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我们房地产这些年-第33部分
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泉商贸城建设中违法违规有关责任人所作出的严肃处理。震惊全国的嘉禾野蛮拆迁事件终于有了人民群众期盼的结果，书记、县长双双“下课”。
今天再回顾此次事件，一场惊天动地的风暴似乎远去，然而，因拆迁引发的一场无法回避的伤痛，却在很多人心中挥之不去。人们不禁要问： 嘉禾之痛，痛在哪里？
嘉禾拆迁事件，是近年来各地不断出现的“暴力拆迁”事件中的典型。从中我们可以看到，当权者总是习惯于以言代法，知法犯法，执法违法，甚至以种种理由采取暴力手段，侵占群众利益，损害党和政府的威信。“谁不顾嘉禾的面子，就撤他的位子；谁砸嘉禾的牌子，就摘他的帽子；谁影响嘉禾一阵子，我就影响他一辈子！”这是多么野蛮霸道的口号！然而，就是这种野蛮霸道的口号，公然贴在县政府的门前，广而告之，付诸实施。嘉禾县珠泉商贸城是一个以商业用房为主的房地产开发项目。这个案例恰好为我们提供了一个亲商不亲民的反面教材。经专家计算，像珠泉商贸城这样一个以商业用房为主的大项目（1。5亿元工程），每年创收利税在千万以上，但是，嘉禾县与开发商签订的合同却是房地产开发项目，税收包干征收50万元。房地产开发本来是市场行为，县委、县政府领导却一马当先，以行政命令代替法律程序，竭力“助商、护商、亲商”，上演了一场侵犯群众权益、拘捕拒拆群众、损害群众利益的闹剧，违背了社会主义市场经济的“游戏规则”。
提出那句野蛮霸道的口号、事后被撤销党内一切职务的嘉禾县原县委书记周余武，本来是一个极富个人魅力的党员干部，事后他对地方官员如何落实科学发展观，改进执政理念和执政手段进行了深刻反思：“任何时候都必须坚持以人为本的科学发展观，实现好、发展好、维护好人民群众的根本利益。”
嘉禾之痛，表面上是因商贸城拆迁引起的，实质上是背离科学发展观而收获的苦果。
2004年
● 3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定：
自2004年8月31日起，所有六类土地全部实行土地出让制度，即采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地，两年内不开发，政府无偿收回。此为“8·31大限”。
● 5月，我国第一部《经济适用住房管理办法》正式出台，经济适用住房面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。
● 7月13日，《关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》经建设部第41次常务会议讨论通过，7月20日颁布实行。
● 7月，国务院办公厅下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》。
● 7月底，国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务收费实行明码标价。这一规定自2004年10月1日起施行。
● 9月2日，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对控制商业银行房贷风险作了相应规定。
● 11月6日，一笔价值九亿多元的土地转让合同在北京正式签订，这是国土资源部禁止以协议方式转让土地后，北京市以招标方式转让的第一块土地。获得这块12万多平方米土地的是北京首创置业。
2005共度风雨守候彩虹
房子就像爱人
和我睡在一起
陪我度过一生
房子的爱情
是一件神圣的事情
嫁给房子让我
伤透了心
——愚市《房子的爱情》
自2003年3月16日温家宝接任国务院总理的那天起，中国经济就一直在“过热”中运行，而且是越来越热。温总理为此殚精竭虑，操碎了心。
1978年以来中国的三次经济过热中，前两次的治理手法比较强硬，大起之后往往有大落。但温家宝采用的是“中药调养式”手法，包括2005年对相关制度“动刀”都是治本之举，寄望于制度安排来取代行政手段，其突破口就是信贷与土地。2004年经济过热中，土地带热房地产，房地产带热原材料，原材料带热能源，从而引来各种投机资本趁热取利。
这多少有些让人意想不到。
有的人认为这是最好的时代，有的人认为这是最坏的时代；有的人认为这是暗无天日的黄昏，有的人认为这是前所未有的机遇。
人人都称2004年是“房地产政策年”，但调控的结果，虽然一定程度上抑制了房地产的投资规模，但并没有勒住房价往前冲的缰绳。对普通百姓而言，一些城市的房价疯涨，到了不可控制的地步。
申江名园是上海市中心的一个楼盘，位于卢湾区和徐汇区交界处的瑞金南路。我们不妨追索其开盘后四年间价格的攀升轨迹：2001年10月，一期开盘均价6000元/平方米；2002年底，二期开盘均价上升到7000元/平方米；2003年底，均价已跃至11000元/平方米；2004年第三季度，均价高达16000元/平方米；2005年春节后，均价已蹿升至24000元/平方米。
不到三年半，这一楼盘的房价疯涨了300％。如此“高成长性”恰是中国许多城市的一个缩影。
上海陆家嘴的汤臣一品，年中开盘时均价竟高达11万元/平方米，一夜间创造了中国豪宅的最高天价。
2005年春暖花开之际；“两会”在北京拉开帷幕。
房价上涨太快的问题成了人大代表和政协委员关注的头号热门话题。一个共同的声音在人民大会堂响起：“房价涨得太凶了，政府该管管。”一派祥和的气氛中，开发商似乎感觉了一股“倒春寒”。
3月5日，国务院总理温家宝在《政府工作报告》当中，单辟章节提出抑制高房价，剑锋直指房地产投资过热。在谈到今年政府工作任务之一是“保持价格总水平基本稳定”时，温总理特别指出“重点是抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。这意味着，继控制房地产投资规模之后，稳定房价将成为下一步宏观调控的重要目标。
“不要谈房价，一谈房价我就晕。”“两会”期间，全国人大代表、上海发改委副主任俞国生对将其团团围住的中外媒体记者说。
在这种情况下，房地产新宏观调控措施的连续出台就显得水到渠成了。只不过，当年是央行“孤军奋战”，而现在则是几大部委的“协同作战”。
这一年里，政府与开发商的博弈、政策频出与房价继续上涨成为宏观调控掀起的滔天巨浪，而2005年也由此成为房地产历史上的宏观调控之年，亦在中国房地产发展史上留下了浓重的一笔。
在第一季度的最后几天，国务院办公厅出台《关于切实稳定住房价格的通知》，其八条意见包括了诸如：“把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。
仅仅过了一个月，在温家宝总理4月27日主持召开的国务院常务会议中，房价及房地产市场的调控问题再一次成为讨论研究的焦点。会上提出了8项加强房地产市场引导和调控措施，与此前的“国八条”相比，“新八条”更强调用房地产市场各环节的调控来达到解决房地产市场存在的主要问题。
与上次“国八条”的低调出台不同，这次以国务院常务会议的形式公开的“新八条”，将中央稳定房价的决心一举明朗化。
“新八条”的余温未消，5月11日，国务院办公厅转发了七部门早在4月30日即已拟定完成的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。又是一个“国八条”！拥有与“新八条”相似的提法和脉络，七部委的房价新政显然是秉承“新八条”精神之下的细化和补充。
“当帝尧时，鸿水滔天，浩浩怀山襄陵，下民其忧。”几年疯狂之后的房地产市场，如今谈来，更甚洪水。而对于它的治理重整，调控力度之大，政策出台之频繁，也确为罕见。
新政效应可谓立竿见影。
5月13日，深交所房地产龙头股万科、华侨城和金地集团不约而同在盘中出现或接近跌停。“这都是受到‘新八条’出台的冲击。”招商地产总经理林少斌言下唏嘘。
“七部委能联手出台一个通知，并且规定到如此详细的很少很少。”一位熟悉房地产的业内人士如此感叹。
业内人士心里都明白，如果此次新八条达不到预期目的，还可能会继续出台新的措施。
果然，8月中旬，央行研究部门“取消现行的房屋预售制度”的建议再次让房地产界意识到宏观调控还没有结束。虽然这一建议在建设部相关人士表态后成为虚惊一场，但其传达的对预售制度完善的意图，足以显示出政府对信贷风险的严控力度。
160天！从中央到地方，从央行到七部委，如此短的时间出台如此密集、严厉的措施，无不让房地产界感觉到阵阵刺骨的寒意，但这时仅仅是夏末秋初。同时，相比先前两年的调控政策，这一年的政策以组合拳为主，七部委意见，三部门通知，部委联动，中央地方联动成为本次调控的最大特点。
如此高压的调控政策，必然引来一部分开发商的“鸣冤叫屈”。从最初政策不明显时的自信到政策雷动后的恐慌，从单个开发商的大声呼喊到行业联盟的抱团取暖，房地产界抓住每一次机会发出自己的声音。虽然开发商几乎众口一词地表示认可房贷政策，但除了这些表态之外，开发商坚定地站在了房地产业“无泡沫”的行列。
“国八条”和“新国八条”的目标高度一致——稳住房价，但房地产界已感觉到市场对这一政策的解读是“房价要大跌了”。许多开发商把房价上涨的主要原因归结于土地成本太高，进而抛出了“地荒论”。SOHO中国董事局主席潘石屹就数次坚称，房价上涨的根源是“土地供应不足”。4月11日，被业内人士戏称为“总为国务院操心”的任志强，更是专门撰写了一篇题为《对形势的判断与对策》的文章，业界俗称“万言书”。任志强认为：“我们所说的‘土地供应不足’，其实是指形成有效开发的土地量不够。正是这种认识与实际之间的差异，造成供给政策与手段上的滞后，形成供求矛盾恶化的结果。”
“地荒论”的观点随即遭到了国土资源部有关官员的强烈驳斥。国土资源部表示，目前各地用于商品房开发的土地供应量是完全能够满足需求的。
但精明的开发商已经感觉到了土地的稀缺，于是开始大规模“储地”。一场政府与开发商的猫鼠游戏就此开始上演。
而央行研究机构的取消商品房预售的建议，更是一石激起千层浪。大多数开发商都表示，“在现阶段，取消期房预售弊大于利。”任志强“万言书”称央行报告的逻辑有误。甚至有开发商公开宣称，取消期房预售后，随着开发商成本的加大，将最终导致房价的进一步上涨。
重庆的《时代信报》刊发题为《央行一思考地产商就上火： 今夏“天热”人也“热”》的文章，指称：“……其中的佼佼者是任志强和潘石屹。这两个人非但逻辑严谨，反应迅速，发出来的声音更是非同小可，矛头直指央行，根本就不把这样一个素来令人仰视的权威机构放在眼里。”
2005年，毫无疑义是“中国房地产业的降温年”。政府毫不手软地打压房价，其目的不在摧毁中国房地产业。恰恰相反，中国政府正是防止房地产市场乃至中国经济的大起大落，释放这些年来过热的中国房地产市场所积累的风险和危机。中央政府是在小心翼翼地，如同母亲对婴儿般地保护、爱护、呵护中国房地产业。
5月17日，温家宝总理在专报信息“国务院办公厅转发七部委意见引发社会关注”上批示： 培炎同志： 调控房地产市场，稳定住房价格，是一项复杂而艰巨的工作。建设部等有关部门要深入了解房地产建设、市场、价格情况和各方面的反映，及时做出正确的分析和判断，全面贯彻国务院对房地产市场进行宏观调控的指导思想和政策措施。各地情况不同，要注意分类指导，发挥地方政府作用。以上意见请你考虑，并统筹安排部署。5月28日，温总理对互联网信息择要“近期各地房价变动情况”批示： 光焘同志： 稳定住房价格涉及群众利益和房地产市场健康有序发展，建设部要把这项工作作为重点，与地方和有关部门相互配合，深入调查研究，掌握真实情况，全面贯彻国务院各项政策措施，切实做好引导和调控工作。在年底召开的国务院经济形势分析会上，谈到房地产市场调控工作，温家宝总理强调了两个坚定不移： 坚定不移地贯彻落实国务院已经出台的政策措施，着力解决当前房地产领域存在的突出问题；坚定不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业，努力促使房地产市场持续健康发展。
再让我们听听曾培炎副总理在8月12日召开的房地产市场形势座谈会上的讲话，他说： 房地产是国民经济的重要支柱产业，可能在很长一段时间要靠它拉动经济。近几年房地产市场出现一定程度的过热有房地产本身的问题，有拆迁带来的问题，但也有老百姓需要改善住房的正常需求。要促进房地产市场的健康发展，不要出现大起大落。大起大落会引发很多问题，对老百姓也不利，很多人买了房子，跌价后都套进去。因此，我们不是打压市场，而是针对性很强的调控。建设部部长汪光焘2005年很少在媒体面前讲话。但恰恰是在这一年，中央政府对房地产的调控举措一浪高过一浪。外人很难知道面对房地产市场的风风雨雨，这位高官的悲喜。而诸多开发商们的悲喜，汪光焘却不会看不到。他希望在当前形势下，骨干开发企业要倍加珍惜多年来培育起来的房地产市场，正确对待宏观调控。只有解决好当前市场中存在的问题，才可能创造好的市场环境，房地产市场才有可能朝着更加健康的方向持续发展。
但是，汪光焘还是流露出了他的不满，他对少数房地产开发商提出善意的批评。8月，房地产新政后的房地产市场正处于胶着期。在一次与房地产开发企业负责人座谈时，汪光焘说，不少开发商还在观望，对房价不愿降，甚至有的仍在囤积土地。他们有的不愿建普通商品房，盲目追求过高利润；有的甚至公开曲解中央调控政策，借助个别媒体误导消费者。他强调，房地产开发企业要从维护国家利益的角度，正确认识国家对房地产市场调控的意义。没有国家利益，就没有房地产开发企业的发展。
作为主管房地产行业的政府最高官员，汪光焘对房地产商们的批评实属正常。但我们不难发现，国家一部之长用词之谨慎、语调之平稳、态度之温和在以往也并不多见。这无疑表明了决策层对房地产业的百般关爱。打压不是调控的目的，调控是为了这个行业今后能走得更加稳健。
决策层的良苦用心，还是没有得到众多房地产开发商的会意。相信你一定会记得当年开发商的兴奋和老百姓的愤怒。遗憾的是，直到今天，人们对房地产业的情绪，并无明显改变。
资料显示，目前中国最大的富豪中有相当一部分集中在房地产领域。从2002年第一版《中国十大暴利行业》，到2004年第三版《中国十大暴利行业》，中国的房地产业已一连三年蝉联《中国十大暴利行业》之首。此后尽管不断有房地产业的富豪身陷囹圄，但在福布斯《2005年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的名流还是多达35名。财富的规模、现实的利益以及历史的积累，造成了房地产集团的团体意识和集体行动能力。
每当政府出台一项政策、发布一个报告，房地产商们就闻风而动，轻则在媒体上公开批评，重则上言国务院。
2005年6月5日，是地方政府开始实施七部委新政的第一个星期天，30位“中城联盟”成员的房地产企业老总从全国各地匆匆赶到深圳，齐聚在万科建筑研究中心的大会议室。万科在此次会议上以经验交流的方式向到会的联盟成员介绍了《万科集团对5·11文件的解读》报告，随后在银幕上打出了“共度风雨守候彩虹——如何应对宏观调控”，黑底红字标题表达了此次会议的主题。显然，此次会议就是探讨“当前形势与对策”。
值得注意的是，为应对政策，在加入口舌之争的热闹背后，更多的开发商选择了具有实际意义的捂盘提价。而在一年一度的房地产盛会“住交会”上，开发商亦表现出了很强的群体性脉动。潘石屹就表示：“宏观调控越是严厉，这个行业的人越是要聚一聚，互相打探点消息壮壮胆。”在对“住交会”的报道中，部分媒体上更是打出了“开发商结成涨价联盟”的字眼。
除了言论上的一致外，“中城联盟”在行动上也表现出高度的统一和协调。一些在当年6月中旬试水开盘的新项目，销售价格几乎与此前的计划开盘价格没有太多的差别。尤其是本来在销售情况不是很好的情况下，依旧逆势开盘。原因很简单，就是为了烘托整个楼市依旧火热的局面。有了多个楼盘火爆开盘的局面，购房者就会相信北京的楼市依然“供不应求”。
从表面上看，京城楼市风光依旧，照样开盘、剪彩，活动不减，好像中央政府宏观调控政策对市场的影响并不大。“利益是相同的，所以行动就是默契的。不管是唱衰唱高，还是联手抬价，房地产商要维护的就是他们认为并且让很多人也认为合理的市场现状。”一位业内人士认为，开发商在2005年中齐声唱和的表现，是“有约而同”的。
一边是政府控制房价的坚定决心，一边是开发商抱团应对，行至年中，处于夹缝中的购房者则更多是选择持币待购和观望。
据《中国青年报》的一项调查显示，当时在北京、上海、深圳、广州四城市的居民中，近六成的居民认为房价目前的上涨势头将会得到遏制，近七成的人倾向于持币待购。
新政的短期影响很明显，市场已转为观望。
在各方利益的不断博弈中，政府的各项政策也在执行中慢慢消融，部分学者、专家火上浇油的言论更让众多购房者为随后两年飙升的房价付出了不菲的代价。
“上海房价应该下跌50％，北京应该下跌30％。”一直认为中国的房地产市场存在泡沫的经济学家易宪容发出了如此惊人的判断。
“这就好像是供给一条路，需求一条路，从政府来说，应该是负责调控供给和需求的，现在是所有的政策都出台，实际上相当于十字路口，四面都是红灯。我认为目前是处在这样的时期。”这是全国工商联房地产商会会长聂梅生当时的言论。
现实让持币待购的购房者们又一次大跌眼镜。
房价在经过短暂停顿后出现报复性上涨，售楼处热闹拥挤的场面再现，应接不暇的放量和成交让人从愕然到哗然，从唏嘘到躁动。北京市建委等部门发布的《北京市2005年1—7月房地产市场运行数据》就曾表明： 1—7月，北京市商品期房平均价格为7308元/平方米，同比上涨了1312元/平方米，涨幅为21。9％。而这正打破了所有看空人士的预期，更让2005年的宏观调控面临着流产的危机。
2005年下半年，房价继续持续上涨。全国35个大中城市第四季度房屋销售价格同比涨幅为10。8％。
“现在看来，对当年政策出台是否需要反思的答案是肯定的。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立回顾说，楼市的调控不能单纯依靠人民运动式的行政手段，更要发挥市场内在的力量。
2005年政策在后来的调控中屡次被提及，说明其存在的合理性，但关键是执行和落实。政策失效的原因更多是因为地方政府在GDP政绩观的指导下，对中央政策的懈怠以及房地产业界业已形成的利益群体和强势话语权。
2005年的宏观调控大戏从高调出场到黯然落幕，其间带给普通购房者的欢欣雀跃，带给房地产界的恐慌，留给政策制定和执行部门的反思都告一段落，但房地产市场依然要在高利润和民生需求满足、在行政干预和市场选择中前行。
自2002年以来，国内房地产是否存在泡沫之争从来就没有停止过。到了2005年末，泡沫争论更是狼烟四起，莫衷一是。在房地产网站论坛中，有两个对立的人最受关注： 一个是和声一片的易宪容，一位则是骂声不止的任志强。
易宪容，江西人，中国社科院金融发展与金融制度研究室主任。2004年7月底，这个说话带有浓厚家乡口音的金融研究员，以一篇《谨防房地产业要挟整个中国经济》的文章，对中国的房地产市场发出尖锐质问，震惊社会各界，在全国范围内引发了一场关于房地产业是否存在泡沫的激烈争论。这篇文章把易宪容推上了风口浪尖。他的频繁发言伴随着一路蹿升的房价，不断在房地产市场掀起浪花。2005年，易宪容是中国房地产新闻中出现次数最多的学者名字之一，也是争议最大的红人之一。
从此，他成了一位堂吉珂德式的斗士与勇士，成为专门和开发商对着干的经济学家。他总是以各式评论为广大民众说话，敢于直面强�
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