我们房地产这些年-第15部分

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朱镕基最终肯定了“公积金制度”的方案，在建立公积金制度的同时，提高房租（政府发补贴），低价将公房卖给住房者。除此之外，他提议成立了住房委员会，负责管理、推动住房改革工作。而且，住房委员会不完全由政府官员组成，还必须吸收民间人士参与。理由是，房改涉及千家万户民众切身利益，应该有民间代表参与，这样才能兼顾各方利益，也容易听到民间的意见。

在叶伯初的印象中，朱镕基对此项工作大刀阔斧，却又细致入微，有时候休息时想到一些建议，立即打电话让他考虑。比如上海住房改革的思路包括：　推行公积金；提租发补贴；买房给优惠；分房买债券；建立房委会。其中，“分房买债券”这句话就是朱镕基忽然想到，马上打电话给叶伯初说的。

交通、住房、“菜篮子”三件事构成了朱镕基担任上海市市长期间为民做实事的“老三件”。直到1991年，朱镕基在《政府工作报告》中依然坚持强调要用三年时间继续办好交通、住房、菜篮子三件大事。有人统计过，朱镕基在任期间，每年在报纸上公布和解决的实事累计超过40件，每年的人大会上，当他告诉人大代表，去年的实事工程已经得到了落实时，都会迎来代表们的一片掌声。

“他的最大特色就是心中永远装着老百姓，说的也是为老百姓着想的话，从不打草稿。”叶伯初说，“第二个特点就是雷厉风行，发现有什么问题一定要努力解决，绝不放弃，而且一定要抓出效果。”

上海率先出台了全方位、多方面、综合配套的房改方案，建立了住房公积金制度，开辟了职工住房福利一种新的实现方式，也为筹集住房建设资金提供了一条切实可行的渠道。

1991年5月，作为五个重要内容之一，公积金制度被写入上海的住房改革方案。根据这个方案，上海市要为职工建立“住房基金”，钱由职工和企业共同负担，数额为职工工资总额的5％，这些钱，由公积金中心统一管理，用于向企业建房和个人购房发放贷款。

当时，上海市政府把全市房改配套金融业务的承办权交给建行上海市分行；建行上海市分行再将这项创新业务方案呈报建行总行。由此，中国的房地产金融市场和住房金融市场正式拉开序幕。房地产信贷部主任顾浩钟说，全市公积金账户设立工作启动仅仅两个月，建行就为全市40多万个职工开设了账户。

上海在建立住房公积金制度的第二年就实行了职工住房公积金购房贷款办法。凡正常履行住房公积金缴存义务的职工，在购买自住房时，都可以申请住房公积金贷款。在住房公积金制度出台后的七个月时间里，迅速归集起4。25亿元建房资金，次年归集了7亿元。这也为1994年国务院决定在全国范围内全面推行住房公积金制度埋下伏笔。

上海华光仪器仪表厂职工杨希鸿一家最早住在余杭路上，居住面积大概13平方米，按她的住房条件在厂里并不算困难户。但看到自己19岁的女儿每天在13平方米房子的阁楼爬上爬下，杨希鸿心里很不是滋味，于是，改善住房条件的欲望就愈发强烈起来。

夫妇俩看到《上海市住房制度改革实施方案》后，便去当时位于吴江路上的建行上海分行房地产信贷部咨询；也因此，她在当时的中国人民建设银行虹口支行备了案。

心里有了数，杨希鸿夫妇于1991年10月19日去上海联城实业有限公司，购置了一套位于虹口区东体育会路的建筑面积53。36平方米的两居室，并预付了4。51万元的房款。次年，杨希鸿幸运地成为上海首批住房抵押贷款获得者，尚缺的四万多元房款至此由建行一次性付给联城房产公司。

1992年5月8日，杨希鸿出现在中央电视台的新闻联播里。穿着灰色毛衣，烫着卷发的杨希鸿，在一份油印的、略显粗糙的借款合同上，签下了自己的名字。她多年的住房梦，终于在那一刻圆满了。与共和国同岁的杨希鸿，也在无意间成为上海乃至全中国个人公积金贷款的第一人。

杨希鸿至今仍保存着这份编号为001号的借款合同书。合同书上写明，杨希鸿向住房公积金中心贷了八万元分期偿还的贷款。这八万元，帮助杨希鸿购置了属于自己的住房。

很多朋友来向杨希鸿祝贺：“恭喜你啊，有了自己的不动产了。”杨希鸿说，这些祝贺，“比我自己理解的还要深”。

杨希鸿一家人在东体育会路的这套两居室里住了九年，直至2001年5月再次向建行申请个人住房商业性贷款购买了新华路上一套135平方米的公寓。

据统计，上海1991年动用公积金贷款购房的只有1571户，然后逐年提高，1996年达到2。2万户，2003年达到12万户，可以见到，1991年到2003年动用公积金贷款购房的户数居然高了80倍之多。这说明居民购房意识的增强，上海人均居住面积从1990年6。6平方米，提高到2003年的15平方米左右（新增住宅绝大多数都是通过福利分房和货币分房取得）。

2001年4月25日，新华社记者黄庭钧、姜微采写的新闻《上海人为什么买得起房？》，文中报道了上海实行公积金制度之后对于市民购房的帮助：　自1991年5月上海率先推行公积金制度以来，这项造福于民的制度已覆盖除农村户口、城镇个体工商户外的所有上海在职职工。目前，全市共归集住房公积金近400亿元，约占全国公积金总量的1/6；10年来，上海住房公积金个人购房贷款累计发放近280亿元，约占全国总量的40％。家住浦东的杨建弟说，原以为买房高不可攀，也不习惯借钱背债，现在有公积金垫底，心里踏实了许多。这位当年在浦西只有“一张床”、饱受住房之苦的“老上海”，1999年通过公积金个人购房贷款，在浦东买下了一套110平方米的宽敞新房。他又把市中心的老房子出租，租金用来偿还贷款，一家五口过得轻轻松松。

目前，上海市已有36万多户中低收入家庭，借助住房公积金贷款，圆了新房梦。见证上海公积金制度发展的原建行上海分行副行长吴盛裕估计，至少有150万上海市民从中受益。现在，上海公积金个人购房贷款占公积金贷款总量之比，由初期的不足5％达到去年底的98％。

公积金这根“金箍棒”，也撬动了上海住房金融市场的勃兴。各家商业银行利用市民公积金贷款的“搭车效应”，相继推出多种形式的便捷高效的个人购房商业贷款，上海市民的住房消费信心和消费能力空前高涨。仅2000年上海市内销商品大姓房1300多万平方米，其中约94％的15万套住房是市民个人购买的。这里面，还不包括当年近十万套的存量房交易。来自上海市公积金管理中心的最新数据显示，公积金存缴如今已融入千家万户上海市民的日常生活。

当初，可办理住房公积金贷款的银行从最初的建行一家，发展至今，已形成16家商业银行共同参与的住房金融服务市场。

1994年11月23日，财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行联合下发《建立住房公积金制度的暂行规定》，标志着我国住房公积金制度的全面建立。

在全国的房改陷入困境时，上海开创的这条新路，为全国城镇居民的居者有其屋的理想的实现，做出了积极的贡献。由成思危牵头的全国住房改革研究小组的调查数字，证明了公积金对提高公民购房能力起到了积极的作用。在被调查者中，1980—1990年间，购买公房的居民不到一成；1994—1997年推广公积金的阶段，有一半以上的人购置了公房。

这项发轫于上海并在全国普遍推行的住房公积金制度，是我国城镇住房制度改革的一项基本内容，是实现职工住房社会化、商品化的一种重要方式。实行住房公积金制度，是深得民心的重大改革，是在社会主义市场经济条件下改善城镇居民住房条件的正确途径。近20年来，住房公积金制度在解决中低收入居民家庭住房问题、改善居民消费结构、促进居民住房消费等方面起到了十分重要的作用。

住房公积金带动了居民住房消费，促进了住房金融的发展。据统计，截至2001年底，全国公积金归集总额为3326亿元，累计向210万户家庭发放住房公积金个人贷款970亿元。随着住房消费的启动，个人住房贷款迅速增长。截至2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，首次超过房地产开发贷款余额，占消费贷款余额的86％，基本实现了房地产信贷结构的调整。住房金融的发展，极大地提高了居民购房的支付能力，已经成为居民提前实现住房消费的重要手段。

无数时间点上的瞬间闪耀，都是中国房地产业史上的清晰坐标。1990年，我们无法回避一些人，有的让我们扼腕，有的让我们惊喜。

孙宏斌无疑是极具传奇色彩的标志性人物之一。

1990年，对孙宏斌来言，是巨大转折的一年，是从联想“少帅”成为“阶下囚”的一年，是充满乐观理想主义情绪的青年孙宏斌遭遇巨大现实残酷冲击的一年。

1990年3月，柳传志在西山宾馆召开联想高层会议，主要目的是把孙宏斌从企业发展部主管的位置上调开。

柳传志认为孙宏斌的问题确实严重，独立倾向明显。他认为：“孙宏斌努力想形成企业体外的循环，不在监控之下进行他们的运作，已经有财务失控的问题。他们说这种运作的成果还是会归到企业旗下，但是我们是不允许的。至于是不是真的像他们所说会归到企业，这不好讲，外地分公司的人都由他来选拔由他来负责，这种做法很危险。”孙宏斌还办了一份《联想企业报》，宣称：“企业内部利益高于一切”。孙宏斌的小动作不言自明。在柳传志眼里，他已有拉帮结派的嫌疑。

柳传志此后找到孙宏斌，让他把几个吵得凶的下属开除。孙宏斌不同意。类似的谈话进行过几次，孙宏斌的态度都很坚决：　不同意。最后一次，柳传志说：“小孙你是要我还是要这几个‘青瓜蛋子’？”

“我要‘青瓜蛋子’”，孙宏斌说。“柳总，开除他们的理由不充分，这么做，我在这个部门还有什么威信？不是他们不能开除，是不能因为这件事就开除。只是给你提了点儿意见嘛。”

意气用事的孙宏斌完全堵死了退路。

更为重要的是，孙宏斌和手下随后在北京大学芍园聚餐，饭局上大家的情绪都很激动。在联想2004年作出的《联想就孙宏斌事件的说明》里，提到“当时在孙宏斌的团队中有一些人存在着更为严重的问题，他们放言要将公司的款卷走”。孙宏斌说，当时，“卷款逃走”之类的话他手下很多人在很多地方都说过，在芍园餐厅也说了，但他自己没有说过。

这次愤怒的聚会被传了出去。也有说法是，孙宏斌的人中，早就有了柳传志的“无间道”，“无间道”迅速把聚会的内容通报了柳传志。

在创业早年间，一个商人蒙了柳传志五万块，急得柳传志天天去堵此人，恨不得直接拿板砖拍他的脑袋。这会儿可不是五万，孙宏斌控制的金额远超于此，柳传志没法不着急。

柳传志决定再跟孙宏斌谈最后一次，还是谈崩了。第二天，柳传志亲自主持召开企业发展部会议，宣布自己暂任经理，孙宏斌另作安排。会后孙宏斌就被送进了看守所。一个月后被正式逮捕，案由是挪用公款。

两年后，1992年8月22日，法院以“挪用公款13万元”的罪名判处孙宏斌有期徒刑五年。

孙宏斌入狱的时候，孩子刚刚出世。

1994年3月，即将出狱的孙宏斌与狱警到北京采购物品，托人请柳传志在一家川菜馆吃饭。席间，孙宏斌向柳传志道歉。他的诚恳感动了柳传志，柳当场表态：“我从来不说谁是我的朋友，但是你可以告诉别人你是我的朋友。”

也正是孙宏斌的这次道歉为他自己赢得了一次机会，出狱后试图重整旗鼓时，孙宏斌得到了柳传志的慷慨相助。这才有了后来搅动房地产市场一池春水，而被王石称为“害群之马”的“顺驰”。

后来有人这般理解孙宏斌的这段经历：　如果他没有1990年的一些恩怨，也许就不会有“顺驰神话”，更没有神话的破灭。

当今业界所认可的最富有、最低调、最神秘的朱孟依，是较早接触房地产的有心人。80年代中期，广东丰顺县城镇商业刚刚兴起，朱孟依所在的镇不少人都在路边摆摊做生意，他想：　何不将摊点集中在一个地方，既热闹又方便，还好管理。于是他去找镇政府，提出由他出资建设商业街，只要求按比例提成业主租金。镇领导喜出望外，立刻答应。就这样，20岁出头的朱孟依凭借过人的眼光，挖到了第一桶金。

1990年，朱孟依去了香港，并获得了香港永久居住证。这种变动无疑为以后合生创展在香港上市铺就了一条极易到达的捷径。

坊间传闻，朱孟依在广州的发迹得益于他在广州有着良好的政府关系。因而预知到了未来广州新城发展的契机，在这一年购下广州偏僻一隅的天河区大片农田。

因此，极具前瞻和超大气魄的朱孟依，在90年代初就奠定了以后财富几何级增长的牢固基础。

对于多数石狮商人而言，事业的起点从石狮开始，但石狮绝不是他们的终点。许荣茂的事业发展同样遵循了这条原则。

前面说到的许荣茂，1989年从香港回到石狮，其人生中最重要的机遇就出现于此，他将手上的资金转了一个方向，投资房地产。一年内相继抛出了一连串的开发计划，使他迅速成为石狮地区最大的房地产投资商。据称，当时的投资回报率超过50％。

1990年，国内经济萎靡不振，坏消息接踵而至。许荣茂见形势复杂，生意发展空间受限，便决定移民。不久，举家迁到了澳大利亚，开始在悉尼和达尔文市投资房地产。

1990年

●　4月，党中央、国务院宣布开发、开放浦东的重大决策：　原则上，在浦东实行经济技术开发区和某些经济特区的政策，并将浦东作为今后10年中国开发开放的重点。

●　5月，国务院下发《对建设部、国家测绘局与国家土地管理局有关职能分工的意见》，对建设部部分职能作了如下定义：“建设部主管城市建设工作，负责城市的规划管理、房政管理与房地产业的行业管理，并根据城市规划实施城市土地开发利用管理。”

●　8月，国务院颁布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押做出系统规定：　居住用地年限为70年；工业用地和教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地年限为40年。

●　12月，建设部发布《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，这是我国城市房地产产权管理较为系统的行政规章。该办法明确了“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。

第四章　冬天里的一把火

1991房企上市做大做强

斜倚祭坛，眺望你被荒烟染白的天际我倍感一种空前的虚无

因为我看出在你微笑后面隐藏着的悲哀也许这正是由于我平生多劫的缘故你更苦呀！我怎能不端起纯白的米酿洒向这块埋有一代代忠魂的黄土

——黑大春《祭》

“东欧剧变”让中国的改革者对改革开放有了更加强烈的紧迫感。1991年，中国经济发展速度还是出现了下降。其时，国内尚未消弭两年前政治风波的阴影，西方对中国实施经济制裁进入了第三个年头，各种杂音此起彼伏，对改革开放的诘难也随之而来，并与坊间流言混杂成为舆论焦点。

世界风云变幻，中国向何处去？邓小平用他一贯通俗易懂、深入浅出的语言指出了90年代中国人应该怎样做。1991年春节，邓小平再次来到上海过年。锦江春暖，世人有幸聆听一代伟人的精辟论述。

——“不要以为，一说计划经济就是社会主义，一说市场经济就是资本主义，不是那么回事，两者都是手段，市场也可以为社会主义服务。”

——“开放不坚决不行，现在还有好多障碍阻挡着我们。发展经济，不开放是很难搞起来的。”

——“胆子更大一点，步子更快一点。”

正如一份杂志的评论所言，伟人之所以伟大，往往在于说出了大家心里都明白的道理，大家都立即接受并付诸实施。

回望历史，今天如何感慨都不过分。20世纪90年代初期的某些潜流真实地阻碍了中国改革开放向前走的步伐，1991年邓小平的声音，成为那个年代里的面对可能遭遇的一切困惑时披荆斩棘的利器，也奠定了中国平稳地度过了高速发展的90年代的思想基础。

春江水暖鸭先知。事实上，1991年最先感知到热量的是现在雄霸中国房地产江湖的大佬们。

1991年，对于中国房地产业来说，是具有重大历史意义的一年。

这一年，国务院房改领导小组成立，全国第二次住房制度改革工作会议召开，确定城市土地转让制度正式实施。此后，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，房改终于在市场经济逐步发展的大环境中拉开了大幕。

在全国的很多城市，1991年的房改大旗，标志着原来的房屋分配制度成为历史。这就直接带来了两个结果：　一是商品房需求量急速上升，房价开始攀升；二是房地产开发公司（特别是私营房地产企业）纷纷成立，标志着商品房开发的全面启动。

人们一般都认为，中国有商品房的概念是从改革开放之后的20世纪90年代开始的。但如果今天从现代房地产发展史的角度正本清源的话，中国历史上第一次大规模的商品房开发，应该从一个多世纪前的上海石库门算起。

19世纪中叶，一些西方国家根据不平等条约在上海设立租界。开始时，租界里住的全是外侨，后来战乱迫使江南富绅及中产阶级市民纷纷举家涌入租界寻求庇护，有人还在租界里盖起了房子。不久，租界当局下令取缔了这些有碍观瞻的建筑。这时，一些有眼光的商人依照租界当局的市容规划，借机大量修建住房，提供给这些外来人口居住。这些住房模仿欧洲联排房屋在营建与开发上的规范化，同时融合了江南民居中三合院住宅的空间布局与文化韵味，既符合占地少、设计合理、坚固耐用、美观大方的原则，又适合市井平民的消费水平。所以，这种建筑模式在上海很快就风靡一时，甚至每年以数万计递增，逐渐成为上海市民欢迎的里弄建筑。这类中西合璧的住宅正大门以条石作门框，因而名为“石库门”。

随后，在汉口、南京、福州、天津、青岛等地也出现了石库门式的里弄住宅。

石库门作为建筑和文化的产物，在中国现代建筑史上留下了深深的烙印。它的出现是一种城市生活的必然。洋场风情的现代化生活，使庭院式大家庭传统生活模式被打破，取而代之的是适合单身移民和小家庭居住的石库门弄堂文化。石库门里的“亭子间”、“客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。上海博物馆馆长陈燮君说，石库门是最有海派风情的民居建筑，是上海近代都市文明的象征，是上海城市精神与智慧的物质结晶。

我国的普通邮票第23组《中国民居》中的上海民居图案采用的就是石库门建筑。中国共产党也诞生在望志路（今兴业路76号）一幢典型的石库门建筑中。

上海石库门的开发、设计、建造和经营者是中国房地产开发的鼻祖，商品意义上的房地产概念就在那个时期的上海产生的。之前，中国人的房子一直是自己建造、自己居住的。

从1991年开始，上海开展了一轮又一轮的城市改造。在摧枯拉朽般的拆迁之中，如同北京的胡同正以每年600条的速度消失一样，上海的石库门也在成片消失，几乎每天都有弄堂被夷为平地。这些曾经承载过厚重历史的老建筑，在素享“万国建筑博览会”之美誉的上海的地图上正一天天减少。

随着城市的逐步发展，上海居民已淡化地域概念，一个个环境优美、风格别致的居住小区开始出现。但是，“住在弄堂怨弄堂，离开弄堂想弄堂”。看着已经风烛残年的破旧的石库门在推土机的轰鸣声中一片片消失，许许多多在石库门的嘈杂和凌乱中出生、长大的上海人依然在里弄之中流连忘返，百感交集。

20世纪90年代初，全国最稳健的房地产市场当属北京。

北京房地产市场，套用市场经济的一个名词，当时还是一个“寡头竞争”的时代。北京城市开发集团有限责任公司、北京房地产开发经营总公司、北京大成房地产开发总公司、北京城市改进综合开发总公司等几家具有深厚政府背景的房地产企业，“瓜分”了京城绝大部分房地产开发项目。这些寡头企业的老总们，在谈笑间运作着数百万平方米、数十亿的大项目。从“量”的角度而言，这是后来者不得不“高山仰止”的。

现在的北京城市开发集团有限责任公司，当时叫北