于第二种模式，其超过80％的居民居住在政府修建的公屋中。第三种模式在香港比较流行，大约半数的人口住在公屋中，其中多数是租住的，政府激励住在公屋中的居民尽可能努力工作，并从市场中购买昂贵的住房。
早在2007年，谢国忠就提出：要控制房价，房地产开发必须从“土地银行模式”向“工厂模式”转型。政府需要鼓励开发速度和规模，并引入融资工具来支持“工厂模式”。
曾瀞漪：你也提出现在房地产的发展模式应该从土地银行的模式变成工厂发展模式，这是一个什么样的概念？
谢国忠：中国最近几年的房地产开发商赚钱赚得多的主要是靠囤地，跟香港过去的市场一样。我今天买了地，慢慢造房子，五年之后我再卖房子的时候，因为土地价格高了，房价也就高了。从盈利上去算的话，他并不是因为房子造得好而赚钱，而是因为土地升值赚钱。这个模式会引起房子的供应比较缓慢，因为房地产开发商有一个心态，如果房价不够高的话，他就慢慢来，反正现在通胀比较高，实际利率非常低，囤地的模式成本也不是太高，这就会助长房价上升。
如果你改变措施，规定房地产开发商拿了地之后一定要大规模地发展，而且开发面积巨大。如果一个房地产开发商一年要生产100万平方米，那他的注意力就不是说囤一块地，而是说在生产100万平方米时怎么把它做好，使资金周转快，资金回报率高。对工厂来说就是资金的周转，你转得越快，需要的资金就越少，你的股本金回报率也就越高。因为你是通过把量做大来把回报做上去的。我觉得中国走向工厂化的模式是有可能的。韩国过去尝试过一段时间，韩国有很少几家房地产公司过去是造卫星城的。中国现在房地产开发商特多，有几万家，一个城市里面就有几千家，我觉得这是很不正常的。以后中国就应该出现大型的房地产公司，中国可能会出现20家大的房地产公司，一年生产100万平方米这样的规模，这样才会真正改变中国的房地产市场的运转机制，不是靠房价上升来带动这个市场。而是靠效益，靠生产的速度来带动市场。
曾瀞漪：你的意思是说现在很多地方政府的财政收入来自土地的价格上升，所以他们可能就默许了开发商囤积土地的行为。囤积土地就造成房价被哄抬得很高。所以解决这些问题的方法就是从土地银行模式变成工厂模式，快速地大规模地盖房子。
谢国忠：对。
曾瀞漪：那么现在中国以什么样的城市可以快速盖房子，是不是有一些条件呢？
谢国忠：中国有很多老城市，你要做大城市的话，第一个条件你就得要有水，这是中国城市化当中的第一个限制。如果你没水的话，你就做不了。第二个就是说你有一些经济基础。工业基础要比较雄厚。第三个就是
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