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我们房地产这些年-第14部分
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逆流而上的还有叶立培。
叶立培1944年出生于上海，曾执过教鞭，当过数学教师。从20世纪70年代开始“捞天下”，第一个自由职业是做火车押送员。当时，跟着火车跑一趟能挣100多元，为了多挣点钱，叶立培不辞辛劳，最远从上海跑到新疆，而且一干就是5年。1978年，叶立培移居澳大利亚，做起杂货、纺织等跨国贸易。
1989年，在国外游刃有余的叶立培毅然回师国内，在深圳投资房地产。叶立培认为，中国人讲究“衣食住行”，“住”最为重要，整个地球上仅有15％的面积可供人居住，而这15％的面积除去高山、耕地、道路外，所余更是寥寥无几，有限的资源可令房屋增值。叶立培开始进军内地房地产市场。
1989年正是深圳房价开始滑坡的时候，叶立培大胆地在深圳进行了大手笔的房地产投资。1990年国家开始开发上海浦东，他又果断抓住机遇，开始把投资重点转向上海，成立了上海仲盛集团。
叶立培挺进上海地产业时，资金并不是很阔绰，当时只有1000多万元。他看中了虹口区古北被农田包围的一片荒地，占地面积约35万平方米，是上海当时最大的批租地块。他联盟几大银团总投资40亿港元，堪称20世纪90年代上海滩最大手笔的住宅投资项目，当时地产界惊呼为“疯狂计划”。最后楼盘均价为1300—1400美元/平方米，销出七成单位，其余三成成为仲盛物业的酒店式公寓，投资价值高达29。8％。
1990年上海“西郊花园别墅”地块拍卖，当时应者寥寥，叶立培却以他独到的眼光以1500万美元拍得，然后靠海外银行融资建成88栋别墅，在上海地产界一炮打响。从此，叶立培通过不断发展仲盛集团，资产总规模达到数10亿元，其全资拥有的控股公司和房地产项目公司遍布香港、上海、深圳、北京。
在公众眼中，叶立培的横空出世，是在2002年。这年10月，福布斯100位中国大陆富豪榜公布，之前从未上任何榜单的叶立培，一鸣惊人地出现在了第六的位置上，资产5。4亿美元，成为当年中国最大的财富黑马。
不过，未来挥斥方遒、纵横捭阖的“房地产大腕”们，当时大多还是涌动在房地产大潮中的普通一员，房地产舞台中央的聚光灯离他们还很遥远。
1989年，那时候连“顺驰”这个公司名称还没有冒出来呢。这一年孙宏斌26岁，从清华大学硕士毕业进入联想刚刚一年，很快成为联想企业发展部主管，分管联想北京以外的所有业务。这个IT精英，不会料到，一场人生最大的劫难正在悄无声息地等候着他。
1989年，怀揣着对电影的一腔热情，已转业到镇江电视台的张宝全报考了北京电影学院，且以优异的成绩被录取。对于32岁的张宝全而言，他的导演梦可以开始了。
1989年，33岁张玉良刚刚从上海郊县调入市区，成了上海市人民政府农业委员会的一名普通干部。早日当上处长是他当时最大的愿望。
此时的张宝全、孙宏斌、张玉良，怎么也想不到自己不久就会和房地产行业结缘，成为房地产商人，而且如日中天，闻名遐迩。
这样的人物故事还有很多。
35岁的广东顺德人杨国强，也是在1989年才正式踏上事业征程的第一个起点——成为北滘镇建筑工程公司的法定代表人兼经理。24岁之前，杨国强的人生履历大致可以用五个字概括： 农家穷小子。1978年，杨国强进了顺德北滘公社房管所任施工员，六年后升任区建筑队队长。
做了建筑工程公司经理的杨国强显然迅速赚取了人生的第一桶金。这也有据可证： 担任经理四年后，即1993年，杨国强和杨贰珠等拍档竟能出资3395万元，收购北滘建筑工程公司，正式开始了私营化运作。庙还是那座庙，方丈却变成了老板。由此我们不能不叹服杨国强的高明。
今天被人们尊敬地称为“财富双雄”的广州富力集团董事长李思廉、总裁张力，他们的财富故事也是在这一年埋下的伏笔。
1989年，35岁的张力辞去衣食无忧的公务员工作刚刚一年，初涉建筑装修。这是个不安分的人，在生意场上生龙活虎，勇于开拓，人送绰号“豹子头”。32岁的香港人李思廉毕业于香港中文大学数学系，曾在证券金融业工作过一段时间，后来改做贸易，经常来内地联系货源，因此隔三差五往返广州。
俩人性格反差很大，张力性格外向率直，而李思廉内敛含蓄，但两人有着一个最大的一致，就是喜欢踏实认真地做事，厌烦装腔作势的空谈。
就在这一年的某一天，张力和李思廉第一次谋面就成了最好的朋友，交谈甚欢、相见恨晚。不过，两个人开始在房地产领域的合作那是四年后的事情。
中国房地产业刚刚起步，急需大量的专业人才，而专业人才离不开高等院校的培养。1989年，根据经济形势的发展要求，国家教委经过广泛征求意见，批准在高校设立房地产经营管理专业。当时，业内许多有识之士都认为，这是一个英明的决定。
然而，九年后——1998年，教育部颁布新专业目录时取消了该专业，并分别将其并入工商管理和工程管理专业。房地产经营管理专业被撤销后，后来也在一定程度上恢复了一些，但是真正从一个学科建设上还没有大范围地放开。
再过十年后——2008年，全国人大代表、河南建业住宅集团董事长胡葆森在出席第十一届人大第一次会议时，向大会提交了一份“要求恢复房地产经营管理专业”的议案。
与住房保障、房价这些热门话题相比，胡葆森的这份议案虽不那么抢眼，但却被专业人士称之为“恰到火候”的建议。因为人才断层已威胁到房地产业的健康和持续发展。
恢复房地产学科的提议并非无源之水。胡葆森认为，教育部1998年的撤并，没能全面体现房地产这一学科的时代特征。如工程管理专业一般以特定工程为对象，开设土木工程的课程较多，一旦加入维护、运营、销售等功能，其知识就显得捉襟见肘；而工商管理专业则缺乏建筑学、项目施工、工程预算、金融地产、物业管理等专业课，只适用于通用的企业管理。因此学科撤并后，整个教学体系就与房地产行业的发展节奏产生了不适应。
这位业界的全国人大代表忧心忡忡地表示：“2007年全国房地产开发投资占固定资产投资比重的21。5％，占全社会固定资产投资比重的18。42％。如果没有一个学科去支撑，这种快速扩张带来的人力掣肘，就会成为今后房地产行业的最大阻力。”
针对教育界“重新划分房地产学科不科学，而且在欧美都没先例”的担心，胡葆森也在向全国人大提交的议案中提到，全球40至50个大专院校都设置了房地产经营管理专业，其中包括剑桥大学、牛津布鲁克斯大学、香港大学等名牌大学。
从表面看，胡葆森的建议是一个学术问题，实际却反映了房地产专业人才的严重断层。
“对这个建议我举双手赞成。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。他认为，房地产融合了建筑知识、城市规划、经济学、管理学、房地产法规等诸多方面，出于它的公共性和特殊性，有必要促成其形成一个复合型的新学科，而目前房地产专业人才一般师从工程管理和工商管理专业，与行业的主流方向有一定距离。
在上海城开集团总经理倪建达看来，房地产行业在2000年后发展迅速，除专业人才奇缺外，高级职业经理人的招募更是千金难求。如果专门设出这一学科，我们最缺的项目经理、企划总监、营销总监、规划设计师，就可以不完全依赖企业“土生土长”的培养，毕竟“学院派”的系统训练是不可或缺的。
广州恒大集团主席许家印也对越来越严重的人才短缺发出感叹：“我一只手有‘财’，另一只手却没‘才’，现在恒大在全国22个省、自治区、直辖市安营扎寨，如果有更合适的人，我们的开发线路一定能拓展得更宽。由于目前房地产行业人才稀缺，有些房地产公司只好直接通过猎头‘挖角’，高管跳槽成了家常便饭，造成行业新一轮的人才恶性竞争。”
1989年
● 6月，深圳市政府批准实施《深圳经济特区居屋发展纲要》。《纲要》的主导思想就是建立后来被概括为“双轨三类多价制”的住房供求和保障体系。
● 7月，上海市公布《新建商品房屋注册登记暂行规定》。
● 8月，我国第一家房地产交易所——深圳市房屋交易所正式成立。
● 11月，城乡建设环境保护部发出《关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意见》。
● 11月，深圳将过去的土地使用权证与房屋所有权证合一发放为《房地产证》。这是全国首次实行房、地统一登记、两证合一，标志着深圳顺利完成了从土地、房屋分离登记发证到房地合一登记发证的重大改革。
● 11月，国家土地管理局发布了《土地登记规则》。该《规则》指出土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记。
● 12月，全国人大颁布《中华人民共和国城市规划法》。
1990浦东开放上海突破
在江与海相识相恋的地方在风和水优越和谐的契入点
城市选准了有利地形
便铆足了劲
长成一片枝繁叶茂的森林
——徐继东《上海，在春天里茂盛》
经历了一番风雨洗礼的中国，继续在改革开放的道路上艰难前行。
不过，事实上1990年国内外乍热骤冷的态势却让人不知所措，怎么也乐观不起来。
在这个节骨眼上，世界上不断发生着让人目瞪口呆的大事情。叶利钦宣布退出苏联共产党；柏林墙倒塌，分裂了45年的德国终于统一；波兰、匈牙利、捷克斯洛伐克等东欧国家相继发生剧变，社会主义大家庭分崩离析……从外边传过来的每一条消息，都让中国人既震惊而又嗟叹不已，直把一颗心提到嗓子眼上。
但是最要命的是人心离散。这一年，无论是老人还是年轻人，也不论是作家、理论家还是凡夫俗子，都充满了政治热情，而且火气都挺大。就连一向稳重的《人民日报》也脾气见长，7月30日，该报发表文章《谁说社会主义“讲不清”》，直指邓小平在《建设有中国特色的社会主义》讲话中提到的：“什么叫社会主义，什么叫马克思主义？我们过去对这个问题的认识不是完全清醒的”。一时间，“左与右”、“社与资”的争论再次甚嚣尘上，政治的天平不知该向何处摇摆。
萧索落寞的气息弥漫在大江南北，工业产值再创新低，全中国经济都在疲软。
可是西方人却在一夜之间变得空前团结，至少20个国家联合起来对华“经济制裁”，阻止他们的商人和中国打交道。时任外交部长的钱其琛用“黑云压城城欲摧”这句诗来形容当时的局面。
很显然，这是一个不同寻常的年份，是改革开放遭遇严重困难的时期。
黑云压城，也并非不见一丝阳光。这一年，邓小平给上海带来了一份大礼，也给中国和世界带来了惊喜。
滔滔浦江水，将我国最大的工业城市——上海分割成东西两片。
浦东是和浦西是对应的。在过去，浦西就是上海，在这个中国长江末梢、环太平洋海域的地域里，浦东的意义，只是与外滩遥遥远眺的一片荒地。繁荣、时尚的浦西与冷清、落后的浦东形成了鲜明的对照。
黄浦江两岸迥异的风貌，一直给人们留下了巨大的想象空间。20世纪初期，孙中山曾考察浦东，在《新中国成立方略》中，他曾提出了要在浦东建设一个“东方大港”的构想。
1949年上海解放后，上海市长陈毅伫立黄浦江畔眺望东岸时，曾动情地说：“浦东是块处女地，一江之隔，就变成了遥远的地方，多可惜啊！”
到20世纪80年代末，上海仿佛变成了一个末路贵族，市区充斥着破旧的厂房、落后的设备、堵塞的交通。上海人的居住环境，仍然是螺蛳壳里建道场。1988年甲肝大爆发，黄浦江渡船上众人的拥挤丧命，令老上海人记忆犹新。
上海人心情复杂地远眺着南方。1984年，国务院调研组和上海市人民政府联合制订了《上海经济发展战略汇报提纲》，提出了“东进浦东”的方案。
时间翻转到1990年，中华人民共和国成立41年，改革开放12年，浦东的机会终于来了。1月26日，中国改革开放的总设计师邓小平再次来到上海过春节，这已经是他连续第三年在上海过春节了。一些政治观察家们已经嗅出了其中的某种象征含义： 在南方经济特区取得了初步成功经验之后，邓小平似乎开始把目光聚焦到上海。一切似乎波澜不惊，但就在这个春节过后，浦东命运截然不同。
1990年的上海，一切刚刚稳定下来。这一年的上海，面临一个空前艰难的转型时刻。当时上海处于计划经济和市场经济交替的时候，特别痛苦。两年前，资深财经记者王安就在《中国青年报》上发表过一篇名为《上海怎么了》的文章，这篇文章很快就被上海的《解放日报》转载。事实上，更早的时候，《解放日报》自己就在头版刊登过这样一篇文章《十个第一和五个倒数第一说明了什么？》，文章道出了上海当时的窘境： 上海“工业总产值全国第一、劳动生产率第一、上缴国家税收第一……但上海人均道路面积全国倒数第一、人均居住面积倒数第一、三废污染倒数第一……”
上海该如何重振雄风呢？上海的各阶层人士在思考，上海市委、市政府也在思考。
1月27日是马年大年初一，朱镕基和上海市其他领导到邓小平下榻的宾馆给他拜年。谈到1989年政治风波之后的国内外形势，邓小平提出，现在国际上担心我们会收，我们要做几件事情，表明我们改革开放的政策不变，而且要进一步地改革开放。他请上海的同志考虑一下，怎么做，做点什么，来证明这一点。不知怎的，话题就转到了浦东开发上。对上海来说，这无疑是个千载难逢的机遇。利用浦东开发，上海可以更加顺理成章地提出建立有证券、期货、人才、产权等类别的国家级要素市场体系。
王立平，时任中共上海市委副书记。作为历史的见证人，他回忆说： 2月23号，小平同志离开上海，我和镕基坐主车，陪小平同志一家去火车站。在途中，老爷子（邓小平）就讲：“你们提出来开发浦东，我赞成。你们搞晚了，但现在搞也快，上海条件比广东好，你们起点可以高一点。从80年代到90年代，我就在鼓动改革开放这件事。胆子要大一点，怕什么。”
事不宜迟，3天后的2月26日，上海就向中央提出了《关于开发浦东的请示》。
回到北京的邓小平对中央政治局的同志说：“我已经退下来了，但还有一件事，我还要说一下，那就是上海的浦东开发，你们要多关心。”
3月3日，邓小平和几位中央高层谈话时又指出：“要用宏观战略的眼光分析问题，拿出具体措施。机会要抓住，决策要及时。……比如抓上海，就是一个大措施。”他还特意请李鹏同志负责抓一下浦东的开发和上海的发展问题。
1990年春暖花开时节，上海终于听到了从困境中突围的号令。4月18日，中共中央、国务院宣布了开发、开放浦东的重大决策： 原则上，在浦东实行经济技术开发区和某些经济特区的政策，并将浦东作为今后10年中国开发开放的重点。也就是从此刻开始，中国的开放重点，从南方的珠江三角洲向长江三角洲转移。
4月30日，上海市政府召开新闻发布会，宣布了开发浦东的十条政策。
5月3日，上海市浦东开发办公室正式挂牌。站在浦东开发办的两层小楼前，朱镕基跟大家挥着手说：“市民们，你们盼望已久的浦东开发，现在开始啦。”
中国90年代的改革开放就此翻开了新的一页。如果说，在整个20世纪80年代，以深圳特区为标志，是一个“广东时代”，那么，从90年代的第一个春天起，以浦东开发为起点，则是一个全新的“上海时代”拉开了序幕。
仅仅十年的时间，浦东开发开放就取得了重大进展： 高楼林立，商贾如云，一批批“国际社区”拔地而起。一个外向型、多功能、现代化的新城区，傲然屹立在浦江东岸。
住宅是浦东新区开发的内容之一，是新区建设现代化一流城市的重要内涵。浦东新区住宅建设按照规划设计、建设质量、配套设施、物业管理均按照“上档次、争一流”的目标，积极开拓，大胆实践，十年间共计拆除近千万平方米房屋，动迁约十万户居民，新建居民住宅2010。5万平方米。三林城、御桥花园民乐苑、金桥湾清水苑、新里城和合苑等一批新型住宅群的出现，大大地改变了浦东人的居住环境。仅1999年一年的商品房销售量就达到250万平方米。
随着浦东开发开放的深入，大交通、大设施的逐步完善和建成，大大提高了浦东新区住宅的含金量，缩小了浦东与浦西的区位差距。以前，上海人是“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，而现在很多浦西人却争相入住浦东。在浦东商品住房的购买者中，50％以上是浦西的居民。
20世纪30年代，上海曾一度被称为东方的华尔街，那个时代的历史符号，是遗留在外滩上的大大小小几十座世界各国风情的建筑群落。
今天，当世界的目光再次转向东方，看到的最标准的形象就是以东方明珠为核心的陆家嘴金融贸易区。只要有梦想，在这里，一切均有可能。
1990年中央决定实施上海浦东开发战略，促进了上海城市建设和房地产开发的步伐。另外一个突破是1990年上海市开始探索并最终实施的《上海市住房制度改革实施方案》，其中开创全国先河的是率先推行住房公积金制度，增强了居民的购房能力。后来，这一制度逐渐推广到全国。
20世纪80年代末，“提租售房”的改革正在全国各地试点，提租派和售房派的争论之声此起彼伏，针锋相对。
有人提出提高房租，烟台、蚌埠已经开始搞，但阻力重重，进展缓慢。根据烟台的方案，考虑到职工的承受能力，房租提高后，由企业按照职工工资的29％给职工发放住房券，这部分房租上涨的压力，实际由企业承担，成为正在获得自主权的企业的一个大包袱。这个包袱，在1988年的通货膨胀压力下，而越发显得沉重。
又有人提出将公房低价卖给住房者，政府可以甩掉房屋维修保养的包袱。但这也行不通，不管怎么低价，老百姓还是承受不起。核心问题就是老百姓没有支付能力。
最终，在企业的反对和老百姓的怨声载道中，这些在各地进行的试点被叫停或不了了之，全国时快时慢的“房改”一度陷入困境。
“出现这些问题的原因，在于这个时候的改革，并没有进行制度设计和全盘的考虑。在政府财力不足，企业面临转制的情况下，‘甩包袱’是政府政策选择的初衷，企业改革、金融改革都滞后于住房改革，不能提供很好的支持。各地都没有什么有效的办法。”时任建设部房地产业司司长的张元端分析说。
主政上海，最令朱镕基头疼的也是上海居民的住房问题。当时上海市居民住房的紧张程度已经引发了空前的社会矛盾，“螺蛳壳里做道场”这句非常形象的比喻至今还时常在市民口中听到，一家几代挤在几平方米的屋子里的比比皆是。
住房难，是上海市民的头号难题。据1991年的统计数据显示，上海人均居住面积不足四平方米的家庭有32。7万户，无房可住的约两万户。而另一方面，当时市政府住房建设的资金实际上是极度短缺。相关资料表明，上海市政府1990年全年在包括住房在内的各类房屋建设上的投入大约30多亿元人民币，折合建房面积约300多万平方米，而其中真正投入在住房建设上的资金非常之少。
1990年3月，时任上海市建委副主任的叶伯初被朱镕基调去搞住房改革。他当初碰到的第一个问题是路子怎么走？此前房改始终没有一个明朗的思路。
1985年研究生毕业分配到上海计委研究所后，戴晓波的第一个课题，就是研究住房制度改革。五年后，他是《上海住房改革方案》的方案组组长、执笔者。
在这个圈子里兜兜转转了几年后，戴晓波意识到，必须寻找到第三条道路。
1990年的上海，春寒料峭，刚刚过了春节，时任上海市市长的朱镕基就带着几个人到了新加坡等地，他此行的目的，是为上海的住房改革寻到一条破题之道。此前，他刚刚接受了人大代表的质询：“为什么你当了市长，上海的住宅竣工面积少了100万平方米？”
“朱镕基回来后说，上海的住房制度改革，他一直放在心上，核心问题就是资金问题。新加坡的公积金制度，可以借鉴。他要求有关部门参照新加坡的经验尽快研究设计住房公积金制度。”戴晓波说。
朱镕基最终肯定了“公积金制度”的方案，在建立公积金制度的同时，提高房租（政府发补贴），低价将公房卖给住
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