我们房地产这些年-第16部分

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“量”的角度而言，这是后来者不得不“高山仰止”的。

现在的北京城市开发集团有限责任公司，当时叫北京市城市建设开发总公司。圈内人都习惯称之为“开发总”。身为公司名誉董事长的赵康至今都记得当年起名字时“开发”何来：“‘开发’两字，还是时任北京市建委主任的宋汝棼老先生从词典中精选出来的，因为这是北京市建立的第一家房地产开发企业。”

今天我们所谓的“开发商”原来就来源于此。

作为北京房地产开发的拓荒者和北京楼市品牌的缔造者，这些最早成立的国有房地产开发企业，承担的是双重任务。一是解决当时最为突出的北京市民住房难问题；二是实现首都总体规划，探索“综合开发、配套建设”城市发展新路。北京早期的大型居住区的开发和市政设施的建设，基本上都由他们负责，一些利润较薄的城市危改工程也是如此。与现在的房地产开发并不完全是一个等同的概念。

这之前，北京虽然也在零星进行着住宅建设，但部分住宅建设与城市总体规划脱节，虽建成多年，但仍不能通电、通水、通暖，居民无处购物，子女无处上学，被老百姓称为“鬼楼”。北京城市开发集团的崛起才彻底改变了这种现状。从早期的前三门“一条街”和随后的劲松、团结湖“两片”，到五路居、塔院、双榆树、左家庄、人大北、复外、小红庙等地区的“全市开花”，城开集团一直在精心进行着“综合开发、配套建设”的实践和探索。

作为北方城市，北京人有办大事“大气”的传统，这点在需要大手笔运作的房地产领域，本土企业身上表现得淋漓尽致。城建、城开、天鸿、华远等大型品牌企业对早期大型住宅区的开发创造了多项亚洲乃至世界纪录，奠定了北京房地产开发的基本格局。从20世纪的80年代到90年代直至今天，仅城开集团一家企业就已开发成片居民住宅区项目70多个，总建筑面积逾3000万平方米，相当于再建了一个半老北京城。

这个数字，是今天京城所有声名显赫的房地产企业都难以望其项背的。

在产品上，由于北京人特有的豪爽大气文化，他们早期虽没有特别关注细节的雕琢，但也没有为了蝇头小利而精打细算。真材实料的高质量产品为他们赢得了市场口碑，成为老百姓的放心品牌。正是由于这样的开发经历，他们在北京楼市的知名度和市场影响力都具有不可替代的作用。此外，他们对老百姓居住习惯的探索和引导，也为后来许多进入北京的开发商提供了借鉴样本。

“房改”的暖风迎面扑来，而最为兴高采烈的莫过于深圳、广州、海南房地产界的大佬们。而后来更多的人只把海南誉为是中国房地产的策源地，连一年一度的房地产首脑人物会聚一堂的博鳌房地产论坛，都定期在海南召开。

对中国房地产有所研究的人都知道，广泛意义的中国房地产并非起步于海南。

其实，中国较早的房地产市场诞生于20世纪80年代初的深圳。作为试点，当时深圳企业家对房地产市场的规律并不了解，亦缺乏运作经验。可以说，在当时，无论是资本市场、股票市场还是房地产市场，对国人而言都是相当陌生的概念，当时的城镇住房主要是依靠政府福利分房，而未曾通过市场解决，只有一些外来人员，必须通过商品房市场解决住房问题，当时的商品房市场并不完善。在那样的环境下，邓小平同志喊出了“摸着石头过河”的口号，提出了搞市场经济的设想，而房地产市场商品化也成为一种全新尝试。

80年代初，广州、深圳各开发了一个楼盘（即东湖新村和东湖丽苑），允许引入合资企业，由此，香港地区一批较为成熟的开发模式被引入内地，这一探索大获成功。邓小平同志在考察了这些成功的试点后，于1992年春天提出了“开发区大有可为”的口号，深圳房地产模式也在全国范围内推广开来，第一轮开发区热在此时逐渐形成，深圳、广州、海南等地也成为中国房地产市场的发源地。如今在房地产市场上叱咤风云的人，有不少就是从当时的南方学习归来的，南方沿海一度成为中国房地产市场的学习基地。当然，这还不算是完全意义上的市场化，仅仅只是市场的逐步开放。

但是，在探讨这个问题的时候，我们必须明白，深特房、万科都是国有企业，当时的深圳、广州还是国有企业垄断房地产的时代。因为没有太多的竞争，所以没有太多地吸引人们的关注。

自1991年开始，民营房地产企业不断涌现，结束了国有房地产企业一统天下的格局。因为那时的海南，借建省办大特区之势，“房改”改得最彻底，所以整个中国最活跃的民营房地产企业大都集中在海南，楼市竞争最激烈的地方自然也是海南。

也许就是这方面的原因，因而人们在总结中国房地产发展历程的时候，总喜欢把海南定位为中国房地产的发源地。

1991年1月初的一天，深圳蛇口菜市场笼罩在一片灰蒙蒙之中，天空下着淅淅沥沥的小雨。

和菜市场的其他摊主不同，时任万科集团副总经理的孙璐跑到菜市场摆摊叫卖的商品是万科的股票。“当时我找到菜市场工商管理所的同志，人家都觉得奇怪，没听说过上这儿摆一摊位卖股票的。”孙璐回忆。

万科上市的股票，没有像现在一样在证券市场大屏幕显示屏上跳动、闪亮，而是出现在菜市场新鲜蔬菜旁，卖杂货的小摊上。彼时的国人，对那些钱生钱的虚拟概念，从内心深处也尚存怀疑和抵触。

就是通过到菜市场摆摊，万科一步一步完成了股票的推介认购。

带点戏剧化的味道，王石一夜之间成为中国第一批股份制企业的总经理。

率先上市得益于万科最先完成股份制改革。众所周知，万科积极响应深圳市政府股份化改造的初衷是想摆脱上级公司控制。

1988年11月21日，深圳市政府批准万科的股份化改制方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票，现代企业公司（万科前身）以净资产1324万元折合1324万股入股。

万科首次公开发行股票是在1988年12月，发行2800万股，募集资金2800万元。

1991年1月29日，万科股票正式在深圳证券交易所上市，由此踏上了万亿市值的征程。2008年万科的市值已经达到约2000亿元。万科上市不仅仅是王石的一种自我救赎行为，对于房地产行业来说，更是开创了一条做大做强的路径，由此树立了房地产企业走向规范化发展的标杆。

相比今天的房地产企业的上市路径，万科彼时的上市之路显得原始而让人忍俊不禁。不过，在那个特殊时代的赤脚上市，于万科而言意义深远，于房地产行业而言意义更为深远。

通过上市打通了融资渠道，万科建立了相对完善的公司治理结构，推动了其第一轮扩张。这一步是万科发展历程中最为关键性的选择。

更为重要的是，把万科上市放到房地产行业的发展历程中，万科上市的意义立刻凸现出来。套用美国宇航员阿姆斯特朗在月球上踩下第一个脚印时说的那句注定不朽的句子，那就是：　万科上市是万科的一小步，却是房地产行业发展的一大步。

从股份化重组到股票发行，从上市交易到市场监管，万科摸着石头过河，神经时刻为资本市场一系列复杂的规则而跳动。

万科上市与当时的时代背景密不可分。1990年11月26日，时任中共中央总书记的江泽民出席了深圳经济特区建立十周年招待会。五天之后，深圳证券交易所开始试营业。深交所获得国家的正式批文是在1991年4月11日，此时万科股票已经上市近两个月。

上市打开了资本市场的大门，从此接受过资本洗礼的万科开始频频和资本亲密接触，在资本的指引棒下，万科渐入佳境，开始起飞。

1991年6月，万科通过配售和定向发行新股2862万股，集资1。27亿元。怀揣这笔资金，万科来到十里洋场上海滩，成功开发了万科在上海的第一个项目——上海西郊花园，艰难挤进上海市场，也开始了万科第一轮全国化的跨地域扩张。

1993年5月，万科成功发行4500万股B股，募集资金45135万港元。这笔资金对万科具有非同寻常的意义。

同年底，中国房地产行业经历了一段最为艰难的日子：　宏观调控、银根紧缩，这种情况一直持续至1997年。

正是凭借这笔资金，万科在宏观调控银根紧缩时期，仍能保持稳健的成长。1997年年中，基于房地产市场复苏的判断，万科增资配股募集资金3。83亿元，重点加大深圳市场的投资开发，一举奠定了万科在深圳市场的领先地位。

“上市对资金密集型的房地产企业来讲，其重要性怎样强调也不为过。在当年的环境下，万科这样早上市确实具备一些高瞻远瞩的意味，也正是如此，才保证了万科在发展过程中，拥有一条宝贵的资金渠道。”许多业内人士如此评述。

万科上市，不仅为资金密集型的房地产行业找到了一条宝贵的资金渠道，而且开创了一条房地产企业做大做强的路径。

榜样的力量是无穷的。继万科、深特房等公司之后，广东房地产界凭借“上市”的途径，迅速崛起了金地、合生、保利、富力、碧桂园等一大批巨头，越来越多的房地产企业开始借道资本市场。风起云涌的上市浪潮不仅席卷A股市场，还涌入了香江。

最让人津津乐道的一幕出现在2007年4月20日。这一天，广东地产公司碧桂园在港交所挂牌上市，香港股市的金手指倏地指向这家顺德房地产大鳄。130亿元的融资额，超过1300亿元的市值，两项桂冠注定了2007年将属于这家上市代号为“2007。HK”的民营房地产企业。而公司创始人之女，25岁的大股东杨惠妍也被推上了中国首富的宝座。

在房地产大鳄上市受到追捧之后，众多中型开发商也随之步入上市历程。2007年，浙江广宇、河北荣盛发展、河南鑫苑，2008年，合肥城建、杭州滨江地产等二线房地产公司也讲述了一个又一个精彩的上市故事。

但这并非高潮，后继者大连万达、中信地产等一大批房地产企业也纷纷构思故事情节，精彩即将呈现。

除了上市，房地产企业屡屡成为增发、发债、借壳的主角，2007年房地产企业普遍处在“不是在上市的过程中，就是在增发的路上”这一状态。据相关统计，房地产企业2007年通过增发从资本市场融资额已超过1200亿元。

在时间走进2008年之后，“上市”对于房地产企业来说，已经成为老生常谈的一个词。如今的房地产圈内流行这样一句“格言”：　上市并不意味着一劳永逸，但不上市则肯定出局。

房地产企业想生存，说到底需要融资。融资的路千条万条，上市却是首要的选择，因为只有上市，才意味着进入资本市场，接下来的发债、增发才成为可能。

统计资料显示，截至2008年12月底，A股市场的房地产板块企业数已经达到122家。

值得称道的是，万科从走上专业化道路那天起，就将“成为房地产行业领跑者”作为自身的目标，不仅在业绩上领跑，而且要在观念、文化上领跑。

上市不久，王石提出，万科要推行业主参与小区物业管理的“共管”模式。在国内，业主委员会是个全新的概念，无经验可寻，只能学习借鉴香港。香港的每个住宅管理处都设有业主管理委员会，业主管理委员会由业主推选的业主代表组成，它参与监督管理和协调物业管理公司与业主的关系，所做出的决议经代表的2/3同意有法律效力。它可以“炒掉”物业管理公司，但“炒掉”物业管理公司必须有该住宅区内51％以上业主的同意。它既体现业主的要求，又保护了物业管理公司的利益。

当年12月，“万科天景花园业主管理委员会”成立。

“天景花园业主委员会”的尝试最终获得了政府主管部门的认可，成立业主委员会也成为1994年颁布实行的《深圳市经济特区物业管理条例》的重要内容之一。

这是中国第一个业主管理委员会，它极大地影响了中国房地产开发和物业管理行业的发展，甚至对整个房地产市场和国家的相关立法都起到了举足轻重的作用。

随后，全国各地陆续通过的物业管理条例，都吸收了这一模式，业委会成为物业管理法规的一项重要内容。

在经济低谷进入国内房地产市场的“先知者”不多，但黄如论算一个。

福建商帮的重要代表人物许荣茂前脚去了澳大利亚，而1986年只身前往菲律宾淘金的福建人黄如论，却带着在国外赚回的第一桶金，后脚回到家乡，投资房地产，并从此发迹。

1991年3月，黄如论在福州独资设立了金源房地产有限公司。创业之初，公司全部人马八个人，但历经数年，很快发展成为福建最大的私营房地产企业，并开发了一系列经典之作——国泰大厦、金源花园、金晖新村和福州会展中心，以及南昌金源国际商贸中心和海联大厦。迄今为止，上述力作仍是所在地亮丽的风景线。然而，这一切，还只是黄如论牛刀小试。

1999年5月，黄如论审时度势，北上京城。他一出手就是大手笔，投资8亿元开发18万平方米的全新蝶形结构的亚运村世纪嘉园，并于当年圣诞节前夕推出，首开京城准现房发售之先河。北京房地产业亦因此而步入准现房发售时代，并作为行业标准迅即推广至全国。

继而，黄如论又在北京西山脚下，再次砸下50亿元，建造面积达120万平方米的北京世纪城。黄如论亲自主持了全部规划设计，整个小区引入“人车分流”、“户户朝阳”、“动静分离”等全新设计理念，令京城百姓耳目一新。

2000年，世纪城一期开盘，创下北京销售套数、面积双第一（销售额13。3亿元）。2002年，世纪城以20亿元销售额再度夺冠，且封盘售罄，轰动一时。

此外，黄如论斥资38亿的北京金源时代购物中心更是北京当时的地标性建筑，其建筑面积87万平方米，仅室内停车场便可停放1万辆汽车。

与此同时，金源旗下一个规模庞大的现代豪华饭店集团也呼之欲出——2001年，福州金源国际大饭店摘取五星桂冠。接着，北京世纪金源大饭店、香山金源商旅酒店、重庆世纪金源时代大饭店、北京华侨大厦均以五星级水准笑傲业界。最初，对于涉足酒店业的决策，公司内外的担心、忧虑不绝于耳。然而，黄如论一锤定音：“别人能做到的，我一样能做到；别人能做好的，我一定能做得更好！”事实也恰是如此。

随后，黄如论又进军重庆、云南、上海、湖南、贵州、安徽、陕西等地，开发房地产项目。

黄如论成了中国房地产业和酒店业、商界最引人注目的明星之一，被媒体惊呼为“闽系房地产巨鳄”和“摩尔枭雄”。以往的低调为他增添了诸多神秘，而连续数年的大手笔和业内的重拳出击，让同业者无不刮目相看。

在房地产界，黄如论的爱心和慈善之举则更令人感动。在“2003年度中国慈善企业家排行榜”上，黄如论以此前一年高达2。1亿元捐赠额高居榜首。回国创业14年来，黄如论累计投资人民币300亿元，上缴国家税费50亿元，向社会无偿捐赠3。9亿元。黄如论成为继华侨领袖陈嘉庚先生之后，闽籍华侨捐资兴教最多之人。对此，黄如论很淡然：“取诸社会，用诸社会，金钱只是一个符号，再多的钱对我也是一个样。我一个月1。8万元的工资足够花了。”

以上这些数字，足以赢得人们对黄如论的尊重，但我们的关注重点却不局限于此。我们关注黄如论，不仅仅因为他是一位开发各类商品房2000万平方米的房地产商人，不仅仅因为他是一位捐赠慷慨大方的慈善家，更因为他那独有的集“儒、道、佛”为一体的创业理念、伴随企业发展的不平凡心路历程以及他那独到的为人处世哲学。

回顾1991年的中国房地产，我们非常有必要重温日本房地产泡沫破灭的历史，那简直就是一场噩梦。

1985年9月，日本签署了“广场协议”，日元大幅升值，日元币值每年平均上升5％以上，日元汇率上升近三倍；这个时期日本出现了大量的剩余资金，为了刺激经济的持续发展，日本采取了非常宽松的金融政策，大量游资热钱不断流入股市和房地产市场；日本六大城市的商业地价狂涨三倍多。日本的土地面积仅相当于美国的加州，是美国全国面积的约1/25，但1990年日本土地总值竟高达美国的四倍。需求旺盛投机盛行，日本房价也不可遏制地持续大幅飙升。

日本房地产泡沫来势凶猛，破灭得也同样凶猛而突然。这似乎验证了“以暴利始者必以暴利毙”的市场规律。从1991年第四季度开始，历时六年的房地产泡沫使日本从天堂步入地狱，日本股价和房地产价格同时出现暴跌。由于日本经济的高度开放和高度市场化，加之日元的大幅升值，如蝇逐臭的国际热钱如潮水般地涌入，使得日本房地产泡沫如印度洋的海啸一般势不可挡。日本国土交通省2005年3月23日发表的一组数据表明，十几年前日本房地产泡沫破裂所造成的伤口，至今还在流血。

你可以想象，说到土地短缺，日本的土地比中国更稀缺，更加寸土寸金，却也能一连十几年狂跌不止。

与1991年相比，2005年的住宅地价已经下跌了46％，基本回到了地产泡沫产生前的1985年的水平；商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低水平，东京部分地区的商业和办公用房及其地价，平均跌去75％，只有房地产业鼎盛时期的1/4，住宅及其用地的价格也只有1990年的40％。泡沫留下了严重的后遗症，导致日本经济十多年来一蹶不振，至今尚未恢复元气。

日本经济从此埋下了近20年还未能了结的祸根。尽管日本房地产产值在GDP中的比重仅在13％左右，但由于房地产泡沫破裂给企业和银行带来的损失，以及给消费者支出所带来的负面影响，至今仍然制约着日本经济的发展，目前日本房地产市场仍然存在着内需不足的问题。这是拥有土地买卖绝对垄断权的地方政府，所愿意看到的吗？

房地产价格的暴跌重创了日本金融业。房地产价格的暴跌导致许多房地产商和建筑公司的投资血本无归，纷纷倒闭破产。仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业，就有6000多家公司破产，占当年全部破产企业的33。6％。

从18年的痛苦中，日本房地产业得出了什么教训呢？泡沫的本质是价格大幅偏离内在价值。惨痛的教训使日本人认识到，在“土地永远会升值”的神话背景下的盲目市场攀比定价是误导了大多数国民的罪魁祸首，也使日本人深深理解了欧美广泛采纳的基于内在收益来判断物业价值的观念的重要性。这种价值判断观念在日本房地产教科书及专业书籍中被反复强调，成为其后日本房地产证券化兴起，带动日本房地产业复苏的基础。

日本房地产泡沫会不会移师中国？当时的中国人谁也没有想过这个问题，甚至还不知道日本房地产泡沫是怎回事。当中国人开始热衷探讨这一话题的时候，那已是十几年后的事情了。

1991年

●　1月29日，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，这是我国第一家上市的房地产企业。

●　3月，国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案。

●　5月，《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施，上海初步形成了住房制度改革的基本框架，即“推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会”，其核心是建立公积金制度。上海市的这个住房制度改革方案的实施当时对全国房改产生了巨大而深远的影响。

●　5月，深圳市不动产拍卖行承办了深圳市第一宗，也是中国首宗房产抵押公开拍卖。

●　6月，国务院发出《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，要求合理调整现有公有住房资金，有计划有步骤地提高成本租金。

●　10月，全国第二次住房制度改革工作会议召开，房改进入一个新的发展阶段。

●　12月，中国第一个业主管理委员会——深圳万科天景花园业主管理委员会成立。

1992活力中国疯狂地产

整个春天我都等待着他们来叫我我想他们会来叫我

整个春天我惴惴不安

谛听着屋外的动静

我听见风走动的声音

我听见花蕾打开的声音

——于坚《整个春天……》

“1992年，又是一个春天，有一位老人在中国的南海边写下诗篇。”伴随着这首《春天的故事》，中国的改革开放又扬起了新的风帆。

有人把1992年誉为中国改革开放30年进程中的一个分水岭，可谓恰如其分。在许多后来家喻户晓的企业巨人眼里，1992年的每一天都是春天，都是诗篇。世界的目光也再次聚焦中国，外商纷至沓来，投资高潮迭起。一度弥漫在中国与西方世界之间不信任的迷雾逐渐散去中国人的想象力似乎在一夜之间爆发出来。一位作家写道：　阿基米得说，给我一个支点，就可以把