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我们房地产这些年-第34部分
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从此，他成了一位堂吉珂德式的斗士与勇士，成为专门和开发商对着干的经济学家。他总是以各式评论为广大民众说话，敢于直面强势开发商而体恤弱势购房人，被一些媒体称为“房地产平民代言人”。
任志强，华远集团当家人。宏观调控以来，他曾发表数篇文章为房地产商辩护。“语不惊人死不休”一向是任志强的风格，他经常放出一些让人尤其是买不起房的人恨得牙痒的言论，例如“房地产就应该暴利”、“开发商只给富人建房”、“我没责任给穷人盖房”等。故此，任志强在业界得名“任大炮”，甚至有人视他为“人民公敌”。但他也被称为“最敢说实话的开发商”，在他的博客留言里，赞许和肯定的评价也并不鲜见。
他从来不顾批评，一定要表达自己的意见，只要他认为正确的就要坚持，不管面对的是公众还是领导，言语中传递的总是“我丝毫没有错”的信息。某报一位采访过他的记者曾写到，“他身上透出与年纪、阅历不相称的孩子气。较真时将眼镜推到脑门上，眉蹙成一团，死死地盯着你，一副不把问题论清楚绝不罢休的样子”。
有一篇报道讲到任志强，说他1/3的时间用在了参加论坛、撰写文章、在各地组织商会活动，为此他一年坐160多趟飞机。采访他的记者说，采访中有一半的问题是讨论国家政策，在很多公开场合，同行们总是期待着他对政府的批判。任志强曾任全国工商联住宅产业商会轮值主席，他的这种经历、他的企业在业内的地位以及他个人的素质和影响力，都当仁不让地使他成为这个利益集团的领袖和发言人。
任志强和易宪容，中国地产界两位标杆式的人物。在房地产的一系列争论中，任志强和易宪容是两个著名的“大嘴”。
2005年10月11日，“全国房地产商会2005年年会”在天津滨海新区举行。任志强与易宪容这对冤家在冯仑的安排下又聚头了，一场新的关于房地产业前景的观点交锋再次上演。有趣的是，任志强和易宪容的PK言论是两种完全不同的风格。
任志强先攻易宪容。他说，易宪容是学者，他老在报纸上说我们房地产不好，说不好没有关系，只要你说得有道理。最大一个问题就是，在他关于房地产的文章里，几乎没有是用数字来论证的。
易宪容反驳道，重要的不是用何种方式来表达，而是对问题的逻辑理解是否正确。房地产市场是房地产商的命脉，利益让房地产商变得很尖刻。对于房地产简单的描述，我们可以用一般的文字语言。因为对于一般现象可以用数据表达，也可以用文字表达，也可以用图形方面表达。重要是你对问题逻辑的理解，理解后能够让其他人，比如开发商、民众、政府能明白你在说什么东西。
房地产有无泡沫？
任志强说，“泡沫没破”、“房价没跌”、“投资没减”，“交易量不减”、“没有暴利”，就是2005年的关键词。
易宪容反驳说，关键词是什么并不太重要，但两个数据必须关注：
2005年房地产业的泡沫程度是14。9％，2004年以后房地产开发商所获的利润高达20％~30％。
任志强说，如果算上房改房等，北京的房价不高，不超过3500元每平方米，仍然很低。房价涨是一个发展趋势问题，不代表涨价就是暴利。
易宪容说，房价在短期内快速飙升，势必会逐渐吹大中国的房地产泡沫。眼下，国内房地产市场非但没有经历有效调整，反而走入了更深的房地产泡沫陷阱。究其原因，房价的上涨主要是炒房者利用银行“低成本资金，高杠杆或无限信贷扩张”的结果。房价背后充满了操纵，房地产商获得暴利很明显。现在很多高科技企业以及其他各种各样的企业，都在进入房地产市场，这说明房地产行业比他们从事的行业利润要高得多。
何时买房合适？
任志强说，什么时候买房，一看需要，二看预期。看买房者需要什么样的房子，是买一个房子安居乐业还是买一个大房子享受；另外，如果买房者预期以后收入更高，就不要担心利息涨了以后要付更多。预计今后平均每七年工资翻一番，30年能翻40倍的工资，现在可以承受30万，可能30年以后就可以承受400万~600万。
易宪容说，如果钱多，什么时候买都可以，但如果要贷款买房的话，一定要考虑有没有承担各种风险的能力，比如说利息风险。早两年房地产市场价格只涨不跌的神话已经成了历史。未来高房价一定会造成很大的社会冲突。目前一般民众在大一点的城市买一套房子，已经需要几代人的努力。
听了任志强与易宪容针锋相对的争论，今典集团董事长张宝全幽默地说：“2005年的房地产关键词应该是‘错位’。因为房地产商动不动就拿一大堆数字说话，更像经济学家，而经济学家则总说房价是涨是跌，更像房地产商。这不是错位么？”
有一个大事件发生在2005年： 房价高，自己造。这被中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心称为一场“住房革命”。
房价高高在上，万般无奈之下，渴望住房的人们被“逼上梁山”，一场声势浩大的民间造房运动蓬勃兴起。从2004年年底，个人建房、合作建房的字眼在各个媒体频频出现，成为大家最为关注的焦点的之一！先从北京的工程师于凌罡发出了个人集资建房的设想，成功组建“合作建房联盟”，而后，上海、广州、西安、杭州、厦门、昆明、成都纷纷揭竿而起。可以毫不夸张地说，全国各地合作建房风起云涌！有人戏称这犹如当年陈胜、吴广起义。
2005年4月15日，数十个城市合作建房倡导者云集深圳，召开“首届个人合作建房研讨会”，搜狐焦点房地产网全程直播，连线异地，将这一热点事件再次推向新高潮！
一时风起云涌的合作建房同样引起了有关方面的顾虑。在“两会”期间建设部部长汪光焘提醒警惕一些人打着合作建房的名义搞非法集资，他说：“一些非低收入群体或者一些本身已经有房子的人，如果来集资建房，这是值得注意的。”
正因为这些观望、怀疑和指责力量的强大，合作建房一直是踉跄难行。可想而知，最终结果只会是曲终人散。
以昆明为例，某电子商务公司老总崔建群发起了“云南个人合作建房联盟”，一周内就有近200人积极响应，自愿成为这场“革命”的亲历者与见证人，要用自助合作模式彻底推翻房地产商的“高价暴政”。崔建群说，房地产商35％以上的暴利时代应该终结了！省钱才是硬道理，个人集资建房有望节省30％~40％的房款，但“必须在法律的框架内，在政府允许和鼓励的条件下进行‘革命’”。
集资建房，理论上的可行性和现实中的可操作性完全是两回事，2004年“8·31大限”之后，取得土地对于个人或社团来说，比走“蜀道”都难，而且，集资的合法和非法的界定，资金的管理和分配，都成问题。
在房价一天天飞涨的情况下，个人集资合作建房设想的出现实际上体现了消费者对高房价的无奈和反抗。这种“夹缝里”爆发的“革命”，对于房地产业发展的“非常”时期来说，显然已带有一定的社会意义。人们开始幻想用行动打破某种房地产业的不规范框架，捣碎房地产商的暴利规则。
但在政府旁观，银行无助，房地产商嘲笑的情形下，注定了“革命”的失败，此路不通！
再看上海，身在美国的留学生翁云在网上发出帖子：“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业的人才，一举三得吗？集体买地造房team是你的最佳选择！”
据称，不到一个月，就有50多位海外留学人士和国内的IT业人士、会计、金融人才、房屋设计师等加入了这个团队。很快他们筹集到了100万美元。2005年5月19日，成本测算报告第六稿出台，内部成本售价5691元/平方米，地块目标在上海内环线之内的静安区。在这样一个地理位置，这样一个售价，无疑是非常具有吸引力的。当时，他们确定了工作重点： 开办股份公司、争取政府支持、购进地块、融资贷款等等。
之后，翁云和团队成员联合了50多位海外留学博士联名写信，请求上海市有关部门能给“海归”免去建房的所有税收，但他们的愿望没有实现，相关政府部门也没有向他们提供便宜合适的地皮。
不同的地方，相同的结局。
合作建房纷纷流产成为2005年最后的挽歌。
“观望”，成了2005年最为时髦的词汇。
虽然后来温州与深圳个人合作建房被媒体誉为“个人合作建房成功的范本”，但业内专家认为，“温州个人合作建房是变相的商品房买卖”。而深圳更是由合作建房变成了合作买房。“真正意义上的个人合作建房根本搞不成”。
花较少的钱，建自己希望拥有的房子的确是一个很好的愿望，但是，就现阶段的国情来看，未免有些过于理想化。在现有政策下，个人合作建房的“流产”是必然的。建设部政策研究中心主任陈淮认为：“这种形式不会成为市场主流，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，而并不是每个建房人都能驾驭市场风险。”
2005年
● 3月17日，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。
● 3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。这个通知被人们称为“旧国八条”。
● 4月，国务院出台的《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，被称为“新国八条”。
● 5月，国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，此即25号文件。国家层面控制房价行动就此启幕。
● 6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税。
● 6月8日，北京市建委发布《落实稳定房价加强住房交易管理有关问题》的通知，禁止商品住房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，并严格实行网上实名制认购，防范私下交易行为。
● 7月14日，富力以H股模式在香港主板上市。
● 12月10日，由北京城开集团与北京天鸿集团合并重组的北京首都开发控股（集团）有限公司（简称首开集团）在北京新闻大厦正式挂牌成立。合并后的首开集团成为全国规模最大的国资房地产开发企业，总资产达到500亿元人民币。
● 一个既闪烁着民间智慧，又透出民生酸楚的新词汇“房奴”在坊间流传，成为教育部公布的171个汉语新词之一。名词解释：“房奴”是指房贷还款额超过月收入50％以上的家庭。
2006惩治腐败任重道远
他们会记住一段沉重的教训他们会嗅到悲剧的火药味
他们会看到人世的残酷
但我不是上帝
我从他们中间走过
恍如一名长者
——阿斐《那群孩子的童年》
在2006年的春节联欢晚会上，一首一家三口对答式的蒙族民歌《吉祥三宝》，让人们心中涌出一种久违的温馨和感动。《吉祥三宝》后来之所以被广泛传唱，就在于它传递了“爱与和谐”这一当下全社会深切关注个主题。
有人说，这首犹如天籁之音的民歌，是对和谐社会的一种民间呼唤。
“和谐”，一个充满了东方智慧的名词。自2004年党的十六届四中全会正式提出“构建社会主义和谐社会”的概念以来，如今，这个词语已被广泛地应用到中国的各个角落。实现社会和谐，创造美好生活，更是成为中国的主流思想。近年来，党和政府紧紧围绕解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，作为推动科学发展、促进社会和谐的核心内容。
这其中自然包括住房。
2000多年前出自中国思想家孟子之口的“居者有其屋”，一直是人类社会的传统生存梦想。然而，2000多年后的今天，“房奴”一词竟成了年度最流行的词汇之一。这如何不令人感慨？
刚刚过去的2005年，中国楼市经历了最惊心动魄的一年。宏观调控政策频频出台，使一向被认为有赚无赔的房产生意变得难做起来。房产商们第一次开始紧张，老百姓也第一次发现房价涨得没那么快了。曾经吵得不可开交的泡沫问题似乎有所沉寂，炒房投机行为也收敛了不少，楼市似乎也平静了一阵子。
但是，连这种迹象也仅仅是昙花一现。
2005年涨幅放缓的房价在2006年初再度飞涨，第一季度北京房价同比上涨14。8％，深圳上涨20。62％，广州上涨14％。很多大中城市的房价强劲疯蹿，房地产投资再度升温，楼市在短暂的平静后又恢复了曾经的狂热。年初几乎是房地产开发商赚得盘满钵满的“好日子”。
京沪的房地产大鳄一个个赤膊上阵，用最高的分贝喊涨，异口同声地说： 2006年房价高速上升势不可挡。
过快上涨的房价和一些房地产商的“坦率”，引起了社会舆论的声讨，民怨已渐成沸腾之势，无形中形成了一种政治压力。
在“国八条”出台一周年之际，国务院总理温家宝在5月17日主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（简称“国六条”），标志着房地产新一轮调控帷幕再次拉开。“国六条”延续了“国八条”的调控思想，但更偏重于“结构调整”，其措施也更具操作性。12天后，国务院办公厅以十分罕见的速度发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，被称为“九部委十五条”，对“国六条”进一步细化。“九部委十五条”的一个突出特点是，在土地供给无法大增的情况下，试图从调整住房供应结构入手，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出量化规定。其重点是套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70％以上。引人注意的是，监察部赫然名列其中。
这一政策一出台，便引起了轩然大波。
“国六条”是因为政府想为老百姓干点好事，以90平方米来限制开发商造豪宅涨房价。而开发商却根本不这么想，他们认为这一政策是市场经济的倒退，户型和套型应该由市场和消费者决定，政府制定强制性的标准不可行，会导致产品的趋同化，甚至导致产品的积压。开发商普遍采取了观望态度，甚至进行了抵制，并通过行业协会等组织向政府施压，要求取消这一政策。而现实是“上有政策，下有对策”，典型的做法是，开发商按规定报建，但设计房子时就预先在两套小户型中间不设承重墙，售楼时对买房者声称“打通了就是一套170平方米的大房子”。一些地方政府部门也默许了开发商的做法。
开发商的过激反应并没有改变决策层的政策导向，一系列暴风骤雨般的宏观调控政策继续出台： 国土、金融、税收、建设等九部委的“国15条细则”、落实新建住房结构比例要求的165号文件、细化招拍挂及协议出让国有土地使用权范围的166号文件、建立土地监察制度、限制外资准入的171号文件、对二手房交易征收个人所得税的108号文件等一系列文件相继出台。金融方面，央行于2006年4月28日和8月19日两次加息，幅度都是0。27个百分点，银监会于7月22日发出《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》的九条措施，严控房地产信贷风险。9月5日，新华社全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，针对各大城市“以地生财”的发展思路，提出要建立健全相关机制，国有土地使用权出让总价款将全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，这被视为国家叫停各地“土地财政”的先声。
调控的步伐一波紧似一波。2006年，九部委组成的调控大军在六个月中，出台了不下13个房地产调控政策，囊括了住房结构、土地管理、税收、信贷、反腐败等各个环节，几乎已发动起所有相关部委。
应该说，政府的意图很清楚，就是要抑制房地产商的投资热情，稳定房价。
但是，房价并没有因此而停止上涨的脚步。
2006年10月，北京以10。7％的涨幅领先全国。这是自2005年7月“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来，北京房价连续上涨的第15个月。全国70个大中城市2006年全年房屋销售价格同比上涨5。5％。单从数据上看，调控效果非常有限。
宏观调控已经进行了四年啊！
以紧缩信贷为主的“121号文”为标志，房地产宏观调控从2003年拉开序幕。然而如同闹剧一样，在开发商的质疑声中，国务院办公厅随后出台了“18号文”，首次提出把房地产业作为国民经济的支柱产业。致使“121号文”没能执行下去，当年房价暴涨。充分反映出在本轮调控初始阶段，由于对市场是否偏热吃不准，政策左右摇摆不定。
2004年，随着宏观经济调控的全面展开，政府在楼市调控上铁了心，大力紧缩地根和银根，可市场并不买账，稍做调整后反弹得更快更高。于是，全面性、综合型、高强度的“国八条”出炉了。随后的事实表明，全国大部分城市的房价依然快速上涨。
没想到，从2003年到2006年，房地产调控政策一个接一个，一个比一个严厉，年年试图调控房价，结果是出台一个政策，房价就涨一轮，再出台一次再涨一轮，涨到今天，所有没买房的人都在“望房兴叹”，房价高得越来越遥不可及。
这究竟是因为政策效果存在时滞，还是有更深层次的原因？有人将其归结为税收力度、加息力度不够，有人认为是地方政府执行不到位，也有人认为是政府低估了市场的需求，更有人将其归结为城市化进程的必然。究其原因，更多人认为恐怕还得从政府方面找。政府出台了那么多的政策，整治房地产市场的决心也是人尽皆知，政府既没把错脉，也没开错药，为何还要从政府身上找原因？因为，不少房地产病的“病源体”就在政府身上。政府下不了手，药效老是打不到病灶上。
这一观点得到了官方的印证。2006年11月30日，建设部部长汪光焘在北京就公开表示：“当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，主要是对政策的认识存在一定差距，这是一些地区落实政策不坚决、调控措施不到位的重要原因。”
2006年，在怨声载道的网络地产论坛上，出现了一个新词——“房奴”，真可谓一词包罗万象，又满含酸楚。只要你想买房子，很自然就搭上了这时尚的词汇。“年轻白领，工作不久，存款不多，基础不牢，为了安家，东拼西借，贷款不够，家长来凑。”有91％的人购房用了按揭，其中31。8％的人月供占到了其收入的50％以上。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险。也就是说，现在超过三成房贷族沦为“房奴”。
在新加坡，85％左右的居民都住在政府提供的保障性住房中，剩下的房子爱怎么涨就怎么涨，反倒对国家有利。在很多人眼中，政府本就应为中低收入者提供保障性住房，面向高收入者的商品房则按市场规律运作。
但是在中国，到2006年底，还有65％的地级以上城市、91％的县级城市未公布住房建设规划。尚有5个省（自治区、直辖市）没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。
很多人想租住廉租房却不知道哪里有这样的房子，很多人需要经济适用房却总也排不上队、买不了房。在北京，经济适用房早已变味，中低收入者买不到，买到的因为生活不便同样怨声载道，更有许多经济用房成了租用房。
夹在低收入者和高收入者之间的中等收入群体该买什么样的住房？国家财政能否负担起大量的保障性住房？经济适用房该寿终正寝还是继续保留？这些问题仍在争论不休却没有明确答案。
关注房地产走势的学者发表文章说，中国房地产市场的变化在于政府对房地产市场的了解与判断，在于政府还会推出什么样的政策。如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么今后房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，那就必须生产更多民众有支付能力的住房产品。
然而，和任何方面的调控一样，政策效果总有一个“时滞”，即使是良药也不可能马上见效。2006年，尽管房地产投资增速有所下降，但规模依然偏大；商品房供给结构仍然很不合理，大户型的高档商品房开发比重过大；北京、深圳、广州、呼和浩特和大连等城市房价还在顶风大涨；不仅开发商，而且不少地方政府甚至阳奉阴违，政策执行力度如蚁拳击象，可见，房市的调控，还任重而道远。
公众在思考房价高涨原因时，大多把矛头指向地方官员的政绩观、开发商的利益图谋和购房者的被逼无奈。其实，在畸高的房价中，有一个重要的成本往往被大家忽视，那就是腐败成本。
“有公章之处，就有滋生灰色成本的可能。”房地产是管制最严、与政府关系最为密切的行业，无论是卖地�
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