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房市见闻录-第23部分
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鼙呗ヅ痰囊抵魅海焕们盼鳌腿骸餐林厍ǖ奶氐悖氐愎刈⒁幌吕暇缮缜昵崛嘶峥悸俏改富环俊泵厥樗镌铺辏醯糜说乃嘉簧畈豢刹猓∷锷倬闫酪幌潞牵骸肮咀懿康牟呋嘌挡凰惆籽В 焙堑靡獾眯α诵Γ∑涫悼赐闝Q群这一分支，胡亚已经明白，师傅给自己的建议是整合渠道！所谓渠道，就是能够找到客户的各种途径，尾盘还有33套房源，大平米的户型销售成功率是3％（也就是100位看房客户里会有3位成功买房），33套房源需要至少1100位客户，这些客户可以通过上面说到的途径来售楼处选房子。胡亚想了想，应该做一个目标分解表格，把各个途径的实际到访数据统计一下，这样应该能及时根据数据做改进，找出能够发力的渠道……
线上渠道是，精准加QQ群，搜索贴吧进行跟帖，登录房产网站去看客户的咨询；线下渠道是，整合开发商的转介绍奖励使成交业主来介绍客户，利用天华代理公司内部的资源来找客户，将房源分享给中介！至于和二手房中介合作，实际是各取所取，因为一手房市场火爆，二手房市场房源较少，把同仁里售楼处的房源给中介，可以让他们把客户带到售楼处，至于中介如何向看客户收取服务费，那是他们的事情。胡亚觉得，线上渠道，可以在售楼处没有客户的时候，和秘书孙云一起进行网上的客户拓展；线下渠道，一是在休息时间走访中介谈合作，二是找开发商申请提高同仁里业主转介绍的奖金，三是尽快让秘书把楼盘所有的成交客户资料找出来……
孙少君在胡亚做目标分析表格的时候，开始着手写与开发商沟通的联络函，内容涉及：为实现房源售罄，减少购买跃层的客户的购房负担，同仁里房源单价直接优惠200元，并举行“首付一成”的活动；开发商向业主发送感谢信，表示感谢的同时，重点宣布“业主转介绍的奖励机制”，业主所得奖金随着成功推荐的新业主数量的增多而增加；为调动销售部的销售积极性，申请给与置业顾问每套房源500元的奖励金。胡亚看完第一条，长舒一口气，这样客户的首付问题就能解决了——胡亚之前把180平米以上顶跃户型的目标客户锁定为实力型的中老年人，这样客群范围就扩大到有升级置业需求的改善型客户了！而且，同仁里五证齐全，客户付一成首付，把余下两成首付的钱写到银行贷款中，等银行放款，开发商就把总房款收回来了。孙云问了一句：“把两成首付款加到客户的银行贷款总额里，这样客户的还款压力就大了啊？”胡亚摇摇头，说道：“没钱的客户，他只能去借钱交这两成首付，现在满大街的小额贷款广告，但是真正贷出钱来很少！利息又高！开发商实际上是给客户写了一份假单价的购房合同，等银行审批通过后，相当于客户是从银行借了钱。这样一来，客户只需要多交一些契税。”孙云还是觉得这样客户不管是还月供，还是交契税，都是多拿钱了。胡亚觉得如果不把孙云的困惑解开，那她俩这相依为命的人，等把所有房源卖完得到年底了。胡亚接着解释：“所以，孙策又提到单价优惠200元啊，这样客户优惠的钱足够交契税了，还能省出一部分利息钱！反正，客户去任何地方借钱都得还利息。”孙少君补充了一句：“我们的目的不是让客户多交契税，而是让客户看到低首付还有优惠，前来售楼处看房！同仁里的房子性价比很高！”孙云总算把这个首付一成的问题搞清楚了……
孙少君和胡亚上二楼找开发商对接人签字，敲门后进到办公室就见对接人王红艳王姐在涂指甲。胡亚刚来售楼处的时候，每次见面都称呼王红艳为王总，结果被金元纠正“叫王姐”，胡亚就从那时起就像大家一样叫她王姐了。王姐涂完指甲之后吹了吹，把手伸远一点看看效果，当她看到孙少君两人，皱了皱眉头说了一句：“唉，你们公司真厉害！一看没有后续合作的机会了，就把项目上的人都撤了。只留两个黄毛丫头！这房子卖完得什么时候啊？”孙少君笑了，说道：“老总们都是挑精明能干的人做善后工作！这丫头是片区销冠，孙云是会卖房的秘书，您在公司也是挑大梁的。看看，售楼处现在是群英荟萃啊！”王姐被孙少君逗乐了，把联络函接了过去：“就你能说！你们片区的销冠不是木槿吗？”胡亚接了一句：“我是木槿的徒弟！”王姐听完笑了笑：“等到不依靠别人的威名时，你就真正成才了！”胡亚的心里震了一下！王姐看完联络函，想了想，然后弹了弹指甲，很潇洒地签了字：“本来不打算给你们这每单500块的奖励金，但是两个女孩子守尾盘实在辛苦。反正我都要走了，给开发公司省钱也没必要了！”
从二楼下来后，胡亚一直纳闷，为什么王姐会说“要走了”，是转职务，还是辞职？孙少君告诉她，甲方开发商虽然过去十年一直从事房地产开发，但是今年打算从房地产行业撤离。同仁里是尾盘项目，也是甲方开发的最后一个项目，等到房源售罄，甲方公司的房产部门就会彻底解散，王姐作为房产部门的负责人，很可能转向做甲方公司的行政职务，或者干脆离职。开发商之所以会撤离，是因为同仁里的老总2012年年底去首都参加了一次地产研究会，会后他觉得Z市2013年之后的房地产市场没有深耕的必要，决定放弃。胡亚问了一句：“开发商2012年刚在开发区拿下的地皮呢？”孙少君想了想：“开发商估计是想转手卖地皮！恒太已经进驻Z市的环首都下县，开发楼盘了。估计不久后，像绿桂园一类的大型房企会逐步进入Z市。开发商早拿地，转手卖给这些规模化开发的大型房企，就能狠赚一笔地皮差价！”胡亚不禁咂舌，觉得同仁里的老总太有魄力了！
房地产行业是回报率极高的行业，很多所谓的开发商其实是跟风开发楼盘，说其“浑水摸鱼”并不过分。在房市萧条期撤退的开发商很常见，但是处于房市繁荣期够冷静决定撤出房市的开发商实属罕见。胡亚2014年的时候看到了不景气的市场，听闻众多房企倒闭跑路的消息，她总是不经意地想起同仁里的开发商老总，由衷佩服他的果断……
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第13章 清盘行动（下）
联络函和目标分解表格归档后，胡亚与秘书孙云就开始行动。没有客户的时候，胡亚在网络上搜索中介电话，记到通讯录里，然后导入微讯与他们保持联系；中午休息时间，胡亚用手机，秘书用电脑，在各大网站回复买房客户的问题，并留下个人电话——本来留的是售楼处电话，但是有的来访客户反馈他们在打售楼处热线时总是遭遇占线的情况；晚上时间，胡亚就在桥西的楼盘业主群里发布同仁里“首付一成清盘钜惠”的消息——孙少君一开始替她们编辑了文绉绉的宣传语，胡亚直接改成了大白话，气得孙少君连连损她太“俗”。胡亚觉得，为什么大家喜欢去尾盘？就是抄底、占便宜，就是这种心理啊！当着客户的面不能说客户“贪”，作为销售人员自己心里明白就行！胡亚一副“店铺转让亏本大甩卖”的架势，孙少君觉得自己辛辛苦苦为同人里项目打造出的严谨、务实的项目格调，快被胡亚霍霍没了。但是没办法，谁让现在胡亚是同仁里的老大！关键秘书孙云还愿意听她的！
胡亚每天都在统计项目上的到访客户途径，发现QQ群转访客户、业主转介绍到访客户以及片区资源约访的客户比较多，并且，胡亚通过QQ群途径成功销售了一套200平米的顶跃，同仁里的房源还有32套！总体来看，从二手房中介转过来的客户不多。胡亚联系了一下各位中介，中介的委婉地提到：带客户看房是需要客户提供服务费的，当提到带客户去同仁里售楼处看房，客户说自己去就行不给服务费了。中介的意思就是，我帮你做宣传，但是没有任何好处！胡亚想到了自己刚到手的500元奖励金，实在不行就给中介吧！但是怎么给呢？就在胡亚发愁的时候，她的徒弟于红岩一句话点醒了她。于红岩揉着自己的脚脖子，说每天为新项目扫盘舍不得打车，就是沿着路一直走，坐公交车又怕自己坐过站！胡亚忽然想起来，各个楼盘的售楼处周边，分布着不少中介店面。置业顾问实地走访，能找到更多的中介——很多用微讯的中介是年轻人，岁数大资历深的中介还不习惯用微讯，这样自己可以省出实地走访的时间了！胡亚找到金元，请求市调的人员把沿途遇到的中介店面全部拍照，传给自己，金元同意了……
胡亚利用同事的照片，做了一张Z市中介地图。胡亚把售楼处所有的剩余户型图清理完毕，将剩余32套房源的户型图挨个打印出复印件，然后利用周二休息时间，用看房车给中介地图上的所有中介经纪人送资料。胡亚给中介的合作条件是，同仁里的32套房源全部交给中介公示，一旦有客户对这些顶跃户型感兴趣，售楼处的看房车会上门接客户。本来孙云还担心中介不会积极联系看房车，但是胡亚想的是：看二手房的客户不会只去一家中介，很多中介是直接竞争对手的关系，一旦有意向客户看房，中介经纪人会出于避免客户被“撬走”的考虑，第一时间联系售楼处。
果不其然，自从胡亚把资料和看房车信息传递出去，桥西区的中介们都纷纷行动，积极联系售楼处的看房车带客户来看房。桥东区和开发区的中介反馈，大部分客户不会考虑桥西区；但是有愿意看房的客户，中介经纪人都是直接开车送到售楼处。胡亚将积极带客户的经纪人记在心里，虽然桥东区和开发区的来访客户最终没有买房，但是胡亚给这些积极的哥哥姐姐们各自发了一个红包表示心意。看房车的司机刘师傅每天都赶在接客户的路上——刘师傅很喜欢胡亚，觉得这孩子有头脑、干劲十足，从胡亚开着看房车给中介送资料，而且把中介地图复印给他一份做路线图后，刘师傅就一直张罗着给胡亚介绍男朋友，刘师傅有几次观察到中介经纪人和客户是一帮大男人，不放心胡亚还专门陪同她去当保镖。秘书孙云看到胡亚每天忙得团团转导致肝火旺盛额头冒痘，还专门为她准备冰糖雪梨汤。对接人王姐，又专门为售楼处申请了一辆看房车，有一次还亲自去接了一趟客户……总之，在清盘阶段，胡亚总是能够发现感动自己的事情，然后继续努力……
在胡亚全面拓客的努力下，三月份卖掉了10套房子，售楼处的客户到访量是500批，三月中旬开始，售楼处每天的访客数量高达20批，售楼处的场景是这样的，胡亚一桌三四批客户，孙云一桌两三批客户，因为刘师傅去中介接客户的时候，都是把道路沿线的想来看房的客户全部拉过来，所以客户扎堆情况频发！虽然胡亚三月份说从开发商那里赚了3500元奖金，但是钱的大半都被胡亚发给了中介。和QQ打广告、网站回复这种线上渠道不同，线下的渠道涉及到人员奔波，花钱是必须的！经过一整个月的努力，同仁里清盘特惠、首付一成的消息彻底在桥西区传开，还有不少桥东区和开发区的客户闻讯前来看房，胡亚的渠道整合初见成效，她在等四月份客户抢房的局面。胡亚经常在群里一边发广告，一边在心里念叨：还有22套房源，数量不多，尽快抢购吧！
四月份的到来验证了渠道整合思路的正确性，同仁里售楼处的客户到访量达到了700批，房源售罄！售楼处经常能听到的是“胡亚，210平米的户型图你那还有吗？”“胡亚，客户来交首付了。”“胡亚，解放路的**中介有客户看房，刘师傅电话打不通！”胡亚恨自己不是哪吒，没有三头六臂，她这次不在谈客桌上介绍房子，真的打开了售楼处的电脑和投影仪，在屏幕上为客户做介绍！很多客户在售楼处人满为患的情况下，不看房直接交定金或者刷首付！为此，秘书专门把办公桌搬到了投影仪旁边，全权负责写购房协议。对接人王姐干脆直接带着财务员在楼下办公，一手收钱，一手办理购房合同等事项——她专门揽下交首付、写合同的客户，用她的话说“怕两个黄毛丫头累死”。片区经理汪峰本来负责星河湾启动的事情，见识过同仁里热销场面后，专门派孙少君过来帮忙！孙少君本来对此有怨言，片区策划被当做跑堂的用！但是实在觉得胡亚太可怜了，就来帮忙了……
胡亚永远忘不了自己卖掉最后一套房源的场景！当时还有四位客户在大屏幕前坐着，胡亚首先把最后那套220平米的户型图展示在大屏幕上，然后郑重地对客户说：“这是同仁里售楼处的最后一套房子，现在您们四位都想买房子。接下来，请符合我提出的要求的客户，直接买房！”胡亚认真的表情让客户也不禁严肃起来，四位大哥大姐不约而同挺直了腰杆！胡亚分别提到：名下没房子；没有不良信用记录；夫妻每月收入超过7000元。刚说完，有两位客户快速站起来，一位大姐捂着脸，说了一句：“我的信用卡总是忘了还！”另外一个大姐喃喃道：“我们有两套房，但是都是小的啊！”胡亚又加了一条，当天身上有首付钱！站起来的一位大哥，直接把卡拿出来嚷到：“我，卡里二十万，全刷！”然后转身对着站着的另外一个大哥说：“兄弟对不住，房子我要了！”秘书直接把购房协议填完，王姐直接把购房合同填完、扣章，客户拿着各种收据、合同，直接和负责贷款的人去了银行！一气呵成！很久，剩余三位客户还没缓过神！胡亚也有点懵——房子卖完了！两个月的时间，33套顶楼跃层房源，同仁里售罄了！胡亚送走了三位同样有点蒙圈的客户，看着空荡荡的售楼处，心里五味杂陈！秘书去饮水机那接了一杯水，喝了一口，转眼之间眼泪就流下来了！两个月，只有两个女孩自己知道过得有多么不容易！胡亚笑称自己入职后增加的体重全部减掉了，省得减肥了！对接人王姐笑了笑：“胡亚，我小看你了！唉，本来想着，还能等上几个月辞职，现在我的辞职申请得提前上交了！”胡亚想：这就叫做“曲终人散”吗？接下来自己又要去哪里呢？看着胡亚呆呆的表情，王姐给了她一个拥抱。
同仁里房源售罄，速度超出公司的预期！听闻胡亚的渠道整合，公司临时在四月底的经理人第一季度总结会的名单上加上胡亚的名字，并且让胡亚根据同仁里售罄经历做经验分享。分享的什么胡亚忘记了，只记得在颁奖环节，公司直接宣布胡亚晋升为销售主管！本来胡亚属于“优才计划”的培训学员，晋升顺序应该从案场经理开始；但是胡亚的情况很特殊，做出了不菲的业绩，但是没有转正、晋升的徒弟，因此，公司选了一个折中的方法，先晋升她为主管，不管怎么说，她倒是30个优才学员中第一个晋升的，这值得庆祝。关键是，胡亚想到了师傅木槿，自己和海燕师姐都是主管了，师傅应该很快也要晋升案场经理了吧……
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第14章 开发商的想法
胡亚将同仁里房源售罄之后，就被调动到片区经理汪峰新谈下的项目——星河湾，金元担任案场经理。师傅木槿告诉过胡亚，星河湾其实是之前的依山园。依山园的开发商王总是做成衣生意的，在Z市属于服装行业龙头老大，五年前王总看房地产市场火爆，很多投身房地产的同行都赚了大钱，他决定进军房地产。王总是做实业出身，他的成衣品质上乘，有口皆碑，在做工程的过程中他同样讲究精益求精，他打算先把房子建好，把品质搞好，客户眼见为实，觉得房子肯定不愁销路。但是房地产往往是后期赚钱，前期烧钱，他的合作伙伴在把土地出让金交完后，办理土地证的过程中感觉房地产行业没有那么好混，就撤出了合作。王总自己一人担下开发的重担，但是他走入歧途。
很多开发商的开发套路是，交完土地出让金，办下土地证以后，还没办下来施工证就开始建房子，等房子建得差不多，开发商大部分会选择将房子抵押给银行，从银行贷款去办理剩余的用地规划证和工程规划证（也有实力型开发商用自有资金办理这两个证）。在楼盘正常的销售中，开发商获得的现金流被用来去办理施工证和预售证。等到五证办齐，开发商就可以为购房者办理银行贷款，银行就会把贷款额打入开发商的账户，开发商会把获得的资金再去偿还银行的贷款！在外行人看来，开发商很赚钱，实际上，银行才是最大的获利者！
星河湾开发商王总坚持用实物打动客户，所有的钱都用在楼盘品质打造上，而非用来办理各种证件，楼盘的四栋楼已经建完，但是项目只有土地证办理完毕。客户到访接待中心后，对品质很认可，但是最大的疑虑就是五证不齐，担心最终房产证无法办理！其实，客户购房，最重要的凭证就是那张房产证，这是资产证明！但是，这份资产证明，需要前期开发商的五证做基础！王总坚持的品质没有错，错在他以为仅仅靠楼盘质量，客户就会买单！房子不同于成衣，几十万上百万投入进入，为的是房子这份不动产保值增值，五证不齐，不管去银行抵押贷款，还是去转手买卖，都无法进行。
胡亚依靠同仁里项目清盘中整合的渠道，在星河湾五月份开盘时莫名其妙成了当月的销冠。胡亚四月底调入星河湾项目，全体星河湾置业顾问有一个多月的客户储备，当时的预约冠军是李白，他手中的预约客户有二十批，不出意外的话，开盘销售时李白应该是项目销冠，而且这个开盘销冠能持续到月底，胡亚是从零开始，根本与销冠无缘。然而当胡亚把星河湾的开盘信息及优惠，以及楼盘精致实景照片发到自己的微讯渠道群里，众多中介纷纷询问，表示就冲这品质，房子买了不亏！胡亚苦笑了一下觉得，客户买了房子，后期去银行贷款、房产证办理都有很多问题――五证不齐这是所有置业顾问心中最大的顾虑。金元在四月份预约期间，就曾在参加开发商例会时，委婉得向开发商问过证件办理问题，毕竟在甲乙双方合作之初，在合同中就约定过甲方开发商需要及时办理楼盘证件，以打消客户购房疑虑，保证乙方代理公司销售进度！片区经理汪峰其实考虑过五证不齐可能带来的后果，但是用他自己的话说“当时在楼盘里转了一圈觉得这房子绝对不愁卖”，房子打造得太好了，就看这品质，客户也能心动！王总每次听到证件办理问题，总是非常肯定地说：“最晚到六月份，就能再办下来两个证了！”听到这里，金元也就不方便再仔细询问证件办理过程和具体进度，开会后总是给销售团队信心。
因为胡亚总是带客户去二楼财务室交钱，次数多了，王总也就认识她了，笑着称呼胡亚是“小财神”――实际上胡亚用时不到四十天把同仁里售罄，这在桥西区是个大事件，开发商相互之间一打听，都知道是天华代理公司的一个小丫头！王总第一次知道她就是胡亚的时候，还亲切得和她握手！此时的王总，还是清醒亲切的，到了七月份的房市淡季，再加上老业主大闹售楼处维权，王总的状态就来越差，直到星河湾项目撤盘，胡亚再也没有见过不买醉的王总了！整个五月份，胡亚各个渠道整合来的客户络绎不绝，到五月份最后一天，胡亚的客户首付全部收齐，李白的客户有五位首付没交齐，根源就在于他向客户传递的开发商证件办理信心不足，客户交首付款满腹担忧！在销售行业，强烈的销售信念和销售信心是成功的第一步！因为公司是按照客户首付收齐后的业绩算作置业顾问的最终业绩，胡亚就再次“捡漏”，成了销冠！李白哭笑不得，谁让胡亚运气爆棚呢！
整个五月份，应该是星河湾项目有史以来回款最多，回款最快的时候。财务室的金姐和华姐每天数钱数到手软，但是即使如此，销售部还是觉得不对劲。五月开盘后第二天一早，王总的办公室里就聚集了一大批人，李白在财务室金姐那里了解到，那些人全都是向开发商要账的！胡亚觉得，王总有点倒霉，自家出了向债主通风报信的“内鬼”！整个五月份，隔三差五就会有一批人来要账，每次来的人都不同，销售部的人越来越没底！尤其是李白，他从华姐那又打听到，王总因为没办法向银行贷款，向社会上的人借了高利贷，李白有一批客户是王总的老乡，交谈过程中证实了王总借贷，这直接导致李白的销售信心不足！五月底的开发商例会上，片区经理汪峰向王总提出质疑，王总这次算是交了底：从社会上借了3000万民间资本，这些钱全部用来买了建筑材料和园区绿化花草树木；五月份的回款，加上之前的销售回款，已经把这些借的钱还得七七八八；星河湾这次开盘热销，口碑名声传播在外，有两位开发商打算和他合作开发星河湾！听到最后，汪峰才明白，王总的想法是：用代理公司来打响楼盘，招揽意向合作的开发商！王总没想�
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